Proyecto Final
Lorenzo Lorenzi
02/7/2020
Integrantes:
Mauricio Campos, Rodrigo Mojica y Lorenzo Lorenzi
1. Contexto: Motivar el contexto de su pregunta ¿Por qué es relevante responder su pregunta? ¿Qué dice la opinión pública y/o la literatura?
Al momento de adquirir una casa, son varios los factores que inciden en su valoración. Normalmente las personas tienen dos opciones: arrendar o comprar. En este caso, nos enfocaremos solamente en la opción de comprar casas usadas. Es por esto por lo que la disposición de los datos en internet nos ayuda a hacer un mejor análisis en cuanto a las características de las casas (por ende, es relevante estudiar las variables que inciden en los precios de venta de las casas). Este análisis, nos va a permitir tomar buenas decisiones de inversión, encontrando la posibilidad de arbitraje o comprando las casas a las cuales se es pueda obtener el mejor valor de acuerdo con el mercado. También se pueden tomar estos datos para el negocio inmobiliario, agregando las características más relevantes en las casas que construyan a futuro y, de este modo, ofrecerlas a un buen precio.
2.Elección de la pregunta: Debe ser una pregunta relevante en el contexto del curso, es decir, para el estudio de la ciencia económica o un ambiente de negocios. Como ejemplo, pensar en la predicción del precio de un commodity, de una divisa, del éxito de un negocio o de la localización espacial de una nueva tienda, pueden ser buenas aproximaciones iniciales.
¿Cuáles son las comunas con mejores posibilidades de comprar barato y vender más caro? (arbitraje)
3.Elección de la fuente de datos: Elegir una base de datos que 1) sirva para responder la pregunta, 2) sea la mejor opción alcanzable para responder la pregunta. Utilizar más de una fuente de datos para responder a la pregunta será altamente valorado.
Hemos elegio la base de datos de Kaggle (https://www.kaggle.com/gorkigonzalez/casas-usadas-rm-chile-mayo-2020), la cual nos brinda información sobre las casas que se encuentran a la venta en la Región Metropolitana en mayo del presente año (2020). Ésta, posee una cantidad considerable de observaciones, ademas de tener variables que consideramos relevantes a la hora de fijar el precio de una vivienda, por ejemplo, el número de habitaciones, número de baños, superficie total de m2, etc.
Se cargará la base de datos con la que se trabajará
casas<- read_excel("datasets_658176_1162314_Casas usadas - RM Mayo 2020.xlsx")
casas<-as.data.table(casas)4.Trabajo de la base de datos: Será requerido un script comentado de la creación y trabajo de la base de datos. No es necesario que sea realizado en markdown, pero será altamente valorado utilizar esta herramienta
Como punto inicial, nos interesó saber el número de casas que estaban publicadas a la venta en la Región Metropolitana durante mayo del 2020.
ggplot(data=casas,aes(Comuna))+geom_bar()+ labs(x="Comunas",y="Número de casa a la venta", title = "Casas a la venta por comuna",subtitle = "En RM.(Mayo 2020)",caption = "Fuente: Kaggle (https://www.kaggle.com/gorkigonzalez/casas-usadas-rm-chile-mayo-2020)")+theme(axis.text.x =element_text(angle = 85,vjust = 0.6),axis.text.x.top = element_text(size = 0.05),plot.title = element_text(size = 8.5) )
El gráfico anterior, nos mostró la cantidad de casas a la venta, pero no nos entregó más información. Lo siguiente que nos preguntamos, fue ¿cuál es el precio promedio por casa según la comuna? Para esto, necesitamos crear una variable que nos calcule el precio promedio por comuna y, después, integrarlo en un gráfico.
casas[,promedio_comuna:=mean(Valor_CLP),by=Comuna]ggplot(data=casas,aes(x=promedio_comuna,y=Comuna))+geom_col()+scale_x_continuous(labels=function(n){format(n, scientific = FALSE)})+labs(x="Precio promedio($)",y="Comunas",title="Precio promedio de casas a la venta por comuna",subtitle = "En RM.(Mayo 2020)","Fuente: Kaggle (https://www.kaggle.com/gorkigonzalez/casas-usadas-rm-chile-mayo-2020)")+theme(axis.text.x.top = element_text(size = 0.05))
Este gráfico, nos permitió ver cuáles son las comunas que tienen, en promedio, las casas a la venta más caras. Podemos destacar las comunas de Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura como las comunas más caras en cuanto al precio de las viviendas usadas.
Ahora, veremos una regresión. Para esta regresión, se utilizarán las variables número de habitación, número de baños, número de estacionamientos, metros cuadrados de superficie total, metros cuadrados de superficie construida, comuna y corredor para determinar el precio predicho por el modelo. En primer lugar, se transformarán las variables metros cuadrados de superficie total, metros cuadrados de superficie construida y el número de estacionamientos a numéricas para integrarlas en la regresión. Adicionalmente, se transformará la variable corredor a una variable categórica para poder integrarlo en regresiones.
casas[,m2_construidos:=as.numeric(Superficie_Construida_M2)]
casas[,num_estacionamientos:=as.numeric(N_Estacionamientos)]
casas[,m2_totales:=as.numeric(Total_Superficie_M2)]
casas[,num_baños:=as.numeric(N_Baños)]
casas[,num_habitaciones:=as.numeric(N_Habitaciones)]
casas[,nombre_corredor:=as.factor(Corredor)]Se eliminarán las variables con valores “NA” con el fin de tener el mismo número de observaciones para los modelos que se probarán.
casas<-na.omit(casas)Ahora, se convertira la variable Comuna en variables categóricas.
casas[,comuna:=as.factor(Comuna)]En este punto, se hará un regresión incluyendo todos los factores relevantes que, apriori, son los más relevantes a la hora de fijar un precio (Valor_CLP,num_habitaciones,num_baños,num_estacionamientos,m2_construidos,m2_totales,comuna y nombre_corredor)
Regresión1<-lm(Valor_CLP~num_habitaciones+num_baños+num_estacionamientos+m2_construidos+m2_totales+comuna+nombre_corredor,data=casas)
summary(Regresión1)##
## Call:
## lm(formula = Valor_CLP ~ num_habitaciones + num_baños + num_estacionamientos +
## m2_construidos + m2_totales + comuna + nombre_corredor, data = casas)
##
## Residuals:
## Min 1Q Median 3Q Max
## -223364981 -24566131 0 19718239 322683138
##
## Coefficients:
## Estimate
## (Intercept) -109707281
## num_habitaciones -12629742
## num_baños 22177756
## num_estacionamientos 11183104
## m2_construidos 886240
## m2_totales 5484
## comunaCerrillos 75187182
## comunaCerro Navia 872869
## comunaColina 42646202
## comunaConchalí 20326184
## comunaEl Bosque 39736834
## comunaEstación Central 47637049
## comunaHuechuraba 51189760
## comunaIndependencia 25001713
## comunaLa Cisterna 32481845
## comunaLa Florida 74162029
## comunaLa Granja 20319398
## comunaLa Pintana -7603881
## comunaLa Reina 161564085
## comunaLampa -54253975
## comunaLas Condes 383153381
## comunaLo Barnechea 386766354
## comunaLo Espejo -4607923
## comunaLo Prado 24608870
## comunaMacul 63889955
## comunaMaipú 18786950
## comunaÑuñoa 104192627
## comunaPadre Hurtado 13815085
## comunaPedro Aguirre Cerda 13607321
## comunaPeñaflor 9342840
## comunaPeñalolén 167443346
## comunaProvidencia 171274627
## comunaPudahuel 50295287
## comunaPuente Alto 14587158
## comunaQuilicura 18639838
## comunaQuinta Normal 47266645
## comunaRecoleta 86106062
## comunaRenca 25243300
## comunaSan Bernardo 59147839
## comunaSan Joaquín 121380214
## comunaSan José de Maipo -244312024
## comunaSan Miguel 116198047
## comunaSan Ramón 27660366
## comunaSantiago 109050545
## comunaVitacura 468512672
## nombre_corredorAisen Pro 152043022
## nombre_corredorAlessandro Matteucci Cajas 70007396
## nombre_corredorAlonso Baeza Rivera y Cía. Ltda. (Kennedy) -78561005
## nombre_corredorAna Rodriguez 89569444
## nombre_corredorBehouse 102531439
## nombre_corredorBEhouse Propiedades 143110961
## nombre_corredorBerkhoff propiedades 233354447
## nombre_corredorBreekit Real Estate SPA -21514744
## nombre_corredorBustos Asociados Propiedades 71113030
## nombre_corredorCarolina Martinez Propiedades 78848639
## nombre_corredorCasa Ideal 195418537
## nombre_corredorCasas en Chile 100440972
## nombre_corredorcastillapropiedades 87041490
## nombre_corredorCata Brochet Propiedades 317423874
## nombre_corredorCatalejo Propiedades y Gestión Inmobiliaria 162526686
## nombre_corredorCf Propiedades 75384634
## nombre_corredorCf Propiedades S.P.A 46815452
## nombre_corredorColina Propiedades 54860478
## nombre_corredorComprocasa Corredores de Propiedades 103235711
## nombre_corredorContacto Properties&Home 53174808
## nombre_corredorCorredores Asociados 68068721
## nombre_corredorCorredorpro Spa 107107222
## nombre_corredorCorretajes Prosal 1499111
## nombre_corredorDe La Barrera Propiedades 87864550
## nombre_corredorDenise / Vanessa (denise@easy-prop.com / vanessa@easy-prop.com) 167851838
## nombre_corredorDubois Propiedades 74724930
## nombre_corredorDuranes Propiedades 101048070
## nombre_corredorEleva Propiedades 34512230
## nombre_corredorEnfoque Propiedades -20296788
## nombre_corredorFerrada&vial Spa 53139608
## nombre_corredorFrancisca Abarca 38454893
## nombre_corredorG A M P. Propiedades 95978939
## nombre_corredorGescor Propiedades 55656954
## nombre_corredorGestor Propiedades 181239170
## nombre_corredorGood Propiedades Ltda. 73738190
## nombre_corredorGrupo Enlace Inversiones Inmobiliarias 137665731
## nombre_corredorGuillen Propiedades -25115024
## nombre_corredorGuillermo Bravo Zarate 102930653
## nombre_corredorInmobienes. 43745353
## nombre_corredorInmobiliaria e Inversiones Cesar Mercado Pavez EIRL 122458494
## nombre_corredorIntermedia Propiedades 75841798
## nombre_corredorJarpa Corredores 122516213
## nombre_corredorJessica SánchezGestión inmobiliaria 146650185
## nombre_corredorJohanna Rojas 523250836
## nombre_corredorlapropiedad.cl 89850981
## nombre_corredorLas Brisas Gestion Inmobiliaria Limitada 69296896
## nombre_corredorLodge Propiedades Spa 32674208
## nombre_corredorMarcia Rivera Fonseca -181570742
## nombre_corredorMarco Morelli 62690383
## nombre_corredorMauricio Pino Propiedades 113066123
## nombre_corredorMauro Propiedades 4785984
## nombre_corredorMLC Propiedades 25644201
## nombre_corredorMontt Propiedades ltda 96411352
## nombre_corredorMundo propiedades Chile 91191199
## nombre_corredorMuvin -22853732
## nombre_corredorMyb Propiedades 135974237
## nombre_corredorN Publicidad y Asesorias SpA 80397346
## nombre_corredorNelson Paredes Sotomayor 137533380
## nombre_corredorPaniagua Gestión Inmobiliaria 68682350
## nombre_corredorPear Propiedades 52389201
## nombre_corredorProcasa Adrián Ulloa Propiedades -234285458
## nombre_corredorPromoción Inmobiliaria 104702143
## nombre_corredorPropiedades Ma.Pa 189952131
## nombre_corredorPropiedades Maturana Chile Spa 49463848
## nombre_corredorPropiedades Sfc 95958142
## nombre_corredorRecio Gestion Inmobiliaria Spa 141700340
## nombre_corredorRed Gestión Propiedades 106998015
## nombre_corredorReyes Propiedades 20867692
## nombre_corredorRicardo Propiedades 58142359
## nombre_corredorRodrigo Cañas de la Cerda Propiedades 28575479
## nombre_corredorrosario andrade avendaño 54034341
## nombre_corredorrspropiedades.com 79143789
## nombre_corredorSgq Propiedades 35602105
## nombre_corredorSp Rios Propiedades 310503639
## nombre_corredorSucasa Gestión Inmobiliaria 157432708
## nombre_corredorTerranovapropiedades 75209049
## nombre_corredorToro Guzmán Propiedades 96355662
## nombre_corredorTym Propiedades 11950916
## nombre_corredorTzanis Propiedades 70627389
## nombre_corredorV & S Asesorias & Gestion Inmobiliaria 139117752
## nombre_corredorVende Dueño/a 94239038
## nombre_corredorVercetti Propiedades 65370205
## nombre_corredorVirtual Realty Property SpA. 187906646
## nombre_corredorVitahome Propiedades -10079464
## nombre_corredorVivienda Integral 8593224
## nombre_corredorVivirpropiedades.cl 82462530
## nombre_corredorVPropiedades - Gestión Inmobiliaria 16032384
## nombre_corredorWork Inmobiliario 84181112
## nombre_corredorZenpro Propiedades 43906156
## Std. Error
## (Intercept) 87350050
## num_habitaciones 4872176
## num_baños 5783516
## num_estacionamientos 3310147
## m2_construidos 82114
## m2_totales 5436
## comunaCerrillos 56390995
## comunaCerro Navia 85875511
## comunaColina 55604471
## comunaConchalí 56564735
## comunaEl Bosque 57644193
## comunaEstación Central 60007880
## comunaHuechuraba 54838236
## comunaIndependencia 63143674
## comunaLa Cisterna 55519832
## comunaLa Florida 56157110
## comunaLa Granja 61051130
## comunaLa Pintana 53366038
## comunaLa Reina 63855503
## comunaLampa 49247041
## comunaLas Condes 57624470
## comunaLo Barnechea 70406827
## comunaLo Espejo 69686136
## comunaLo Prado 57263418
## comunaMacul 53663542
## comunaMaipú 50530864
## comunaÑuñoa 59790084
## comunaPadre Hurtado 53416586
## comunaPedro Aguirre Cerda 57293022
## comunaPeñaflor 48544628
## comunaPeñalolén 53927554
## comunaProvidencia 57886950
## comunaPudahuel 50727127
## comunaPuente Alto 50534654
## comunaQuilicura 51896062
## comunaQuinta Normal 61369601
## comunaRecoleta 58827611
## comunaRenca 55906530
## comunaSan Bernardo 49197803
## comunaSan Joaquín 65004165
## comunaSan José de Maipo 174714222
## comunaSan Miguel 54959465
## comunaSan Ramón 61560938
## comunaSantiago 50088065
## comunaVitacura 85860067
## nombre_corredorAisen Pro 107299397
## nombre_corredorAlessandro Matteucci Cajas 110170704
## nombre_corredorAlonso Baeza Rivera y Cía. Ltda. (Kennedy) 108243639
## nombre_corredorAna Rodriguez 105670800
## nombre_corredorBehouse 80240960
## nombre_corredorBEhouse Propiedades 104858863
## nombre_corredorBerkhoff propiedades 105214523
## nombre_corredorBreekit Real Estate SPA 107301857
## nombre_corredorBustos Asociados Propiedades 106420385
## nombre_corredorCarolina Martinez Propiedades 88893660
## nombre_corredorCasa Ideal 109196567
## nombre_corredorCasas en Chile 86524302
## nombre_corredorcastillapropiedades 107838354
## nombre_corredorCata Brochet Propiedades 116635569
## nombre_corredorCatalejo Propiedades y Gestión Inmobiliaria 108385902
## nombre_corredorCf Propiedades 106843904
## nombre_corredorCf Propiedades S.P.A 87798876
## nombre_corredorColina Propiedades 107670231
## nombre_corredorComprocasa Corredores de Propiedades 106177769
## nombre_corredorContacto Properties&Home 101587632
## nombre_corredorCorredores Asociados 88942789
## nombre_corredorCorredorpro Spa 77197564
## nombre_corredorCorretajes Prosal 107953315
## nombre_corredorDe La Barrera Propiedades 83394445
## nombre_corredorDenise / Vanessa (denise@easy-prop.com / vanessa@easy-prop.com) 109043533
## nombre_corredorDubois Propiedades 108151430
## nombre_corredorDuranes Propiedades 108432662
## nombre_corredorEleva Propiedades 107427910
## nombre_corredorEnfoque Propiedades 80659515
## nombre_corredorFerrada&vial Spa 105383423
## nombre_corredorFrancisca Abarca 83558800
## nombre_corredorG A M P. Propiedades 89311918
## nombre_corredorGescor Propiedades 104798834
## nombre_corredorGestor Propiedades 105319779
## nombre_corredorGood Propiedades Ltda. 83763135
## nombre_corredorGrupo Enlace Inversiones Inmobiliarias 104874747
## nombre_corredorGuillen Propiedades 107126608
## nombre_corredorGuillermo Bravo Zarate 90807898
## nombre_corredorInmobienes. 79912098
## nombre_corredorInmobiliaria e Inversiones Cesar Mercado Pavez EIRL 110365142
## nombre_corredorIntermedia Propiedades 92445017
## nombre_corredorJarpa Corredores 115769606
## nombre_corredorJessica SánchezGestión inmobiliaria 91671962
## nombre_corredorJohanna Rojas 114947008
## nombre_corredorlapropiedad.cl 126315018
## nombre_corredorLas Brisas Gestion Inmobiliaria Limitada 92283901
## nombre_corredorLodge Propiedades Spa 104572497
## nombre_corredorMarcia Rivera Fonseca 125574180
## nombre_corredorMarco Morelli 85403735
## nombre_corredorMauricio Pino Propiedades 88965652
## nombre_corredorMauro Propiedades 84860059
## nombre_corredorMLC Propiedades 83454926
## nombre_corredorMontt Propiedades ltda 106541912
## nombre_corredorMundo propiedades Chile 86587661
## nombre_corredorMuvin 92070394
## nombre_corredorMyb Propiedades 104633965
## nombre_corredorN Publicidad y Asesorias SpA 92125834
## nombre_corredorNelson Paredes Sotomayor 109028501
## nombre_corredorPaniagua Gestión Inmobiliaria 101862504
## nombre_corredorPear Propiedades 107995551
## nombre_corredorProcasa Adrián Ulloa Propiedades 115550981
## nombre_corredorPromoción Inmobiliaria 80875742
## nombre_corredorPropiedades Ma.Pa 105362521
## nombre_corredorPropiedades Maturana Chile Spa 85943759
## nombre_corredorPropiedades Sfc 86067401
## nombre_corredorRecio Gestion Inmobiliaria Spa 108390838
## nombre_corredorRed Gestión Propiedades 93090252
## nombre_corredorReyes Propiedades 108020160
## nombre_corredorRicardo Propiedades 87157009
## nombre_corredorRodrigo Cañas de la Cerda Propiedades 108268422
## nombre_corredorrosario andrade avendaño 94662837
## nombre_corredorrspropiedades.com 91889654
## nombre_corredorSgq Propiedades 84236361
## nombre_corredorSp Rios Propiedades 108749692
## nombre_corredorSucasa Gestión Inmobiliaria 91804344
## nombre_corredorTerranovapropiedades 101752766
## nombre_corredorToro Guzmán Propiedades 105044032
## nombre_corredorTym Propiedades 106040609
## nombre_corredorTzanis Propiedades 78097508
## nombre_corredorV & S Asesorias & Gestion Inmobiliaria 112308428
## nombre_corredorVende Dueño/a 74423259
## nombre_corredorVercetti Propiedades 92454060
## nombre_corredorVirtual Realty Property SpA. 82507938
## nombre_corredorVitahome Propiedades 97294933
## nombre_corredorVivienda Integral 87669984
## nombre_corredorVivirpropiedades.cl 82189605
## nombre_corredorVPropiedades - Gestión Inmobiliaria 104684384
## nombre_corredorWork Inmobiliario 91414626
## nombre_corredorZenpro Propiedades 85026769
## t value
## (Intercept) -1.256
## num_habitaciones -2.592
## num_baños 3.835
## num_estacionamientos 3.378
## m2_construidos 10.793
## m2_totales 1.009
## comunaCerrillos 1.333
## comunaCerro Navia 0.010
## comunaColina 0.767
## comunaConchalí 0.359
## comunaEl Bosque 0.689
## comunaEstación Central 0.794
## comunaHuechuraba 0.933
## comunaIndependencia 0.396
## comunaLa Cisterna 0.585
## comunaLa Florida 1.321
## comunaLa Granja 0.333
## comunaLa Pintana -0.142
## comunaLa Reina 2.530
## comunaLampa -1.102
## comunaLas Condes 6.649
## comunaLo Barnechea 5.493
## comunaLo Espejo -0.066
## comunaLo Prado 0.430
## comunaMacul 1.191
## comunaMaipú 0.372
## comunaÑuñoa 1.743
## comunaPadre Hurtado 0.259
## comunaPedro Aguirre Cerda 0.238
## comunaPeñaflor 0.192
## comunaPeñalolén 3.105
## comunaProvidencia 2.959
## comunaPudahuel 0.991
## comunaPuente Alto 0.289
## comunaQuilicura 0.359
## comunaQuinta Normal 0.770
## comunaRecoleta 1.464
## comunaRenca 0.452
## comunaSan Bernardo 1.202
## comunaSan Joaquín 1.867
## comunaSan José de Maipo -1.398
## comunaSan Miguel 2.114
## comunaSan Ramón 0.449
## comunaSantiago 2.177
## comunaVitacura 5.457
## nombre_corredorAisen Pro 1.417
## nombre_corredorAlessandro Matteucci Cajas 0.635
## nombre_corredorAlonso Baeza Rivera y Cía. Ltda. (Kennedy) -0.726
## nombre_corredorAna Rodriguez 0.848
## nombre_corredorBehouse 1.278
## nombre_corredorBEhouse Propiedades 1.365
## nombre_corredorBerkhoff propiedades 2.218
## nombre_corredorBreekit Real Estate SPA -0.201
## nombre_corredorBustos Asociados Propiedades 0.668
## nombre_corredorCarolina Martinez Propiedades 0.887
## nombre_corredorCasa Ideal 1.790
## nombre_corredorCasas en Chile 1.161
## nombre_corredorcastillapropiedades 0.807
## nombre_corredorCata Brochet Propiedades 2.722
## nombre_corredorCatalejo Propiedades y Gestión Inmobiliaria 1.500
## nombre_corredorCf Propiedades 0.706
## nombre_corredorCf Propiedades S.P.A 0.533
## nombre_corredorColina Propiedades 0.510
## nombre_corredorComprocasa Corredores de Propiedades 0.972
## nombre_corredorContacto Properties&Home 0.523
## nombre_corredorCorredores Asociados 0.765
## nombre_corredorCorredorpro Spa 1.387
## nombre_corredorCorretajes Prosal 0.014
## nombre_corredorDe La Barrera Propiedades 1.054
## nombre_corredorDenise / Vanessa (denise@easy-prop.com / vanessa@easy-prop.com) 1.539
## nombre_corredorDubois Propiedades 0.691
## nombre_corredorDuranes Propiedades 0.932
## nombre_corredorEleva Propiedades 0.321
## nombre_corredorEnfoque Propiedades -0.252
## nombre_corredorFerrada&vial Spa 0.504
## nombre_corredorFrancisca Abarca 0.460
## nombre_corredorG A M P. Propiedades 1.075
## nombre_corredorGescor Propiedades 0.531
## nombre_corredorGestor Propiedades 1.721
## nombre_corredorGood Propiedades Ltda. 0.880
## nombre_corredorGrupo Enlace Inversiones Inmobiliarias 1.313
## nombre_corredorGuillen Propiedades -0.234
## nombre_corredorGuillermo Bravo Zarate 1.133
## nombre_corredorInmobienes. 0.547
## nombre_corredorInmobiliaria e Inversiones Cesar Mercado Pavez EIRL 1.110
## nombre_corredorIntermedia Propiedades 0.820
## nombre_corredorJarpa Corredores 1.058
## nombre_corredorJessica SánchezGestión inmobiliaria 1.600
## nombre_corredorJohanna Rojas 4.552
## nombre_corredorlapropiedad.cl 0.711
## nombre_corredorLas Brisas Gestion Inmobiliaria Limitada 0.751
## nombre_corredorLodge Propiedades Spa 0.312
## nombre_corredorMarcia Rivera Fonseca -1.446
## nombre_corredorMarco Morelli 0.734
## nombre_corredorMauricio Pino Propiedades 1.271
## nombre_corredorMauro Propiedades 0.056
## nombre_corredorMLC Propiedades 0.307
## nombre_corredorMontt Propiedades ltda 0.905
## nombre_corredorMundo propiedades Chile 1.053
## nombre_corredorMuvin -0.248
## nombre_corredorMyb Propiedades 1.300
## nombre_corredorN Publicidad y Asesorias SpA 0.873
## nombre_corredorNelson Paredes Sotomayor 1.261
## nombre_corredorPaniagua Gestión Inmobiliaria 0.674
## nombre_corredorPear Propiedades 0.485
## nombre_corredorProcasa Adrián Ulloa Propiedades -2.028
## nombre_corredorPromoción Inmobiliaria 1.295
## nombre_corredorPropiedades Ma.Pa 1.803
## nombre_corredorPropiedades Maturana Chile Spa 0.576
## nombre_corredorPropiedades Sfc 1.115
## nombre_corredorRecio Gestion Inmobiliaria Spa 1.307
## nombre_corredorRed Gestión Propiedades 1.149
## nombre_corredorReyes Propiedades 0.193
## nombre_corredorRicardo Propiedades 0.667
## nombre_corredorRodrigo Cañas de la Cerda Propiedades 0.264
## nombre_corredorrosario andrade avendaño 0.571
## nombre_corredorrspropiedades.com 0.861
## nombre_corredorSgq Propiedades 0.423
## nombre_corredorSp Rios Propiedades 2.855
## nombre_corredorSucasa Gestión Inmobiliaria 1.715
## nombre_corredorTerranovapropiedades 0.739
## nombre_corredorToro Guzmán Propiedades 0.917
## nombre_corredorTym Propiedades 0.113
## nombre_corredorTzanis Propiedades 0.904
## nombre_corredorV & S Asesorias & Gestion Inmobiliaria 1.239
## nombre_corredorVende Dueño/a 1.266
## nombre_corredorVercetti Propiedades 0.707
## nombre_corredorVirtual Realty Property SpA. 2.277
## nombre_corredorVitahome Propiedades -0.104
## nombre_corredorVivienda Integral 0.098
## nombre_corredorVivirpropiedades.cl 1.003
## nombre_corredorVPropiedades - Gestión Inmobiliaria 0.153
## nombre_corredorWork Inmobiliario 0.921
## nombre_corredorZenpro Propiedades 0.516
## Pr(>|t|)
## (Intercept) 0.210257
## num_habitaciones 0.010073
## num_baños 0.000158
## num_estacionamientos 0.000840
## m2_construidos < 2e-16
## m2_totales 0.314010
## comunaCerrillos 0.183590
## comunaCerro Navia 0.991898
## comunaColina 0.443801
## comunaConchalí 0.719628
## comunaEl Bosque 0.491218
## comunaEstación Central 0.428006
## comunaHuechuraba 0.351441
## comunaIndependencia 0.692466
## comunaLa Cisterna 0.559020
## comunaLa Florida 0.187786
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## comunaLa Pintana 0.886807
## comunaLa Reina 0.011990
## comunaLampa 0.271620
## comunaLas Condes 1.72e-10
## comunaLo Barnechea 9.36e-08
## comunaLo Espejo 0.947330
## comunaLo Prado 0.667733
## comunaMacul 0.234906
## comunaMaipú 0.710350
## comunaÑuñoa 0.082574
## comunaPadre Hurtado 0.796125
## comunaPedro Aguirre Cerda 0.812452
## comunaPeñaflor 0.847533
## comunaPeñalolén 0.002113
## comunaProvidencia 0.003372
## comunaPudahuel 0.322366
## comunaPuente Alto 0.773073
## comunaQuilicura 0.719754
## comunaQuinta Normal 0.441880
## comunaRecoleta 0.144479
## comunaRenca 0.651985
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## comunaSan Miguel 0.035442
## comunaSan Ramón 0.653576
## comunaSantiago 0.030364
## comunaVitacura 1.13e-07
## nombre_corredorAisen Pro 0.157676
## nombre_corredorAlessandro Matteucci Cajas 0.525695
## nombre_corredorAlonso Baeza Rivera y Cía. Ltda. (Kennedy) 0.468624
## nombre_corredorAna Rodriguez 0.397422
## nombre_corredorBehouse 0.202457
## nombre_corredorBEhouse Propiedades 0.173493
## nombre_corredorBerkhoff propiedades 0.027423
## nombre_corredorBreekit Real Estate SPA 0.841240
## nombre_corredorBustos Asociados Propiedades 0.504579
## nombre_corredorCarolina Martinez Propiedades 0.375896
## nombre_corredorCasa Ideal 0.074677
## nombre_corredorCasas en Chile 0.246767
## nombre_corredorcastillapropiedades 0.420316
## nombre_corredorCata Brochet Propiedades 0.006936
## nombre_corredorCatalejo Propiedades y Gestión Inmobiliaria 0.134948
## nombre_corredorCf Propiedades 0.481092
## nombre_corredorCf Propiedades S.P.A 0.594340
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## nombre_corredorCorredores Asociados 0.444779
## nombre_corredorCorredorpro Spa 0.166490
## nombre_corredorCorretajes Prosal 0.988931
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## nombre_corredorDenise / Vanessa (denise@easy-prop.com / vanessa@easy-prop.com) 0.124940
## nombre_corredorDubois Propiedades 0.490224
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## nombre_corredorEleva Propiedades 0.748271
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## nombre_corredorFrancisca Abarca 0.645746
## nombre_corredorG A M P. Propiedades 0.283524
## nombre_corredorGescor Propiedades 0.595812
## nombre_corredorGestor Propiedades 0.086464
## nombre_corredorGood Propiedades Ltda. 0.379497
## nombre_corredorGrupo Enlace Inversiones Inmobiliarias 0.190448
## nombre_corredorGuillen Propiedades 0.814825
## nombre_corredorGuillermo Bravo Zarate 0.258045
## nombre_corredorInmobienes. 0.584559
## nombre_corredorInmobiliaria e Inversiones Cesar Mercado Pavez EIRL 0.268203
## nombre_corredorIntermedia Propiedades 0.412737
## nombre_corredorJarpa Corredores 0.290908
## nombre_corredorJessica SánchezGestión inmobiliaria 0.110869
## nombre_corredorJohanna Rojas 8.15e-06
## nombre_corredorlapropiedad.cl 0.477518
## nombre_corredorLas Brisas Gestion Inmobiliaria Limitada 0.453383
## nombre_corredorLodge Propiedades Spa 0.754944
## nombre_corredorMarcia Rivera Fonseca 0.149398
## nombre_corredorMarco Morelli 0.463579
## nombre_corredorMauricio Pino Propiedades 0.204897
## nombre_corredorMauro Propiedades 0.955067
## nombre_corredorMLC Propiedades 0.758874
## nombre_corredorMontt Propiedades ltda 0.366345
## nombre_corredorMundo propiedades Chile 0.293239
## nombre_corredorMuvin 0.804159
## nombre_corredorMyb Propiedades 0.194911
## nombre_corredorN Publicidad y Asesorias SpA 0.383634
## nombre_corredorNelson Paredes Sotomayor 0.208275
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## nombre_corredorPear Propiedades 0.628009
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## nombre_corredorPropiedades Ma.Pa 0.072566
## nombre_corredorPropiedades Maturana Chile Spa 0.565424
## nombre_corredorPropiedades Sfc 0.265911
## nombre_corredorRecio Gestion Inmobiliaria Spa 0.192258
## nombre_corredorRed Gestión Propiedades 0.251443
## nombre_corredorReyes Propiedades 0.846966
## nombre_corredorRicardo Propiedades 0.505298
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## nombre_corredorrosario andrade avendaño 0.568621
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## nombre_corredorV & S Asesorias & Gestion Inmobiliaria 0.216565
## nombre_corredorVende Dueño/a 0.206550
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## nombre_corredorWork Inmobiliario 0.357968
## nombre_corredorZenpro Propiedades 0.606026
##
## (Intercept)
## num_habitaciones *
## num_baños ***
## num_estacionamientos ***
## m2_construidos ***
## m2_totales
## comunaCerrillos
## comunaCerro Navia
## comunaColina
## comunaConchalí
## comunaEl Bosque
## comunaEstación Central
## comunaHuechuraba
## comunaIndependencia
## comunaLa Cisterna
## comunaLa Florida
## comunaLa Granja
## comunaLa Pintana
## comunaLa Reina *
## comunaLampa
## comunaLas Condes ***
## comunaLo Barnechea ***
## comunaLo Espejo
## comunaLo Prado
## comunaMacul
## comunaMaipú
## comunaÑuñoa .
## comunaPadre Hurtado
## comunaPedro Aguirre Cerda
## comunaPeñaflor
## comunaPeñalolén **
## comunaProvidencia **
## comunaPudahuel
## comunaPuente Alto
## comunaQuilicura
## comunaQuinta Normal
## comunaRecoleta
## comunaRenca
## comunaSan Bernardo
## comunaSan Joaquín .
## comunaSan José de Maipo
## comunaSan Miguel *
## comunaSan Ramón
## comunaSantiago *
## comunaVitacura ***
## nombre_corredorAisen Pro
## nombre_corredorAlessandro Matteucci Cajas
## nombre_corredorAlonso Baeza Rivera y Cía. Ltda. (Kennedy)
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## nombre_corredorBEhouse Propiedades
## nombre_corredorBerkhoff propiedades *
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## nombre_corredorBustos Asociados Propiedades
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## nombre_corredorcastillapropiedades
## nombre_corredorCata Brochet Propiedades **
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## nombre_corredorCf Propiedades S.P.A
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## nombre_corredorDubois Propiedades
## nombre_corredorDuranes Propiedades
## nombre_corredorEleva Propiedades
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## nombre_corredorGood Propiedades Ltda.
## nombre_corredorGrupo Enlace Inversiones Inmobiliarias
## nombre_corredorGuillen Propiedades
## nombre_corredorGuillermo Bravo Zarate
## nombre_corredorInmobienes.
## nombre_corredorInmobiliaria e Inversiones Cesar Mercado Pavez EIRL
## nombre_corredorIntermedia Propiedades
## nombre_corredorJarpa Corredores
## nombre_corredorJessica SánchezGestión inmobiliaria
## nombre_corredorJohanna Rojas ***
## nombre_corredorlapropiedad.cl
## nombre_corredorLas Brisas Gestion Inmobiliaria Limitada
## nombre_corredorLodge Propiedades Spa
## nombre_corredorMarcia Rivera Fonseca
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## nombre_corredorMLC Propiedades
## nombre_corredorMontt Propiedades ltda
## nombre_corredorMundo propiedades Chile
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## nombre_corredorN Publicidad y Asesorias SpA
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## nombre_corredorPaniagua Gestión Inmobiliaria
## nombre_corredorPear Propiedades
## nombre_corredorProcasa Adrián Ulloa Propiedades *
## nombre_corredorPromoción Inmobiliaria
## nombre_corredorPropiedades Ma.Pa .
## nombre_corredorPropiedades Maturana Chile Spa
## nombre_corredorPropiedades Sfc
## nombre_corredorRecio Gestion Inmobiliaria Spa
## nombre_corredorRed Gestión Propiedades
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## nombre_corredorrspropiedades.com
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## nombre_corredorSp Rios Propiedades **
## nombre_corredorSucasa Gestión Inmobiliaria .
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## nombre_corredorWork Inmobiliario
## nombre_corredorZenpro Propiedades
## ---
## Signif. codes: 0 '***' 0.001 '**' 0.01 '*' 0.05 '.' 0.1 ' ' 1
##
## Residual standard error: 71410000 on 261 degrees of freedom
## Multiple R-squared: 0.886, Adjusted R-squared: 0.828
## F-statistic: 15.26 on 133 and 261 DF, p-value: < 2.2e-16Ahora se verá otra regresión, pero sin considerar la variable “nombre_corredor”
Regresión2<-lm(Valor_CLP~num_habitaciones+num_baños+num_estacionamientos+m2_construidos+m2_totales+comuna,data=casas)
summary(Regresión2)##
## Call:
## lm(formula = Valor_CLP ~ num_habitaciones + num_baños + num_estacionamientos +
## m2_construidos + m2_totales + comuna, data = casas)
##
## Residuals:
## Min 1Q Median 3Q Max
## -325621580 -32063628 -3265034 25740755 365066668
##
## Coefficients:
## Estimate Std. Error t value Pr(>|t|)
## (Intercept) 37739754 37012793 1.020 0.308603
## num_habitaciones -14662009 4338625 -3.379 0.000808 ***
## num_baños 21969346 5231242 4.200 3.40e-05 ***
## num_estacionamientos 10337559 2995336 3.451 0.000626 ***
## m2_construidos 776650 78255 9.925 < 2e-16 ***
## m2_totales 16096 5158 3.121 0.001954 **
## comunaCerrillos -18077520 42214170 -0.428 0.668745
## comunaCerro Navia -40018438 64982088 -0.616 0.538402
## comunaColina 7036011 43577962 0.161 0.871826
## comunaConchalí -21064452 46380571 -0.454 0.649991
## comunaEl Bosque -15071446 46034280 -0.327 0.743564
## comunaEstación Central 4079158 52622634 0.078 0.938256
## comunaHuechuraba 13119847 42216011 0.311 0.756154
## comunaIndependencia -4233187 57075722 -0.074 0.940919
## comunaLa Cisterna -6179570 43009820 -0.144 0.885837
## comunaLa Florida 56663807 43367681 1.307 0.192210
## comunaLa Granja -31916253 46189892 -0.691 0.490037
## comunaLa Pintana -58067733 41576312 -1.397 0.163403
## comunaLa Reina 147125347 57383006 2.564 0.010767 *
## comunaLampa -91847781 36447861 -2.520 0.012181 *
## comunaLas Condes 328535784 46576986 7.054 9.38e-12 ***
## comunaLo Barnechea 424325570 52063688 8.150 6.53e-15 ***
## comunaLo Espejo -40638617 65498587 -0.620 0.535365
## comunaLo Prado -20352206 46186325 -0.441 0.659735
## comunaMacul 30992549 40474511 0.766 0.444353
## comunaMaipú -29930253 38933644 -0.769 0.442560
## comunaÑuñoa 106814619 45928906 2.326 0.020608 *
## comunaPadre Hurtado -31600164 42843449 -0.738 0.461268
## comunaPedro Aguirre Cerda -47385565 47826209 -0.991 0.322474
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## comunaPeñalolén 132439628 42755007 3.098 0.002108 **
## comunaProvidencia 169920587 47398149 3.585 0.000385 ***
## comunaPudahuel 5956654 37326286 0.160 0.873301
## comunaPuente Alto -31264083 38615510 -0.810 0.418706
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## comunaQuinta Normal 9061518 52857599 0.171 0.863983
## comunaRecoleta 31420374 47926116 0.656 0.512512
## comunaRenca -10038680 47536301 -0.211 0.832870
## comunaSan Bernardo 3946973 38168054 0.103 0.917697
## comunaSan Joaquín 71377618 57273395 1.246 0.213502
## comunaSan José de Maipo -588965658 158873952 -3.707 0.000244 ***
## comunaSan Miguel 58255359 43276826 1.346 0.179138
## comunaSan Ramón -17935566 52762097 -0.340 0.734111
## comunaSantiago 78709500 38075268 2.067 0.039449 *
## comunaVitacura 300098377 65300359 4.596 6.03e-06 ***
## ---
## Signif. codes: 0 '***' 0.001 '**' 0.01 '*' 0.05 '.' 0.1 ' ' 1
##
## Residual standard error: 77490000 on 350 degrees of freedom
## Multiple R-squared: 0.8201, Adjusted R-squared: 0.7974
## F-statistic: 36.25 on 44 and 350 DF, p-value: < 2.2e-16En las regresiones, se omitió la comuna Calera de Tango para “relativizar” el análisis de las comunas respecto a ésta última.
Ahora, se verán los resultados de la predicción con el arbitraje de ambas regresiones.Éstas estarán disponible para su visualización en la base de datos “casas”. Nuestra intención de calcular un arbitraje es poder ver cuáles son las casas que se encuentran bajo el valor de mercado según nuestro modelo de predicción.
casas[,Prediccion1:=predict(Regresión1)]
casas[,arbitraje1:=Prediccion1-Valor_CLP]casas[,Prediccion2:=predict(Regresión2)]
casas[,arbitraje2:=Prediccion2-Valor_CLP]Se utilizará el método K folds CV para poder determinar cual modelo es mejor. El primer modelo K folds CV será para analizar el modelo que incluye todas las variables (Valor_CLP,num_habitaciones,num_baños,num_estacionamientos,m2_construidos,m2_totales,comuna y nombre_corredor). Luego, el segundo modelo de K folds CV, se realizará sin considerar la variable “nombre_corredor”(Valor_CLP,num_habitaciones,num_baños,num_estacionamientos,m2_construidos,m2_totales y comuna)
set.seed(12345)
setupKCV <- trainControl(method = "cv" , number = 9)
predkfolds1<-train(Valor_CLP~num_habitaciones+num_baños+num_estacionamientos+m2_construidos+m2_totales+comuna+nombre_corredor,data=casas,method="lm",trControl= setupKCV)
predkfolds2<-train(Valor_CLP~num_habitaciones+num_baños+num_estacionamientos+m2_construidos+m2_totales+comuna,data=casas,method="lm",trControl= setupKCV)
print(predkfolds1)## Linear Regression
##
## 395 samples
## 7 predictor
##
## No pre-processing
## Resampling: Cross-Validated (9 fold)
## Summary of sample sizes: 351, 350, 351, 351, 351, 352, ...
## Resampling results:
##
## RMSE Rsquared MAE
## 101249791 0.6797548 71459093
##
## Tuning parameter 'intercept' was held constant at a value of TRUEprint(predkfolds2)## Linear Regression
##
## 395 samples
## 6 predictor
##
## No pre-processing
## Resampling: Cross-Validated (9 fold)
## Summary of sample sizes: 351, 351, 351, 352, 351, 351, ...
## Resampling results:
##
## RMSE Rsquared MAE
## 93379166 0.7019996 58436507
##
## Tuning parameter 'intercept' was held constant at a value of TRUEDado los valores de RMSE y MAE, el mejor modelo sería el segundo. El incluir la variable “nombre_corredor” no será un aporte, ya que incrementa los valores del RMSE y MAE. Adicionalmente a estos dos indicadores, vemos que en el segundo modelo su R cuadrado es mayor que en el primero.
Crearemos un indicador de arbitraje para, posteriormente, crear un gráfico de arbitraje por comunas.
casas[arbitraje1>=0,arb:=(arbitraje1)]
casas[,arbi:=length(arb!="NA"),by="comuna"]
casas[,arbi:=1]ggplot(data=casas,aes(x=arbi,y=Comuna))+geom_col()+scale_x_continuous(labels=function(n){format(n, scientific = FALSE)})+labs(x="Número de casas",y="Comunas",title="Cantidad de casas con arbitraje por comuna",subtitle = "En RM.(Mayo 2020)","Fuente: Kaggle (https://www.kaggle.com/gorkigonzalez/casas-usadas-rm-chile-mayo-2020)")+theme(axis.text.x.top = element_text(size = 0.05))
Este gráfico nos muestra la cantidad de casas que nuestro modelo predice que tienen posibilidad de arbitraje (por comuna). Esto nos quiere decir que, en dichas comunas, existe la posibilidad de comprar casas a menor precio que en el mercado, para una posterior venta con un precio más elevado. Aquí destacan las comunas de Pudahuel, Lampa y Puente Alto con mayores posibilidades de arbitraje. Por otro lado, las comunas con menor posibilidad de arbitraje son San José de Maipo, Cerro Navia y Lo Espejo.
A modo de conclusión, podemos decir que nuestro segundo modelo de predicción será el que mejor se ajustará a la realidad según los indicadores de K folds CV. Éste presenta un R cuadrado alto (70,19996%) y los valores de RMSE y MAE son menores cuando se les compara con el primero modelo, lo cual nos da indicios de tener una mejor predicción.
RMSE (modelo 2); Rsquared (modelo 2); MAE (modelo 2)
93379166 ; 0.7019996 ; 58436507
RMSE (modelo 1); Rsquared (modelo 1); MAE (modelo 1)
101249791 ; 0.6797548 ; 71459093
Una vez vistas las regresiones, el modelo K folds CV y lo gráficos, se puede determinar que las comunas de Pudahuel, Lampa y Puente Alto son las con mejores posibilidades de tener arbitraje (comprar barato y vender a un precio más elevado).