Investigación reproducible. 2019-03. (aac)
Este documento es la representación de un script de R Markdown compilado.

Cláusula de exención de responsabilidad.
Este documento es un borrador y no debe considerarse la versión final. Toda la información, enfoques, análisis y diseños contenidos aquí, están sujetos a cambios derivados de revisiones posteriores.

Desempeño de los desarrolladores de vivienda

El objetivo de este estudio es identificar la situación de los principales desarrolladores de vivienda desde la óptica de su habilidad para sostener un nivel de producción \(\eta_{q_{90}}\) y la rapidez con la que pueden entregar el producto terminado al mercado \(r_{6m}\).

Universo de estudio

Este estudio se dirige hacia los desarrolladores del Segmento A y utilizó la serie de producción de 2013-01 a 2019-03; cada observación corresponde a un periodo mensual para cada desarrollador.

La estructura comprende información de 36 desarrolladores en hasta 75 periodos:

2493 observaciones
11 atributos

Variables disponibles para este estudio

Grupo Oferente
Año y periodo de producción
Cobertura en número de entidades federativas y municipios
Superficie construida promedio
Lapso de construcción en días
Porcentaje de viviendas construidas en 180 días o menos
Volumen de producción

Clasificación de grupos desarrolladores

Para tener un mejor entendimiento de la estructura del mercado, los desarrolladores han sido clasificados en cuatro segmentos según el volumen de producción alcanzado en el año calendario anterior.

Segmento A: los de mayor volumen conocidos como Grandes, concluyeron al menos 1000 viviendas durante el año anterior.
Segmento B: conocidos como Medianos, terminaron al menos 100 viviendas pero menos de 1000.
Segmento C: Pequeños, produjeron al menos 10 viviendas pero menos de 100.
Segmento D: los demás son conocidos como Micro, produjeron menos de 10 viviendas en el año anterior.

El segmento A genera un poco más de la mitad de la producción anual, el segmento B produce un tercio, el segmento C cerca de la décima parte, mientras que el segmento D menos del 2%.

Cálculo de la eficiencia y rapidez

Capacidad instalada

Determinar la capacidad instalada de una empresa desarrolladora de vivienda puede resultar muy complejo puesto que depende de aspectos muy diversos, muchos de ellos de índole privada y otros difíciles de cuantificar como el nivel de inversión disponible, la plantilla de trabajadores, las técnicas constructivas y su habilidad para ejecutarlas, la maquinaría, la estandarización de los productos de vivienda (prototipos), el manejo de inventarios, la estrategia comercial, la planeación estratégica, y desde luego otros aspectos externos como la normativa aplicable, los competidores, los programas de subsidio, el comportamiento de la demanda, etc.

Capacidad exhibida

Debido a la complejidad para determinar la capacidad instalada real, puede recurrise a la medición de la capacidad exhibida ya que resulta ser una referencia tangible de la capacidad probada de las empresas, especialmente si es observada en un periodo largo de tiempo, por ejemplo cinco años o más. Observar la cantidad de vivienda producida por un desarrollador mes a mes, nos permite conocer el resultado último de la suma de todos factores citados y muchos más que afectan la capacidad de producción. Evidentemente, es dificil sostener un nivel constante de producción en un mercado como este a lo largo del tiempo, y no se puede tampoco garantizar que el valor máximo observado pueda repetirse de manera regular; sin embargo, con un mayor grado de confianza puede suponerse que el nivel de producción asociado al noveno decil puede efectuarse con cierta consistencia. El noveno decil representa en este caso, un volumen de producción que se ha conseguido al menos en el 10% de los periodos observados.

Eficiencia

Tomando como referencia la capacidad exhibida \(P_{q_{90}}\), es posible ahora constrastar cada una de las observaciones \(i\), de la serie de tiempo observada \(P_i\) y de esta manera generar una medida relativa que pueda ayudar a medir la regularidad con la que la producción mensual se acerca a dicho nivel de referencia.

\[\eta_{q_{90}} = \frac1n\sum_{i=1}^{n} \frac{P_i}{P_{q_{90}}}\] A esta medida la denominaremos eficiencia al noveno decil \(\eta_{q_{90}}\).

Rapidez

Para tener una medida de la habilidad del desarrollador para entregar la vivienda al mercado en un tiempo relativamente rápido, se cálcula la incidencia de viviendas que es capaz de construir en menos de seis meses, dividiendo la producción menor a 6 meses \(P6m_i\) del periodo \(i\), entre la producción total del mismo \(P_i\). Este enfoque tiene la ventaja de que puede mantener un nivel de constraste fijo y evita la sensibilidad de ciertas medidas de tendencia central a ser afectadas por valores extremos.

\[r_{6m} = \frac1n \sum_{i=1}^{n} \frac{P6m_i}{P_i}\]

A esta medida la denominaremos incidencia menor a seis meses \(r_{6m}\)

Análisis de eficiencia y rapidez

Cuadrantes

Los cuadrantes están delimitados por las medianas respectivas.

El primer cuadrante (sup. der.) contiene a los desarrolladores con alta eficiencia y con elevada rapidez
El segundo cuadrante (sup. izq.) contiene a los desarrolladores con baja eficiencia y con elevada rapidez
El tercer cuadrante (inf. izq.) contiene a los desarrolladores con bajo eficiencia y con baja rapidez
El cuarto cuadrante (inf. der.) contiene a los desarrolladores con alta eficiencia y con baja rapidez

Consideraciones:

Cada circunferencia representa un desarrollador
La altura significa la incidencia de viviendas que logran construir en menos de seis meses \(r_{6m}\)
La posición horizontal represante el porcentaje con el que aprovechan su capacidad exhibida \(\eta_{q_{90}}\)
El color presenta la superficia media de las viviendas construidas en \(m^{2}\)
El tamaño corresponde con el volumen de producción logrado el año anterior \(P_{2018}\)

Mapa de árbol

De manera complentaria se presenta este grafismo, para tener una perspectiva que ratifique el ranking de los desarrolladores según su volúmen de producción en el 2018 y a la vez muestre los distintos grados de eficiencia observados, mediante una escala de color.