Prova

O caso Easton

Introdução

A respeito das reclamações de 2 clientes sobre a subvalorização de suas casas através da agência Easton Imobiiária, esse documento tem como seu principal objetivo provar que, diante da crise existente que afetou principalmente as agências imobiliárias, o motivo pelo qual suas casas terem sido vendidas por um preço mais baixo do que esses clientes imaginaram que seria, não foi proposital por parte da agência, e sim um reflexo da crise a qual gerou grandes estoques em todas as agências Imobiliárias. Nesse sentido, todas elas tendem a abaixar o preço de venda dos imóveis -e isso inclui a Easton Imobiliária- para conseguirem continuar com suas atividades. Portanto, tendo em vista que essa crise atinge a população como um geral, com preços mais baratos, a probabilidade das pessoas terem dinheiro para comprar os imóveis é mais alta, fazendo assim, o fluxo de compras e vendas fluir mesmo com a situação do mercado.

O banco de dados

library(readxl)
casoeaston <- read_excel("C:/Users/maria_000/Documents/UNIRIO/2periodo/Base_de_dados-master/casoeaston.xlsx")

Nele inclui:

• Mês em que ocorreu a venda
• Preço da casa
• Tamanho da casa
• Quartos da casa
• Idade da casa
• Área total do terreno
• Agência que realizou a venda

Um resumo de todas as variáveis

summary(casoeaston)

##       Mês            Preço           Tamanho          Quartos     
##  Min.   :3.000   Min.   : 99000   Min.   : 99.31   Min.   :2.000  
##  1st Qu.:3.000   1st Qu.:121800   1st Qu.:154.13   1st Qu.:3.000  
##  Median :4.000   Median :138600   Median :169.27   Median :3.000  
##  Mean   :4.421   Mean   :140057   Mean   :173.48   Mean   :3.111  
##  3rd Qu.:5.000   3rd Qu.:157200   3rd Qu.:192.40   3rd Qu.:3.000  
##  Max.   :6.000   Max.   :190650   Max.   :266.82   Max.   :4.000  
##      Idade         Localização     Corretora      
##  Min.   : 1.000   Min.   :1.00   Min.   :0.00000  
##  1st Qu.: 5.000   1st Qu.:1.00   1st Qu.:0.00000  
##  Median : 6.000   Median :2.00   Median :0.00000  
##  Mean   : 6.139   Mean   :1.74   Mean   :0.09978  
##  3rd Qu.: 8.000   3rd Qu.:2.00   3rd Qu.:0.00000  
##  Max.   :13.000   Max.   :3.00   Max.   :1.00000

-> Tabela de frequência:

Tabela <- xtabs(~Corretora+Localização, data=casoeaston)
Tabela

##          Localização
## Corretora   1   2   3
##         0 210 123  82
##         1   7  24  15

-> A subvalorização em relação à média de preço

valorizacao<-ifelse(casoeaston$Preço<=mean(casoeaston$Preço),"Não Subvalorizado","Subvalorizado")
corretora<-factor(casoeaston$Corretora)
tab<-table(corretora,valorizacao)
tab2<-prop.table(tab)*100
tab2

##          valorizacao
## corretora Não Subvalorizado Subvalorizado
##         0         45.119306     44.902386
##         1          7.375271      2.603037

Gráficos de comparações

• preço X Localização
• Preço X Tamanho por localização
• Preço X mês

par(bg="rosybrown1")
boxplot(Preço~Localização, data=casoeaston, id=list(method="y"),main="Gráfico 1: preço X localização",col="palevioletred2")

library(ggplot2)
ggplot(casoeaston) +
 aes(x = Tamanho, y = Preço, colour = Localização, size = Corretora) +
 geom_point() +
 geom_smooth(span = 0.73) +
 scale_color_distiller(palette = "Set2") +
 labs(title = "Gráfico 2", subtitle = "Tamanho por preço Incluindo a localização e a corretora") +
 theme_minimal()

## `geom_smooth()` using method = 'loess' and formula 'y ~ x'

-> Cores do gráfico:

• A cor amarela corresponde a região 1, Dallas;
• A cor rosa corresponde a região 2, Fort Worth;
• A cor verde corresponde a região 3, arredores da área metropolitana (Arlington).

-> Tamanho das bolas do gráfico:

• A bola maior corresponde a Easton imobiliária
• A bola menor corresponde as outras agências

par(bg="rosybrown1")
boxplot(Preço~Mês, data=casoeaston, id=list(method="y"),main="Gráfico 4: preço X mês",col="palevioletred2")

As casas dos proprietários que reclamaram

summary(casoeaston$Preço)

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##   99000  121800  138600  140057  157200  190650

Primeira casa:

• Localizada em Arlington;
• Tem 4 anos;
• Tem 203m²;
• Vendida por 88500 dólares.

O imóvel foi vendido por $88.500, valor abaixo do valor mínimo de $99.500,00, abaixo do preço médio de venda (104.250 dólares) na área de Dallas-Fort Worth, e acima do tamanho médio de imóveits que é 172 m².

Segunda casa:

• Localizada em Fort Worth;
• Tem 9 anos;
• Tem 172m²;
• Vendida por 79500 dólares.

O imóvel foi vendido por $79.500, valor abaixo do valor mínimo $99.000,00, abaixo do preço médio de venda (104.250 dólares) na área de Dallas-Fort Worth, e exatamente do tamanho médio de imóveits que é 172 m².

Análises

Em primeiro lugar, é possível analisar que quanto maior o tamanho do imóvel, maior o seu preço dependendo da região em que está inserido. Explicando melhor, na região de Dallas (1), por exemplo, as casas possuem um preço mais elevado do que em Fort Worth (2) e do que nos arredores da região metropolitana (3). Para provar isso, é possível perceber através do gráfico que na região 1, a mediana é aproximadamente 150000, na região 2, a mediana é um pouco acima de 120000 e na região 3, a mediana também é um pouco acima dos 120000, contudo, a mesma possuiu o menor preço máximo de imóveis e também uma menor variação de preços em comparação a anterior.

Em segundo lugar, também é importante ressaltar a comparação de preços entre a Easton e as outras agencias, na qual a diferença não foi tão grande a ponto dos proprietários que reclamaram, afirmarem que suas casas foram subvalorizadas. Sendo assim, é possível provar que os imóveis tanto da Easton quanto das outras imobiliárias tiveram seus valores reduzidos nos últimos 4 meses como reflexo da crise e, mesmo assim, a média dos preços acompanhou a venda posteriormente (Gráfico 3). Como se não bastasse o exposto, é perceptível que a Easton imobiliária mantém a mesma faixa de preços que as demais imobiliárias quando se trata das mesmas comparações, por exemplo na região de Fort Worth, onde todas as agências vendem imóveis com montantes próximos e, é claro, quanto maior, mais caro eles vão custar.

Em terceiro lugar, os clientes que reclamaram da subvalorização, compararam o preço de suas casas com o preço médio dos imóveis em um periodo de 12 mêses, contudo, como dito acima, aconteceu uma crise que abaixou o mesmo. Então, é possível que os preços mais altos antes da crise tenham elevado o preço médio dos imóveis do artigo em que os proprietários se basearam. Nesse sentido, essa comparação não é correta.

Sendo assim, os resultados mostraram que nas localizações onde a Easton vendeu as casas, tanto em Fort Worth quanto em Arlinton, a média dos seus preços não caiu drasticamente em relação aos seus concorrentes, o preço das casas pode ate ter caido um pouco, o que é normal pois possuem diversas outras vertentes que não foram consideradas (como por exemplo o estado em que a casa se encontra na hora da sua exposição para venda) que podem reduzir o preço de venda da casa mas, mesmo assim, essa queda de preço não é julgada como uma subvalorização pois é uma diferença pequena entre o valor das casas dos proprietários em questão para as outras casas. Das 461 casas vendidas pelas corretoras, 46 pertencem a Easton, descartando essas duas casas dos denunciantes, aproximadamente 95% dos seus imóveis acompanharam o preço do mercado em todas três regiões citadas, isto demostra que a Easton não teve a intenção de subvalorizá-las propositalmente.

Por fim, a reclamação de subvalorização dos proprietários não possui embasamento, e Sam estava certo quando fez tal afirmação: “Sam sabia, por experiência, que as pessoas quando vão vender suas casas inevitavelmente superestimam o valor da mesma” uma vez que os proprietários reclamaram dos valores baixos achando que poderiam ser mais altos.