Caso Easton

Apresentação do Caso

Sam Easton é um agente imobiliário com mais de 10 anos de expêriencia nesse mercado. Ao longo desses anos, mostrou sua competência e abriu sua própria agência, que já faturou milhões em vendas. Atualmente, foram protocoladas duas queixas contra sua empresa, e a seguinte analise tem o objetivo de elucidar se as reclamações contra a Easton Imobiliária tem fundamento. Ambos os casos movidos contra a empresa, tem embasamento em dados de uma reportagem de jornal que falava sobre o atual mercado imobiliário da área de Dallas, Fort Worth, Arlington e as pequenas cidades entre ela.

De acordo com os dados dessa reportagem:

o preço médio de venda é 104.250 dólares

o tamanho médio das casas vendidas é 172 m²

o preço médio do metro quadrado é 606,1046511627907 dólares/metro quadrado

Diferente dos valores vistos no jornal, a primeira casa, de 203 m², 4 anos e 3 quartos em Arlington, foi vendida por 88.500 dólares. Logo o preço do metro quadrado foi de 435,9605911330049 ,dólarespor metro quadrado. Já a segunda casa, de 172m², 9 anos e 3 quartos em Fort Worth, foi vendida por 79.500. Logo o preço médio do metro quadrado foi de 462,2093023255814. Nesse momento já se pode observar que a principal evidência usada contra a Easton Imobiliária, mostra que o valor do metro quadrado das casas vendidas é 28,07% e 23,74% menor, respectivamente. Mesmo assim, esses dados não poderiam estar sendo comparados pois o preço médio da reportagem foi obtido usando valores de áreas que extrapolam a área com que está sendo comparada pois as casas se localizam em Arlington e Fort Worth enquanto na reportagem tambem foram usados dados de Dallas e das pequenas cidades próximas. Sendo assim essa comparação está inviabilizada. Para auxiliar em sua defesa, Sam Easton procurou outro colega, Pat McCloskey que tambêm é um agente imobiliário, que possue uma ampla base de bados (ainda que incompleta) com as vendas nos últimos quatro meses na região de Dallas-Fort Worth. Segue abaixo:

Base de Dados da Venda de Casas na Área de Dallas-Fort Woth

library(readxl)
Base_de_dados_Easton_Imobiliaria <- read_excel("C:/Users/lucia/Downloads/Base de dados - Easton Imobiliaria.xlsx")
View(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria)
library(DT)
datatable(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria)

Análise das Varíaveis da Base de Dados

summary(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria)
##      Meses           Preço           Tamanho          Quartos     
##  Min.   :3.000   Min.   : 99000   Min.   : 99.31   Min.   :2.000  
##  1st Qu.:3.000   1st Qu.:121800   1st Qu.:154.13   1st Qu.:3.000  
##  Median :4.000   Median :138600   Median :169.27   Median :3.000  
##  Mean   :4.421   Mean   :140057   Mean   :173.48   Mean   :3.111  
##  3rd Qu.:5.000   3rd Qu.:157200   3rd Qu.:192.40   3rd Qu.:3.000  
##  Max.   :6.000   Max.   :190650   Max.   :266.82   Max.   :4.000  
##      Idade         Localização     Corretora      
##  Min.   : 1.000   Min.   :1.00   Min.   :0.00000  
##  1st Qu.: 5.000   1st Qu.:1.00   1st Qu.:0.00000  
##  Median : 6.000   Median :2.00   Median :0.00000  
##  Mean   : 6.139   Mean   :1.74   Mean   :0.09978  
##  3rd Qu.: 8.000   3rd Qu.:2.00   3rd Qu.:0.00000  
##  Max.   :13.000   Max.   :3.00   Max.   :1.00000

Gráficos da Base de Dados

library(ggplot2)
ggplot(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria) +
 aes(x = Corretora) +
 geom_histogram(bins = 10L, fill = "#6a3d9a") +
 labs(x = "Imobiliárias: 0 = Outras Imobiliárias, 1 = Easton Imobiliária ", y = "Quantidade de Casas vendidas", title = "Gráfico das Imobiliárias") +
 theme_dark()

Neste gráfico podemos observar que a quantidade de casas vendidas pela Imobiliária Easton é inferior à quantidade vendida por todas as outras imobiliárias. Isso mostra como ainda havia uma grande concorrência, mesmo que o mercado estivesse em retração.

library(ggplot2)
ggplot(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria) +
 aes(x = Meses) +
 geom_histogram(bins = 10L, fill = "#e31a1c") +
 labs(x = "Meses", y = "Quantidade de Casas vendidas", title = "Gráfico dos Meses") +
 theme_linedraw()

Neste gráfico pode-se ver que a quantidade de casas vendidas mensamente sofreu uma queda. Este é um retrato claro da situação econômica em que se encontra essa região. Com a retração da economia, devido a queda da industria petrolífera e a redução dos investimentos do governo, a compra de imóveis consequentemente tambem sofreria uma queda.

boxplot(Preço~Meses, data= Base_de_dados_Easton_Imobiliaria, id=list(method="y"), main = "Gráfico do Preço ao Longo dos Meses", col="gold", labs(x = "Meses", y = "Preço das Casas Vendidas"))

Neste gráfico vemos que o valor dos imóveis, em geral, tem decaído ao longo dos meses. Esse pode ser visto como um movimento natural do mercado.

boxplot(Base_de_dados_Easton_Imobiliaria$Preço~Base_de_dados_Easton_Imobiliaria$Corretora,
     col = c('#0B6121'),
     main = 'Gráfico dos Preços em cada Imobiliária',
     xlab = 'Imobiliárias: 0 = Outras Imobiliárias, 1 = Easton Imobiliária ', ylab = 'Preço das Casas Vendidas')

Neste gráfico observa-se que os valores praticados pela Easton eram um pouco menores do que aqueles práticados pelas outras imobiliárias. Mas como já mostrado anteriormente, o mercado está em recessão e a Easton tem apenas uma parcela pequena desse mercado. Sendo assim, para continuar competitiva, pode ser natural que seus preços estejam um pouco menores que o de outras imobiliárias. Não ficando claro qualquer atitude ilícita ou anti-ética da parte de Sam Easton.

Neste gráfico, vê-se que quanto maior o tamanho dos imóveis, maior será o preço.

Conclusões

A partir da análise dos dados apresentados e do conhecimento do mercado, chega-se a conclusão de que as reclamações apresentadas contra Sam Easton, tendo como base apenas as informações do jornal, não tem fundamento. As variavéis apresentadas como provas não estão devidamente descrimidadas logo não poderiam estar sendo correlacionadas com os valores e características das casas dos reclamantes. Ademais podemos ver que a situação de crise vivida pela região afeta diretamente o preço dos imóveis. Nessa situação, vemos a atuação das “regras do mercado”. Com a redução da procura, sem alteração da oferta, os preços naturalmente caíram. É do interesse, tanto da imobiliária quanto dos donos dos imóveis, de vendê-los e para tal, é preciso adequar os preços em conformidade com o mercado.