Desde 2015, os lares com 1 ou 2 moradores explicam todo o crescimento do número de domicílios em Pernambuco. Este estudo mede esse público, sua renda, quantos cabem no Minha Casa Minha Vida, quanto pagam de aluguel hoje e quanto o produto de 1 dormitório amplia o mercado, comparando com a oferta à venda na Região Metropolitana do Recife.
Microdados da PNAD Contínua Anual 2015–2025 (IBGE), com checagem no Censo 2022. Domicílios com até 2 moradores, classificados por renda domiciliar nas faixas do MCMV vigentes em 2026, idade do responsável e condição de ocupação. Oferta de imóveis novos na RMR: competência ago/2026.
Por que o 1 dormitório no MCMV deixou de ser nicho em Pernambuco
Leitura central: entre 2015 e 2025, Pernambuco ganhou 607 mil de domicílios e os lares com 1 ou 2 moradores cresceram 626 mil. Todo o crescimento líquido do número de domicílios veio do público do 1 dormitório. Hoje eles são 50,6% dos domicílios; no Censo 2022 já eram 45,9%.
Domicílios com até 2 moradores, Pernambuco (PNAD Contínua Anual 2015–2025)
Barras: lares com até 2 moradores. Linha: participação desses lares no total de domicílios (eixo da direita).
À esquerda, lares de 1 e 2 pessoas. À direita, os arranjos: unipessoal, casal sem filhos e outros lares de 2 pessoas (mãe/pai com filho, irmãos etc.).
Série e Censo: de 2022 para 2023 os lares ≤2 aumentaram 272 mil em um único ano; entre 2015 e 2022 a média foi de 20 mil por ano. O Censo 2022 ajuda a interpretar esse salto. Ele registra 45,9% de lares ≤2 em Pernambuco; a PNAD marcava 41,4% em 2022 e passou a 46,9% em 2023. O salto parece ser a PNAD se ajustando ao nível do Censo, e não um crescimento de um ano para o outro. Consequência prática: o nível de 2025 é confiável, e a velocidade de crescimento de 2015–2022 estava subestimada. As conclusões se apoiam na participação dos lares ≤2 no total de domicílios, que não depende desse ajuste.
Idade do responsável pelo domicílio. Separa a demanda financiável do envelhecimento populacional.
À esquerda, lares ≤2 por faixa etária do responsável ao longo do tempo. À direita, arranjo × idade em 2025.
Leitura: 38,0% dos lares ≤2 são chefiados por pessoas com 60 anos ou mais. Esse grupo costuma ter imóvel quitado e prazo curto de financiamento (idade + prazo ≤ 80 anos e 6 meses); os com 65 anos ou mais ficam fora do núcleo endereçável. O restante, 1,1 mi, é formado por jovens que saem de casa, casais sem filhos e adultos que moram sozinhos. Esse é o comprador típico do 1 dormitório, e ele cresceu 351 mil desde 2015.
Renda domiciliar habitual nas faixas vigentes em 2026, convertidas em múltiplos do salário mínimo
Famílias de até 2 pessoas por faixa MCMV, 2025. Social = até 1 SM; F1 até R$ 3.200; F2 até R$ 5.000; F3 até R$ 9.600; F4 até R$ 13.000 (valores de 2026).
Composição por faixa ao longo dos anos. A régua acompanha o SM de cada ano.
Leia F1 e F2 juntas. A renda declarada na PNAD se amontoa em múltiplos exatos do salário mínimo: em 2025, 15,9% dos lares ≤2 em Pernambuco declararam exatamente 1 SM e 7,9%, exatamente 2 SM. O teto da F1 (R$ 3.200) fica logo abaixo de 2 SM de 2026 (R$ 3.242), então esse segundo grupo cai na F2. Um ajuste pequeno na régua move muitas famílias entre F1 e F2. Para dimensionar o mercado, use F1+F2 (737 mil) ou F1–F3. Pernambuco tem 43,2% dos lares ≤2 com renda de até 1 SM, público de produção subsidiada (FAR/entidades) e não do 1Q financiado.
| Ano | Renda domiciliar mediana (R$ correntes) | Renda domiciliar mediana (R$ de 2025) | Em salários mínimos | Renda per capita mediana (R$ de 2025) |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 1.200 | 2.033 | 1,5 | 1.335 |
| 2016 | 1.000 | 1.558 | 1,1 | 1.371 |
| 2017 | 1.137 | 1.712 | 1,2 | 1.411 |
| 2018 | 1.200 | 1.743 | 1,3 | 1.386 |
| 2019 | 1.200 | 1.680 | 1,2 | 1.398 |
| 2022 | 1.500 | 1.720 | 1,2 | 1.389 |
| 2023 | 1.400 | 1.534 | 1,1 | 1.328 |
| 2024 | 1.670 | 1.754 | 1,2 | 1.483 |
| 2025 | 1.950 | 1.950 | 1,3 | 1.518 |
Medianas ponderadas das famílias de até 2 pessoas. Valores reais deflacionados pelo IPCA médio do ano. Variação real 2015→2025: -4,1%.
Renda domiciliar per capita em múltiplos do SM do ano. Serve para ler padrão de vida, não elegibilidade: para um casal, “E (<1 SM per capita)” pode significar até 2 SM de renda familiar, o que já é F1.
Funil aplicado aos lares de até 2 pessoas, Pernambuco, 2025
Cada etapa filtra a anterior. “Núcleo” = urbano, responsável de 18 a 64 anos, renda F1–F3 e mora de aluguel, cedido ou em outra condição sem imóvel próprio.
À esquerda, evolução do funil (2016–2025). À direita, condição de ocupação de todos os lares ≤2 (% por ano).
| Faixa | Alugado | Cedido/outro | Próprio (pagando) | Próprio (quitado) | Total | % sem imóvel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Social (≤1 SM) | 198.217 | 101.964 | 6.426 | 479.359 | 785.966 | 38,2% |
| F1 | 95.060 | 30.026 | 6.995 | 223.928 | 356.009 | 35,1% |
| F2 | 95.179 | 26.439 | 7.580 | 251.816 | 381.014 | 31,9% |
| F3 | 55.410 | 10.654 | 13.130 | 89.831 | 169.024 | 39,1% |
| F4 | 17.154 | 2.521 | 6.666 | 25.950 | 52.291 | 37,6% |
| Acima | 29.398 | 1.428 | 5.057 | 37.162 | 73.046 | 42,2% |
| Indicador | Estimativa | IC 95% | CV | Domicílios na amostra | Uso |
|---|---|---|---|---|---|
| Famílias ≤2 pessoas | 1.817.350 | 1.728.326 a 1.906.374 | 2,5% | 3.127 | Confiável |
| Famílias ≤2 de aluguel | 490.418 | 442.844 a 537.991 | 4,9% | 677 | Confiável |
| F1–F3, urbano, 18–64 anos | 569.852 | 518.910 a 620.795 | 4,6% | 780 | Confiável |
| Núcleo endereçável | 258.890 | 223.990 a 293.790 | 6,9% | 338 | Confiável |
| Núcleo que paga aluguel | 212.683 | 180.778 a 244.589 | 7,7% | 270 | Confiável |
IC 95% = intervalo de confiança de 95%. CV = coeficiente de variação (quanto menor, mais precisa a estimativa).
Leitura: o núcleo endereçável passou de 107 mil em 2016 para 259 mil em 2025 (+141%), com CV de 6,9% (338 domicílios na amostra). Quem paga aluguel já tem o hábito de uma despesa mensal com moradia. Para essas 213 mil famílias, a parcela do financiamento substitui o aluguel.
Simulação sobre a distribuição de renda do público-alvo (urbano, 18–64 anos, sem imóvel próprio), Pernambuco, 2025
Famílias do público-alvo (base: 523 mil) com renda suficiente para financiar cada valor de imóvel. Linhas verticais: 1Q e 2Q.
Núcleo endereçável que mora de aluguel, Pernambuco, 2025 — aluguel mensal em reais de 2026
Distribuição do aluguel mensal pago pelo núcleo endereçável (R$ de 2026). A parcela estimada do 1Q é de R$ 722.
Leitura: só 36,8% das famílias do núcleo que moram de aluguel já pagam o valor da parcela do 1Q, porque o aluguel em Pernambuco é barato (mediana de R$ 587). Para a maioria, comprar significa aumentar o gasto mensal com moradia. A venda precisa se apoiar em subsídio, FGTS e prazo para aproximar a parcela do aluguel, e não na troca direta. O 2Q exige parcela de R$ 1.132, compatível com o aluguel atual de só 17,4% desse público.
Estoque à venda de imóveis novos, Região Metropolitana do Recife e litoral sul, competência ago/2026
À esquerda, unidades em estoque por segmento. À direita, VSO mensal (jul/2026→ago/2026): vendas do mês ÷ estoque.
| Segmento | Produtos com estoque | Estoque (un.) | Preço mediano | Área mediana | R$/m² | VSO líquida/mês | Pares VSO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MCMV · 1 quarto | 5 | 20 | R$ 220.990 | 36,4 m² | R$ 6.078 | 4,8% | 5 |
| MCMV · 2 quartos | 54 | 7.698 | R$ 240.000 | 40,4 m² | R$ 5.995 | 10,6% | 52 |
| MCMV · 3 quartos | 1 | 21 | R$ 376.500 | 54,5 m² | R$ 6.906 | 60,9% | 2 |
| 1 quarto mercado · até R$ 350 mil | 55 | 1.337 | R$ 290.000 | 23,6 m² | R$ 11.515 | -4,8% | 49 |
| 1 quarto mercado · acima de R$ 350 mil | 114 | 2.592 | R$ 504.393 | 33,8 m² | R$ 15.000 | 4,0% | 107 |
| 2 quartos mercado | 158 | 2.403 | R$ 608.067 | 54,2 m² | R$ 11.456 | 5,8% | 155 |
| Cidade | MCMV (todas) | 1 quarto mercado | 2 quartos mercado |
|---|---|---|---|
| Recife | 2.137 | 1.842 | 1.179 |
| Paulista | 3.270 | 59 | 221 |
| Tamandaré | 0 | 1.489 | 416 |
| Jaboatão dos Guararapes | 764 | 97 | 163 |
| Camaragibe | 743 | 0 | 0 |
| Ipojuca | 0 | 346 | 224 |
| Olinda | 110 | 96 | 175 |
| São Lourenço da Mata | 319 | 0 | 0 |
| Igarassu | 318 | 0 | 0 |
| Cabo de Santo Agostinho | 78 | 0 | 25 |
Municípios pelo Censo 2022 — a PNAD não desce abaixo da UF, o Censo sim
15 municípios com mais domicílios de até 2 moradores (Censo 2022).
| Município | RMR | Domicílios 2022 | Lares ≤2 | % ≤2 | Domicílios 2030 (proj.) | MCMV financiado 2024 | MCMV financiado 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Recife | Sim | 548.030 | 273.719 | 49,9% | 606.350 | 1.477 | 2.095 |
| Jaboatão dos Guararapes | Sim | 235.331 | 113.981 | 48,4% | 264.813 | 1.677 | 1.455 |
| Caruaru | Não | 138.573 | 67.335 | 48,6% | 176.610 | 1.995 | 1.969 |
| Olinda | Sim | 127.451 | 62.112 | 48,7% | 137.965 | 256 | 495 |
| Paulista | Sim | 124.430 | 59.874 | 48,1% | 153.717 | 2.621 | 2.658 |
| Petrolina | Não | 128.460 | 52.433 | 40,8% | 175.638 | 1.174 | 1.332 |
| Cabo de Santo Agostinho | Sim | 71.791 | 32.406 | 45,1% | 87.531 | 156 | 100 |
| Camaragibe | Sim | 53.411 | 25.049 | 46,9% | 62.415 | 409 | 629 |
| Vitória de Santo Antão | Não | 48.348 | 22.444 | 46,4% | 55.358 | 121 | 84 |
| Garanhuns | Não | 49.046 | 21.423 | 43,7% | 58.781 | 584 | 388 |
| Igarassu | Sim | 40.539 | 18.272 | 45,1% | 49.889 | 1.113 | 1.117 |
| São Lourenço da Mata | Sim | 39.436 | 18.162 | 46,1% | 46.968 | 389 | 275 |
| Abreu e Lima | Sim | 34.686 | 16.314 | 47,0% | 39.866 | 108 | 255 |
| Gravatá | Não | 32.091 | 15.774 | 49,2% | 39.648 | 144 | 190 |
| Santa Cruz do Capibaribe | Não | 34.769 | 15.697 | 45,1% | 42.311 | 934 | 790 |
Projeção 2030 com base no crescimento dos domicílios entre os Censos 2010 e 2022. MCMV financiado: unidades contratadas com recursos do FGTS (todas as tipologias).
Quanto esse público vai crescer e quanto dele pode virar venda
| Captura da demanda anual | Unidades/ano | VGV/ano (ticket 1Q) | Equivale a (% do MCMV financiado 2025) |
|---|---|---|---|
| 5% | 571 | R$ 102,8 mi | 3,2% |
| 10% | 1.142 | R$ 205,6 mi | 6,3% |
| 20% | 2.284 | R$ 411,2 mi | 12,6% |
Leitura: mantida a tendência de 2015–2022, os lares ≤2 em Pernambuco passam de 1,8 mi para 2,0 mi em 2030 (51,7% dos domicílios). O núcleo apto ao 1Q soma 190 mil. Com 30% de intenção de compra realizada em 5 anos, a demanda potencial é de 11.422 unidades por ano. Esse número mede espaço, não previsão de vendas. A régua de realidade é o MCMV financiado em Pernambuco em 2025: 18.097 unidades de todas as tipologias. Um cenário de 10% de captura dá 1.142 unidades por ano e R$ 205,6 mi de VGV.
O domicílio de Pernambuco encolheu. Os lares de até 2 pessoas passaram de 40,0% para 50,6% do total entre 2015 e 2025 e explicam todo o crescimento do número de domicílios. O Censo 2022 confirma esse nível (45,9%).
Esse público não é só de idosos: os lares ≤2 chefiados por pessoas com menos de 60 anos cresceram 351 mil . Filtrando por área urbana, idade financiável, renda F1–F3 e ausência de imóvel próprio, o núcleo endereçável é de 259 mil . O ticket menor põe 98 mil de famílias a mais ao alcance do financiamento, em comparação com o 2 dormitórios.
Na RMR, o MCMV vende 10,6% do estoque por mês , mas só 20 unidades desse estoque são de 1 quarto. O 1Q hoje à venda é studio de investidor ou de praia, a R$ 11.515 /m². Um 1Q urbano a preço de MCMV (≈ R$ 180.000 ) não tem concorrência direta. O ponto de atenção em Pernambuco é o aluguel barato: só 36,8 % do núcleo de aluguel paga a parcela do 1Q, então subsídio, FGTS e prazo são parte da venda.