Po wstępnym przygotowaniu, oryginalny zbiór danych został przekształcony w uporządkowaną bazę “dane_clean”. Kluczowe informacje, takie jak cena czy piętro, zostały wydzielone z opisów tekstowych i zapisane w formatach umożliwiających łatwą analizę. Dzięki temu dane są poprawne technicznie i nadają się do dalszych zestawień oraz analiz rynkowych.

Rozkład cen w Suracie wykazuje silną asymetrię prawostronną, gdzie średnia na poziomie 12828588 ₹ ( 128,3 Lac) jest znacznie zawyżona przez nieliczne oferty luksusowe. Przy medianie wynoszącej ok.7 mln ₹, statystyczna luka przekracza 5,8 mln ₹, co dowodzi, że większość rynku to lokale budżetowe, a “długi ogon” wartości odstających sięga nawet 1000 Cr. Największa koncentracja ofert skupia się w przedziale 40-80 Lac, stanowiącym trzon lokalnej podaży. Zastosowanie skali logarytmicznej pozwoliło na ujęcie tych dysproporcjii, zachowując czytelność zarówno dla segmentu masowego, jak i segmentu premium.

Analiza cen jednostkowych dostarcza istotnych wniosków dotyczących struktury rynku: średnia cena za stopę kwadratową na rynku wtórnym (6573 ₹) jest o ponad 21% wyższa niż na rynku pierwotnym (5419 ₹) . Ta różnica, wynosząca 1154 ₹ , sugeruje, że w badanym zbiorze nieruchomości z „drugiej ręki” mogą oferować wyższą wartość ze względu na gotowość do zamieszkania oraz atrakcyjne lokalizacje w już zurbanizowanych częściach miasta. Niższa cena na rynku pierwotnym może wynikać z dużej liczby inwestycji w fazie budowy (off-plan) lub lokalizacji w nowych, rozwijających się dzielnicach peryferyjnych, gdzie ceny wejścia są tradycyjnie niższe.

Wykres pokazuje, że na rynku nieruchomości w Suracie dominują mieszkania w stanie surowym (Unfurnished), stanowiące ponad 70% ofert. Lokale częściowo umeblowane (Semi-Furnished) i w pełni wyposażone (Furnished) są znacznie mniej liczne i mają podobną liczbę ofert (około 450 każde). Taki rozkład wskazuje, że rynek nastawiony jest głównie na nabywców chcących samodzielnie urządzić mieszkanie, a gotowe lokale stanowią tylko uzupełnienie oferty.

Histogram pokazuje, że rynek mieszkań w Suracie koncentruje się głównie na niskich i średnich piętrach, przy czym najwięcej ofert przypada na 5 piętrze. Powyżej 10 pięter liczba mieszkań szybko maleje, co wskazuje, że wyższe budynki są rzadziej występujące. Z tego wynika, iż dominują budynki średniowysokie, a mieszkania na bardzo wysokich kondygnacjach mają charakter wyjątkowy lub luksusowy.

Analiza danych wskazuje, że w badanym zbiorze nie występuje wyraźna, liniowa zależność między wysokością kondygnacji a ceną za metr kwadratowy. Pomimo tego, że rynek często sugeruje wzrost cen na wyższych piętrach, mediana cen dla większości standardowych kondygnacji (od 1 do 12) pozostaje na stabilnym poziomie, co znajduje potwierdzenie w bardzo słabej i ujemnej korelacji na poziomie -0,18. Najwyższą zmienność cenową oraz relatywnie wysokie mediany można zaobserwować na najniższych poziomach, co może wynikać ze specyfiki lokali usługowych lub mieszkań z przynależnymi ogródkami. Chociaż na bardzo wysokich piętrach (powyżej 15) widoczny jest wzrost cen sugerujący powiązanie z “ceną za widok”, jednak mała liczba tych obserwacji sprawia, że nie dominują one nad ogólnym trendem. Ostatecznie sam numer piętra okazuje się znacznie słabszym determinantem ceny niż metraż czy status inwestycji, a wahania cenowe są bardziej powiązane z indywidualnymi cechami ofert niż z samym usytuowaniem lokalu w pionie budynku.

Analiza macierzy korelacji wskazuje, że największy wpływ na cenę mieszkania ma jego powierzchnia, przy czym korelacja ta jest umiarkowana i dodatnia (0,35). Kolejnym istotnym aspektem jest status gotowości budynku, który wykazuje korelację na podobnym poziomie (0,35), co mówi, że stan oddania inwestycji do użytku istotnie podnosi jej wartość. Standard wykończenia ma nieco mniejsze znaczenie (0,24), a najsłabiej skorelowanym z ceną czynnikiem jest piętro na którym znajduje się mieszkanie. Podsumowując, to wielkość mieszkania oraz etap realizacji inwestycji są kluczowymi determinantami ceny w badanym zbiorze danych.

Analiza gęstości rozkładu cen w logarytmicznej skali ujawnia wyraźną asymetrię prawostronną rynku nieruchomości w Surat. Średnia wynosi około 12,83 mln ₹ (128,3 Lac) i jest zauważalnie wyższa od mediany wynoszącej 7,00 mln ₹ (70 Lac), co wskazuje na znaczący wpływ nielicznych, bardzo kosztownych nieruchomości na prawą stronę rozkładu. W związku z tym mediana jest bardziej trafnym wskaźnikiem tendencji centralnej, lepiej przedstawiając typowy poziom cen na rynku. Szczyt gęstości w okolicach mediany potwierdza przewagę ofert w niższych zakresach cenowych. Skala logarytmiczna pozwala na czytelne ukazanie tych nierówności oraz oddziaływania cen skrajnych.

Analiza porównawcza wykazuje, że rynek wtórny stanowi 57,6% podaży, podczas gdy pierwotny 42,4%. Mediana ceny na rynku pierwotnym (5 000 ₹/m^2) jest o około 16% wyższa niż na wtórnym (4 313 ₹/m^2), co oznacza wyższy próg wejścia dla nowych inwestycji. Mimo że średnia cena na rynku wtórnym wynosi 6 573 ₹, jest ona silnie zaburzona przez ekstremalne wartości odstające sięgające 194 444 ₹/sqft, w przeciwieństwie do rynku pierwotnego, gdzie maksimum to 112 500 ₹. Rynek wtórny cechuje się większą zmiennością (IQR wynoszący 2 785 ₹) i lepszą dostępnością ofert budżetowych poniżej 3 500 ₹/m^2, natomiast rynek pierwotny wykazuje wysoką koncentrację cen w wąskim przedziale (IQR wynoszący 1 800 ₹), co wynika z zestandaryzowanych cenników deweloperskich.

Wykres pokazuje wyraźną dodatnią zależność, wraz ze wzrostem powierzchni mieszkania rośnie również jego cena. Najwięcej ofert dotyczy nieruchomości o metrażu od 1000 do 1500 sqft, co przekłada się na najczęściej występujący przedział cenowy od 10 do 100 Lac. Punkty na wykresie są dość blisko linii regresji, co wskazuje, że powierzchnia ma duży i stabilny wpływ na cenę nieruchomości w regionie Surat. Oferty o powierzchni przekraczającej 10 000 sqft pojawiają się bardzo rzadko i zazwyczaj dotyczą luksusowych lub nietypowych nieruchomości, stanowiących niewielką część rynku.

Analiza rynku nieruchomości w Suracie pokazuje, że zdecydowana większość ofert dotyczy mieszkań niewykończonych (Unfurnished), które stanowią ponad 71% wszystkich ogłoszeń. Znacznie mniej jest mieszkań częściowo umeblowanych (Semi-Furnished) oraz w pełni umeblowanych (Furnished) każda z tych kategorii stanowi około 14% rynku. Taki rozkład ofert wskazuje, że na rynku dominują nieruchomości w podstawowym standardzie, co może oznaczać, że kupujący częściej wybierają tańsze mieszkania lub wolą urządzić je samodzielnie.

Wykres pudełkowy wskazuje, że większość mieszkań w Suracie znajduje się na niższych piętrach. Połowa ofert mieści się między 2 a 7 kondygnacją, a mediana wynosi 5 piętro. Wyższa od mediany średnia pokazuje, że nieliczne wysokie budynki zawyżają wyniki. Mieszkania powyżej 15 piętra są rzadkie i mają raczej luksusowy charakter, natomiast typowa zabudowa w mieście jest niska lub średniej wysokości.

Analiza danych pokazuje, że bezwzględnie najwyższą średnią cenę, wynoszącą aż 15 026 dolarów/sqft, osiągają specyficzne oferty z rynku wtórnego (kategoria „Inne”), co prawdopodobnie odpowiada unikalnym apartamentom typu premium. W segmencie standardowym najdroższy jest rynek wtórny z lokalami gotowymi do zamieszkania (6481 dolarów/sqft), podczas gdy rynek pierwotny w budowie oferuje najniższą stawkę jednostkową wynoszącą 5355 dolarów/sqft. Mieszkania z rynku pierwotnego w trakcie budowy wyróżniają się najwyższą średnią ceną całkowitą (165,34 tys. dolarów), co przy niskiej cenie za stopę kwadratową wskazuje na ich znacznie większą powierzchnię w porównaniu do gotowych lokali deweloperskich. Całościowy obraz rynku potwierdza, że pomimo metraż i standard wykończenia są, to gotowość lokalu do odbioru najbardziej podbija cenę w popularnych segmentach.

Wykres siły wpływu czynników pokazuje, że metraż dominuje nad pozostałymi zmiennymi, wykazując najsilniejszy dodatni wpływ na cenę całkowitą. Drugim kluczowym czynnikiem jest status gotowości budynku. W porównaniu do tych dwóch zmiennych, wpływ piętra oraz standardu wykończenia (np. umeblowania) jest znacznie mniejszy i, co ciekawe, w analizowanym modelu regresji ich kierunek wpływu na cenę końcową jest ujemny w stosunku do bazy porównawczej. Dane z tabeli rynkowej uzupełniają ten obraz, pokazując, że gotowe mieszkania na rynku wtórnym osiągają średnio wyższe ceny za stopę kwadratową niż te w trakcie budowy na rynku pierwotnym, co dodatkowo podkreśla znaczenie gotowości lokalu jako silnego determinanta ceny.

Średnia cena mieszkania w badanej próbie wynosi około 128 Lac. Z 95% pewnością można przyjąć, że rzeczywista średnia rynkowa mieści się w przedziale od 97,31 do 159,26 Lac. Tak szeroki zakres błędu wynika z ogromnego zróżnicowania ofert, gdzie pojedyncze luksusowe nieruchomości znacząco zawyżają ogólny wynik. Mimo to, zebrane dane pozwalają precyzyjnie określić oczekiwany poziom cenowy dla typowej transakcji w regionie Surat.ak szeroki przedział ufności potwierdza wysoką heterogeniczność (niejednolitość) rynku. Inwestorzy powinni mieć świadomość, że ryzyko błędu przy szacowaniu ceny “na oko” jest duże bez uwzględnienia specyficznych cech lokalu.

Analiza statystyczna testem t-Studenta wykazała bardzo niską wartość p-value), co potwierdza, że różnice cenowe między rynkami są istotne statystycznie. Choć rynek pierwotny cechuje się wyższą i bardziej przewidywalną medianą cen, to rynek wtórny generuje większą zmienność. Występują na nim zarówno oferty budżetowe, jak i luksusowe nieruchomości, które znacząco wykraczają poza standardowe widełki cenowe deweloperów.

Test Kruskala-Wallisa potwierdził, że metraż ma decydujący i istotny statystycznie wpływ na cenę nieruchomości (). Mediana wartości rośnie skokowo wraz z kategorią powierzchni od 3,5 mln rupii dla mieszkań małych do 17,9 mln rupii dla lokali ekskluzywnych. Sam metraż tłumaczy aż 56% zmienności cen na rynku w Suracie. Wyznaczony przedział ufności (97–159 Lac) stanowi podstawę do obiektywnej wyceny mieszkań w tym regionie.

Test chi-kwadrat potwierdził, że zróżnicowanie standardów wykończenia jest statystycznie istotne. Rynek dominuje kategoria mieszkań niewykończonych (71%), podczas gdy lokale umeblowane i częściowo umeblowane stanowią łącznie jedynie 29% oferty. Tak wyraźna przewaga dowodzi, że oferta w Suracie jest niemal w całości nastawiona na nabywców preferujących samodzielną aranżację wnętrz.

Test Wilcoxona potwierdził, że rozkład ofert względem wysokości budynku jest statystycznie istotny. Mediana ofert przypada na 5 piętro, a największa koncentracja lokali występuje na kondygnacjach 1-7. Powyżej tego poziomu liczba ogłoszeń gwałtownie spada, co dowodzi dominacji średniej zabudowy na rynku w Suracie i marginalnego znaczenia ofert na wysokich piętrach.

Test korelacji Spearmana wykazał brak istotnego związku między piętrem a ceną za stopę kwadratową. Bardzo niski współczynnik korelacji oraz płaska linia trendu dowodzą, że wysokość kondygnacji ma wpływ na cenę jednostkową. Większość ofert skupia się na niskich piętrach (1–5) w stabilnym przedziale 4 000 - 6 000 ₹/sqft, co obala mit o wysokich dopłatach za lokale na górnych piętrach w tym regionie.

Najważniejszym czynnikiem kształtującym cenę nieruchomości jest jej metraż, który najsilniej podnosi wartość lokalu. Standard wykończenia oraz gotowość inwestycji również mają znaczenie, ponieważ brak mebli lub status „w budowie” wyraźnie obniżają wycenę. Numer piętra okazuje się statystycznie nieistotny, co ostatecznie dowodzi, że wysokość kondygnacji nie wpływa na cenę mieszkania. W praktyce o wartości lokalu decyduje przede wszystkim jego przestrzeń i standard, a nie położenie w pionie budynku.