1 Introduction
La bulle immobilière américaine des années 2000 était une bulle immobilière observée à l’échelle nationale aux États-Unis sur l’ensemble du marché immobilier américain et en particulier en Californie, Floride, Nevada, Oregon, Colorado, Michigan, les États du Nord et du Sud-Ouest.
Les prix du marché immobilier ont atteint un sommet au début de 2006, ont commencé à baisser en 2006 et 2007, et ont atteint de nouveaux records à la baisse en 2012.
Figure 1.1: Évolution du prix de l’immobilier au cours des années par état
L’augmentation du nombre de saisies et expropriations en 2006-2007 à la suite de la baisse des prix a provoqué la crise financière de 2007-2008 se répercutant sur les différentes catégories du secteur des prêts hypothécaire américains (crédits subprime, Alt-A, prime). En octobre 2007, le secrétaire du trésor américain a qualifié l’explosion de la bulle immobilière comme «le risque le plus important pour notre économie».
L’explosion de la bulle immobilière a eu non seulement un impact direct sur la valeur nette des habitations mais également sur le marché hypothécaire américain, les promoteurs, les constructeurs, les commerces de détail spécialisés, les hedge funds ainsi que les banques étrangères, provoquant une récession à l’échelle nationale puis mondiale.
Figure 1.2: États les plus affectés par la chute des prix du secteur immobilier de 2006 à 2012
2 Causes de la bulle immobilière
2.1 Mania pour l’accès à la propriété
La croyance populaire qui affirme que les prix de l’immobilier ne baissent jamais a contribué à la fièvre d’achat. La valeur des actions est calculée en temps réel de manière permanente ce qui fait que les investisseurs sont témoins de la volatilité, tandis que les maisons sont évaluées de manière annuelle, la perception de volatilité est donc lissée. Le prix médian de l’immobilier commençant à augmenter de manière dramatique en 2000–2001 à la suite de la baisse des taux d’intérêt, les achats de nature spéculatrice par des investissements se sont multipliés.
2.2 Krach de la bulle Interne
De nombreux économistes ont estimé que le krach boursier du secteur technologique et de la nouvelle économie en 2000 aboutissant à une baisse de 70% était le résultat de la liquidation des portefeuille boursier des investisseurs afin d’acheter de l’immobilier qui était estimé comme un investissement plus sécuritaire.
Figure 1.3: Évolution de l’indice cumulé des prix médians du marché immobilier sur les 15 états les plus afectés
2.3 Des taux d’intérêt historiquement bas
Une autre conséquence de l’explosion de la bulle internet et la récession subséquente en 2001–2002 fut la politique monétaire menée par la Réserve fédérale en baissant ses taux d’intérêt à des niveaux historiques bas (de 6,5 % à juste 1 %).
2.4 Des prêts à risques et des politiques d’octroi laxistes
L’utilisation d’emprunts à taux variable, in fine, emprunt de type Alt-A où l’emprunteur n’a pas à justifier ni prouver ses revenus était une pratique bien repandue; ces prêts, appelés sans document, no doc, ont fait l’objet de craintes sur la qualité et la pérennité de ces emprunts, oû si l’emprenteur fait face à des hausses de taux d’intérêt il fairais défaut et ne pas en mesure de rembourser son emprunt.
À la fois des emprunteurs ont cherché à acheter des maisons dont ils n’avaient pas les moyens, des professionnels à la recherche de profits faciles ont été également impliqués.
3 Récession de 2007-2009
La crise du crédit résultant en l’éclatement de la bulle immobilière est une des causes importantes de la récession de 2007-2009 aux États-Unis.
L’éclatement de la bulle eu un effet direct sur les banques d’investissements, les hedges fund et, devant la méfiance généralisée des banques vis-à-vis de leurs consœurs quant au juste valeur de leurs actifs et leur état de faillite potentiel, un blocage du marché interbancaire s’est produit rapidement. La crise a réduit l’activité dans le secteur de la construction, entraînant un effet négatif sur le PIB.
Figure 1.4: Évolution du PIB dans les années 2000 et rélation avec l’indice des prix du marché immobilier
4 Bulle nationale ou bulles locales ?
L’augmentation des prix immobiliers n’a pas été uniforme, ce qui a fait dire à certains économistes, dont l’ancien responsable de la Réserve fédérale Alan Greenspan, que les États-Unis ne connaissaient pas en soi une bulle à l’échelle nationale, mais un certain nombre de bulles locales.
Figure 1.5: Évolution du PIB vs Prix du marché immobilier par état. La taille du cercle représente la population de l’état correspondant.
5 Nouveaux propriétaires en difficulté
Les craintes liées aux conséquences sur l’économie américaine suite à l’explosion de la bulle immobilière ont amené le président George W. Bush et le président de la Réserve fédérale à procéder à un sauvetage limité des propriétaires en difficulté pour rembourser leur crédit hypothécaire.
La crise des subprimes a été engendrée par l’impossibilité pour un grand nombre de propriétaires de rembourser les mensualités de leur emprunt lorsque le taux variable, initialement beaucoup plus bas durant la période promotionnelle, s’est ajusté au taux usuel du marché.
Figure 1.6: Évolution du nombre de propriétaires de maisons et prix des immeubles
Le taux d’interêt pour les aquerants d’un prêt immobilier a augmenté de 64% en 1994 à 69,2 % en 2004.En 2005, 1 283 000 nouvelles maisons ont été vendues par rapport à une moyenne de 609 000 anuuel durant la période 1990-1995
Figure 1.7: Évolution du nombre de propriétaires de maisons et prix des immeubles dans les cinq états les plus touchés
6 Le marché 5 ans après la grosse chute.
Figure 1.8 : Prix moyen d’une maison par région en 2017 (à droit) et l’historique des prix anuuels