Modelos Estadísticos

Pontificia Universidad Javeriana Cali

Maestría en Ciencia de Datos

Estudiante: Edwin Silva Salas

Actividad: II

Fecha: 2026-03-09

1 Informe Ejecutivo — Recomendaciones para C&A

Este informe ejecutivo presenta las recomendaciones a María (C&A) basadas en el análisis estadístico de los dos requerimientos de vivienda solicitados por la compañía internacional. Los análisis técnicos completos (estimación de modelos, validación de supuestos y diagnósticos) se encuentran como anexos en los documentos Analisis_Solicitud1 y Analisis_Solicitud2.

Anexos:

2 Ofertas potenciales para la Solicitud 1

Vivienda solicitada: Casa en Zona Norte, 200 m², 4 habitaciones, 1 parqueadero, 2 baños, estrato 4 o 5 — Crédito preaprobado: $350 millones

A partir del modelo de regresión lineal múltiple estimado con datos de casas de la Zona Norte de Cali, se identificaron 5 propiedades reales del mercado que se ajustan a los criterios de la solicitud y cuyo precio se encuentra dentro del crédito preaprobado. Los criterios de búsqueda aplicados fueron:

2.1 Tabla de ofertas

Tabla 1. Cinco ofertas potenciales para la Solicitud 1 (crédito ≤ $350M)
Oferta Barrio Estrato Área (m²) Habit. Baños Parq. Piso Precio real ($M) Valorizacion real ($M) Margen vs crédito ($M)
Oferta 1 la merced 5 216 4 2 2 NA 350 430.6 0
Oferta 2 alamos 4 120 4 2 1 02 275 266.5 75
Oferta 3 zona norte 4 162 4 3 1 02 265 328.2 85
Oferta 4 la merced 4 240 3 2 1 01 330 364.3 20
Oferta 5 la flora 5 160 4 3 1 02 320 413.0 30

Interpretación: La columna Valorización real refleja el precio estimado por el modelo estadístico según las características del inmueble. Cuando este valor supera el precio real, la propiedad está subvalorada — es decir, se compra por debajo de lo que el mercado debería cobrar por sus atributos, lo que representa una oportunidad de inversión.

2.2 Comparación de precios: Precio real vs. Valorizacion real vs. Crédito

2.2.1 Recomendaciones por oferta

Oferta Recomendación Razón principal
Oferta 1 Evaluar con cautela Usa el 100 % del crédito ($350M), sin margen de maniobra. Aunque está subvalorada ($80.6M por debajo del modelo), no deja liquidez para gastos de escrituración, impuestos o adecuaciones. Solo recomendable si el cliente dispone de recursos propios adicionales.
Oferta 2 No recomendada Es la única propiedad sobrevalorada: el modelo estima $266.5M pero se pide $275M. Se pagaría $8.5M por encima de su valor justo. Aunque tiene buen margen financiero, no representa una inversión sólida.
Oferta 3 Mejor balance financiero Mayor margen disponible ($85M), precio razonable ($265M) y subvalorada en $63.2M según el modelo. Ideal para cubrir costos adicionales y conservar liquidez. Recomendada como primera opción financiera.
Oferta 4 Mejor opción en área Mayor área construida (240 m²) y subvalorada en $34.3M. Con margen de $20M es ajustada pero viable. Recomendada si la prioridad es espacio y zona (La Merced, Estrato 4).
Oferta 5 Mayor potencial de valorización Subvalorada en $93M — la mayor brecha de todas las ofertas. Estrato 5 (La Flora), 160 m², con margen de $30M. Representa la mejor oportunidad de inversión a mediano plazo por su alto potencial de valorización futura.

Recomendación general: Para un perfil orientado a la inversión, la Oferta 5 ofrece el mayor potencial de valorización. Para un perfil conservador que prioriza liquidez, la Oferta 3 es la más equilibrada. Se recomienda descartar la Oferta 2 por estar sobrevalorada.

2.3 Comparación de características de las ofertas

A continuación se presenta un grafico con las diferencias de caracteristicas por oferta.

2.4 Mapa de ubicación — Ofertas Solicitud 1

Se presentan las ubicaciones de las ofertas para su revisión en cuanto a distancias a las sedes principales comerciales de interes.

3 Ofertas potenciales para la Solicitud 2

Vivienda solicitada: Apartamento en Zona Sur, 300 m², 5 habitaciones, 3 parqueaderos, 3 baños, estrato 5 o 6 — Crédito preaprobado: $850 millones

A partir del modelo de regresión lineal múltiple estimado con datos de apartamentos de la Zona Sur de Cali, se identificaron propiedades reales del mercado que se ajustan a los criterios de la solicitud y cuyo precio se encuentra dentro del crédito preaprobado. Los criterios de búsqueda aplicados fueron:

3.1 Tabla de ofertas

Tabla 2. Ofertas potenciales para la Solicitud 2 (crédito ≤ $850M)
Oferta Barrio Estrato Área (m²) Habit. Baños Parq. Piso Precio real ($M) Valorizacion real ($M) Margen vs crédito ($M)
Oferta 1 capri 5 270.00 4 3 3 05 350 658.4 500
Oferta 2 San Fernando 5 258.00 5 4 2 04 350 618.4 500
Oferta 3 el ingenio 6 250.00 5 4 2 05 700 663.7 150
Oferta 4 cuarto de legua 5 295.55 4 4 2 02 410 696.0 440
Oferta 5 cuarto de legua 5 320.00 4 4 2 06 520 731.7 330

Interpretación: La columna Valorización real refleja el precio estimado por el modelo estadístico según las características del inmueble. Cuando este valor supera el precio real, la propiedad está subvalorada — es decir, se compra por debajo de lo que el mercado debería cobrar por sus atributos, lo que representa una oportunidad de inversión.

3.2 Comparación de precios: Precio real vs. Valorizacion real vs. Crédito

3.2.1 Recomendaciones por oferta

Oferta Recomendación Razón principal
Oferta 1 Mejor balance financiero Mayor margen disponible ($500M), precio de $350M y subvalorada en $308.4M. Ideal para cubrir costos adicionales y conservar liquidez.
Oferta 2 Mejor balance financiero Mayor margen disponible ($500M), precio de $350M y subvalorada en $268.4M. Ideal para cubrir costos adicionales y conservar liquidez.
Oferta 3 No recomendada Propiedad sobrevalorada: el modelo estima $663.7M pero se pide $700M. Se pagaría $36.3M por encima de su valor justo.
Oferta 4 Mejor balance financiero Mayor margen disponible ($440M), precio de $410M y subvalorada en $286.0M. Ideal para cubrir costos adicionales y conservar liquidez.
Oferta 5 Opción viable Subvalorada en $211.7M con margen de $330M. Buena opción si se priorizan sus características específicas.

Recomendación general: Para un perfil orientado a la inversión, la Oferta 1 ofrece el mayor potencial de valorización ($308.4M de diferencia). Para un perfil conservador que prioriza liquidez, la Oferta 1 es la opción más equilibrada con $500M de margen disponible.

3.3 Comparación de características de las ofertas

A continuación se presenta un gráfico con las diferencias de características por oferta.

3.4 Mapa de ubicación — Ofertas Solicitud 2

Se presentan las ubicaciones de las ofertas para su revisión en cuanto a distancias a las sedes principales comerciales de interés.

4 Conclusión

El presente estudio de viabilidad analizó dos solicitudes de adquisición de vivienda para empleados de una compañía internacional, apoyándose en modelos de regresión lineal múltiple estimados a partir de datos reales del mercado inmobiliario de Cali.

Para la Solicitud 1 (casa, Zona Norte, crédito $350M), el modelo identificó cinco propiedades dentro del presupuesto. El análisis revela que la mayoría de las opciones están subvaloradas respecto a su precio estimado, lo que indica condiciones favorables de compra en el segmento norte de la ciudad. Se destacan la Oferta 3 como la alternativa más equilibrada financieramente y la Oferta 5 como la de mayor potencial de valorización a mediano plazo.

Para la Solicitud 2 (apartamento, Zona Sur, crédito $850M), el modelo aplicado al segmento de apartamentos en estratos 5 y 6 permitió identificar ofertas con características cercanas a las requeridas. Este segmento presenta mayor heterogeneidad de precios, lo que refuerza la utilidad del modelo estadístico como herramienta objetiva para distinguir propiedades con precios justos de aquellas sobrevaloradas o con oportunidad de negociación.

En ambos casos, el modelo estadístico agrega valor al proceso de asesoría al proporcionar una referencia objetiva del precio esperado según las características del inmueble, más allá del precio de lista. Se recomienda a María (C&A) utilizar estos resultados como soporte técnico en la negociación con los vendedores, complementando el análisis con visitas presenciales y verificación del estado físico de cada propiedad antes de la decisión final de compra.