Modelo AVM Preveo plurifamiliares
1 Introducción
Desarrollo de un modelo AVM, basado en XGBoost, para valoración inmobiliaria residencial a partir de 3 únicos datos introducidos en Preveo:
Superficie
Ubicación (sección censal)
Estado (Nueva; Usada, no necesita reformas; Usada, con reformas; Usada, necesita reformas; Usada, necesita reforma integral)
Una vez desarrollado el modelo, quedaban pendientes dos fases:
Validación del modelo. Desde el departamento técnico se propuso una muestra de viviendas para validar el modelo. El resultado no fue satisfactorio (algunas viviendas antigüas se valoraban por encima de otras nuevas).
Puesta en producción del modelo. A través de un Api que consulta una tabla de reducido tamaño y estima el valor AVM a partir de la ubicación del inmueble, su superficie y el estado proporcionado por el usuario.
Además de cómo trasladar la variable antigüedad de los inmuebles a la variable estado empleada en Preeo.
2 Validación: precio unitario vs. estado
Se constata que el precio no es lineal con la antigüedad a nivel nacional. Este comportamiento se repite en un número relevante de municipios.
Relación entre el precio unitario y la antigüedad, media a nivel nacional
Histograma antigüedad, nivel nacional
Hay zonas en las que no aparece oferta de vivienda nueva; o cuando lo hace los precios no son fiables (anuncios del tipo “Precio desde …”).
Además de las viviendas nuevas, las de una antigüedad + 100 años también pueden distorsionar la muestra, pese a tener un porcentaje relativamente pequeño. En el siguiente apartado se explica el motivo.
3 Valores estimados por el modelo AVM
El modelo AVM no hace otra cosa que reflejar lo que observamos en los datos de Fotocasa; sin embargo, el comportamiento del precio en relación a la antigüedad no es razonable en algunos casos. A continuación una muestra de diferentes municipios:
Se observa que las viviendas nuevas tienen, en muchos casos, precios unitarios inferiores a las viviendas 1-5 años.
Las viviendas más antigüas son más caras que otras más recientes.
Valores obtenidos por el modelo AVM
4 Reestimación de los valores del modelo AVM
Una solución pasa por:
Eliminar los extremos: viviendas nuevas y viviendas +100 años.
Ajustar una regresión sobre el resto de puntos.
Nueva estimación del modelo AVM
El objetivo es que una vivienda sea más cara cuánto más reciente sea su construcción (mejor sea su estado de conservación).
Reasignación de la antigüedad al estado:
- “1 a 5 años” -> “Nueva”
- “5 a 10 años” -> “Casi nueva”
- “10 a 20 años” y “20 a 30 años” -> “Usada, no necesita reformas”
- “30 a 50 años” y “50 a 70 años” -> “Usada, necesita reformas”
- “70 a 100 años” -> “Usada, necesita reforma integral”
Con la nueva clasificación se reentrena el modelo AVM.
4.1 Reentrenamiento modelo AVM: ejemplo testigos seleccionados por el departamento técnico
Ahora comprobamos sobre los 95 testigos seleccionados por el departamento técnico que, en la mayoría de los casos, la relación entre el precio unitario y el estado es consistente desde un punto de vista valorativo.
