Analisi del Mercato Immobiliare del Texas

1. Analisi delle variabili

City - Tipo: Qualitativa nominale
Year - Tipo: Quantitativa continua da trattare come qualitativa ordinale
Month - Tipo: Qualitativa nominale (ciclica) ma codificata in numeri
Sales - Tipo: Quantitativa discreta
Volume - Tipo: Quantitativa continua
Median_price - Tipo: Quantitativa continua
Listings - Tipo: Quantitativa discreta
Months_inventory - Tipo: Quantitativa continua

2. Caricamento del dataset

df <- read.csv("C:/Users/AlessandroTorrieri/Desktop/MasterDataScience/StatisticaDescrittiva/realestatetexas.csv")
str(df)

## 'data.frame':    240 obs. of  8 variables:
##  $ city            : chr  "Beaumont" "Beaumont" "Beaumont" "Beaumont" ...
##  $ year            : int  2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 ...
##  $ month           : int  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ...
##  $ sales           : int  83 108 182 200 202 189 164 174 124 150 ...
##  $ volume          : num  14.2 17.7 28.7 26.8 28.8 ...
##  $ median_price    : num  163800 138200 122400 123200 123100 ...
##  $ listings        : int  1533 1586 1689 1708 1771 1803 1857 1830 1829 1779 ...
##  $ months_inventory: num  9.5 10 10.6 10.6 10.9 11.1 11.7 11.6 11.7 11.5 ...

3. Distribuzioni di frequenza

numeric_vars <- df %>% select_if(is.numeric)

cv_table <- numeric_vars %>%
  summarise(across(everything(), ~ sd(., na.rm = TRUE) / mean(., na.rm = TRUE))) %>%
  pivot_longer(everything(), names_to = "variabile", values_to = "cv")

cv_table <- cv_table %>%
  arrange(desc(cv))

knitr::kable(cv_table, digits = 3, caption = "Coefficiente di Variazione (CV) per ciascuna variabile numerica")

Coefficiente di Variazione (CV) per ciascuna variabile numerica
variabile	cv
volume	0.537
month	0.532
listings	0.433
sales	0.414
months_inventory	0.251
median_price	0.171
year	0.001

3.1 Interpretazione del Coefficiente di Variazione (CV)

Il Coefficiente di Variazione (CV) è un indicatore statistico che consente di confrontare il grado di dispersione relativa di variabili espresse in unità o scale differenti. È particolarmente utile per identificare le variabili più instabili rispetto alla loro media.

Analisi per variabile

volume (CV = 0.537)
È la variabile con la più alta variabilità relativa. Indica che il valore monetario complessivo delle transazioni immobiliari presenta forti oscillazioni tra le osservazioni, probabilmente dovute a differenze nei prezzi e nel numero di vendite.
month (CV = 0.532)
Anche il mese mostra elevata variabilità, suggerendo una distribuzione non uniforme delle osservazioni nel corso dell’anno. Questo è compatibile con un mercato immobiliare influenzato da fenomeni stagionali.
listings (CV = 0.433) e sales (CV = 0.414)
Entrambe mostrano una variabilità moderatamente alta, a conferma del fatto che il numero di annunci pubblicati e di vendite effettuate può cambiare significativamente tra località e periodi dell’anno.
months_inventory (CV = 0.251)
Presenta una variabilità contenuta, indicando una certa stabilità nel tempo di vendita degli immobili, ovvero del numero di mesi necessari per esaurire l’inventario disponibile.
median_price (CV = 0.171)
È una delle variabili più stabili, suggerendo che i prezzi mediani delle abitazioni variano poco rispetto alla media complessiva. Questo la rende un possibile indicatore strutturale del mercato.
year (CV = 0.001)
Ha un coefficiente di variazione quasi nullo, come atteso per una variabile temporale con un numero limitato di modalità. La sua variabilità è trascurabile.

4. Deviazione standard e asimmetria

vars_sel <- df %>% select(sales, volume, listings)


indici_sel <- vars_sel %>%
  summarise(across(everything(), list(
    media = ~mean(., na.rm = TRUE),
    mediana = ~median(., na.rm = TRUE),
    moda = ~{
      ux <- unique(na.omit(.))
      ux[which.max(tabulate(match(., ux)))]
    },
    minimo = ~min(., na.rm = TRUE),
    massimo = ~max(., na.rm = TRUE),
    sd = ~sd(., na.rm = TRUE),
    varianza = ~var(., na.rm = TRUE),
    skewness = ~skewness(., na.rm = TRUE),
    kurtosis = ~kurtosis(., na.rm = TRUE)
  ), .names = "{.col}_{.fn}"))


indici_sel_long <- indici_sel %>%
  pivot_longer(everything(), names_to = c("variabile", "indice"), names_sep = "_") %>%
  pivot_wider(names_from = indice, values_from = value)

knitr::kable(indici_sel_long, digits = 3, caption = "Indici di posizione, variabilità e forma per Sales, Volume e Listings")

Indici di posizione, variabilità e forma per Sales, Volume e Listings
variabile	media	mediana	moda	minimo	massimo	sd	varianza	skewness	kurtosis
sales	192.292	175.500	124.000	79.000	423.000	79.651	6344.300	0.718	2.687
volume	31.005	27.062	35.335	8.166	83.547	16.651	277.271	0.885	3.177
listings	1738.021	1618.500	1581.000	743.000	3296.000	752.708	566568.966	0.649	2.208

La variabile sales mostra una media di circa 192 vendite con una deviazione standard di circa 80, indicando una variabilità moderata. L’asimmetria positiva (skewness = 0.718) suggerisce che ci sono alcuni periodi con vendite particolarmente elevate rispetto alla media.
Volume presenta una media di circa 31 milioni, con una variabilità significativa (sd = 16.65) e un’asimmetria più marcata (0.885), che indica fluttuazioni importanti nei valori monetari delle vendite immobiliari.
Per listings il numero medio di annunci è circa 1738, ma la deviazione standard elevata (752) evidenzia una forte variabilità nel numero di annunci disponibili, probabilmente legata a differenze tra aree geografiche o stagionalità. Anche qui l’asimmetria positiva (0.649) indica che in certi periodi o zone si registrano quantità di annunci particolarmente alte.

5. Distribuzione di Median Price per classi

breaks <- pretty(df$median_price, n = 6)
df$median_price_class <- cut(df$median_price, breaks = breaks, include.lowest = TRUE, right = FALSE)

freq_median_price <- as.data.frame(table(df$median_price_class))
colnames(freq_median_price) <- c("Classe", "Frequenza")

knitr::kable(freq_median_price, caption = "Distribuzione di frequenza di Median Price (classi)")

Distribuzione di frequenza di Median Price (classi)
Classe	Frequenza
[6e+04,8e+04)	1
[8e+04,1e+05)	23
[1e+05,1.2e+05)	41
[1.2e+05,1.4e+05)	74
[1.4e+05,1.6e+05)	80
[1.6e+05,1.8e+05]	21

ggplot(freq_median_price, aes(x = Classe, y = Frequenza)) +
  geom_bar(stat = "identity", fill = "steelblue") +
  theme_minimal() +
  labs(title = "Distribuzione di Median Price", x = "Classi di Prezzo Mediano", y = "Frequenza") +
  theme(axis.text.x = element_text(angle = 45, hjust = 1))

6. Indice di Gini

gini.index <- function(x) {
  ni <- table(x)                
  fi <- ni / length(x)           
  fi2 <- fi^2
  J <- length(fi)                
  gini <- 1 - sum(fi2)
  gini.normalizzato <- gini / ((J - 1) / J)  
  return(gini.normalizzato)
}
gini_median_price <- gini.index(df$median_price_class)
gini_median_price

## [1] 0.8973333

L’indice di eterogeneità di Gini calcolato sulla variabile median_price_class è pari a 0.89 (valore normalizzato).

Questo valore, vicino a 1, indica una distribuzione altamente eterogenea: le osservazioni si distribuiscono in modo piuttosto uniforme tra le diverse classi di prezzo. Ciò suggerisce che il mercato immobiliare, in termini di prezzo mediano, copre una gamma ampia di valori senza una forte concentrazione in una sola fascia.

Questa elevata eterogeneità è coerente con un mercato diversificato, dove coesistono aree con prezzi molto diversi.

7. Probabilità empiriche

# 1. Probabilità che la città sia Beaumont
casi_fav_beaumont <- sum(df$city == "Beaumont")
casi_possibili <- nrow(df)
p_beaumont <- casi_fav_beaumont / casi_possibili

# 2. Probabilità che il mese sia luglio
casi_fav_july <- sum(df$month == 7)
p_july <- casi_fav_july / casi_possibili

# 3. Probabilità che sia dicembre 2012
casi_fav_december_2012 <- sum(df$month == 12 & df$year == 2012)
p_december_2012 <- casi_fav_december_2012 / casi_possibili

round(p_beaumont*100,2)

## [1] 25

round(p_july*100,2)

## [1] 8.33

round(p_december_2012*100,2)

## [1] 1.67

8. Prezzo medio ed efficacia degli annunci di vendita

df$avg_price <- df$volume / df$sales
summary(df$avg_price)

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
## 0.09701 0.13294 0.15659 0.15432 0.17392 0.21323

df$listing_effectiveness <- df$sales / df$listings
summary(df$listing_effectiveness)

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
## 0.05014 0.08980 0.10963 0.11874 0.13492 0.38713

Le due nuove variabili calcolate, avg_price e listing_effectiveness, forniscono informazioni utili per analizzare le performance dei prodotti e delle inserzioni:

avg_price mostra una distribuzione stabile e simmetrica, con valori concentrati in un intervallo ristretto. Questo suggerisce che il prezzo medio per unità venduta è relativamente costante e può essere utilizzato per confrontare categorie o identificare anomalie.
listing_effectiveness, invece, presenta una maggiore variabilità e una leggera asimmetria a destra, indicando che alcune inserzioni performano molto meglio della media. Questa metrica è particolarmente utile per valutare l’efficacia delle strategie di pubblicazione e individuare best practices.

Nel complesso, entrambe le variabili offrono strumenti quantitativi validi per supportare decisioni di marketing, pricing e ottimizzazione delle inserzioni.

9. Analisi condizionata

df <- df %>%
  filter(sales > 0, listings > 0) %>%
  mutate(
    avg_price = volume / sales,
    listing_effectiveness = sales / listings
  )

# Raggruppamento per città
summary_by_city <- df %>%
  group_by(city) %>%
  summarise(
    avg_price_mean = mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_sd = sd(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_cv = sd(avg_price, na.rm = TRUE) / mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    
    effectiveness_mean = mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_sd = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_cv = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE) / mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE)
  )

# Raggruppamento per anno
summary_by_year <- df %>%
  group_by(year) %>%
  summarise(
    avg_price_mean = mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_sd = sd(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_cv = sd(avg_price, na.rm = TRUE) / mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    
    effectiveness_mean = mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_sd = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_cv = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE) / mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE)
  )

# Raggruppamento per mese
summary_by_month <- df %>%
  group_by(month) %>%
  summarise(
    avg_price_mean = mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_sd = sd(avg_price, na.rm = TRUE),
    avg_price_cv = sd(avg_price, na.rm = TRUE) / mean(avg_price, na.rm = TRUE),
    
    effectiveness_mean = mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_sd = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE),
    effectiveness_cv = sd(listing_effectiveness, na.rm = TRUE) / mean(listing_effectiveness, na.rm = TRUE)
  )


knitr::kable(summary_by_city, caption = "Media, Deviazione Standard e CV per Città")

Media, Deviazione Standard e CV per Città
city	avg_price_mean	avg_price_sd	avg_price_cv	effectiveness_mean	effectiveness_sd	effectiveness_cv
Beaumont	0.1466404	0.0112321	0.0765964	0.1061332	0.0266852	0.2514316
Bryan-College Station	0.1835343	0.0151493	0.0825423	0.1473431	0.0728503	0.4944262
Tyler	0.1676768	0.0123505	0.0736566	0.0934894	0.0234561	0.2508960
Wichita Falls	0.1194300	0.0113985	0.0954406	0.1280140	0.0247173	0.1930830

knitr::kable(summary_by_year, caption = "Media, Deviazione Standard e CV per Anno")

Media, Deviazione Standard e CV per Anno
year	avg_price_mean	avg_price_sd	avg_price_cv	effectiveness_mean	effectiveness_sd	effectiveness_cv
2010	0.1501886	0.0232795	0.1550021	0.0997350	0.0337487	0.3383838
2011	0.1482506	0.0249384	0.1682177	0.0926772	0.0232029	0.2503623
2012	0.1508987	0.0264385	0.1752070	0.1097043	0.0280685	0.2558563
2013	0.1587052	0.0265238	0.1671262	0.1346078	0.0447954	0.3327843
2014	0.1635587	0.0317405	0.1940620	0.1570003	0.0617643	0.3934026

knitr::kable(summary_by_month, caption = "Media, Deviazione Standard e CV per Mese")

Media, Deviazione Standard e CV per Mese
month	avg_price_mean	avg_price_sd	avg_price_cv	effectiveness_mean	effectiveness_sd	effectiveness_cv
1	0.1456404	0.0298191	0.2047447	0.0830550	0.0230133	0.2770850
2	0.1488405	0.0251204	0.1687741	0.0878334	0.0219340	0.2497228
3	0.1511365	0.0232379	0.1537545	0.1159661	0.0345763	0.2981587
4	0.1514613	0.0261743	0.1728118	0.1253031	0.0379708	0.3030319
5	0.1582350	0.0257872	0.1629677	0.1414639	0.0502672	0.3553360
6	0.1615458	0.0234705	0.1452867	0.1423839	0.0575854	0.4044376
7	0.1568810	0.0272201	0.1735081	0.1434996	0.0740419	0.5159724
8	0.1564556	0.0282532	0.1805830	0.1419251	0.0526388	0.3708913
9	0.1565223	0.0296694	0.1895539	0.1117406	0.0348163	0.3115815
10	0.1558974	0.0325273	0.2086456	0.1119427	0.0359808	0.3214212
11	0.1542330	0.0296849	0.1924677	0.1024983	0.0293150	0.2860044
12	0.1549955	0.0270089	0.1742558	0.1173273	0.0378814	0.3228693

10. Visualizzazioni

ggplot(summary_by_city, aes(x = reorder(city, avg_price_mean), y = avg_price_mean)) +
  geom_bar(stat = "identity", fill = "steelblue") +
  coord_flip() +
  labs(title = "Prezzo Medio per Città", x = "Città", y = "Prezzo Medio") +
  theme_minimal()

ggplot(summary_by_year, aes(x = year, y = effectiveness_mean)) +
  geom_line(group = 1, color = "darkred", size = 1.2) +
  geom_point(color = "darkred") +
  labs(title = "Efficacia media degli annunci per anno", x = "Anno", y = "Efficacia media") +
  theme_minimal()

ggplot(summary_by_month, aes(x = factor(month), y = avg_price_mean)) +
  geom_bar(stat = "identity", fill = "darkgreen") +
  labs(title = "Prezzo medio per Mese", x = "Mese", y = "Prezzo Medio") +
  theme_minimal()

ggplot(df, aes(x = reorder(city, median_price, FUN = median), y = median_price)) +
  geom_boxplot(fill = "skyblue") +
  coord_flip() +
  labs(title = "Distribuzione del Prezzo Mediano per Città", x = "Città", y = "Prezzo Mediano (USD)") +
  theme_minimal()

sales_by_month_city <- df %>%
  group_by(city, month) %>%
  summarise(total_sales = sum(sales, na.rm = TRUE), .groups = "drop")

ggplot(sales_by_month_city, aes(x = factor(month), y = total_sales, fill = city)) +
  geom_bar(stat = "identity", position = "dodge") +
  labs(title = "Totale delle Vendite per Mese e Città", x = "Mese", y = "Totale Vendite") +
  theme_minimal()

df$date <- as.Date(paste(df$year, df$month, "01", sep = "-"))

sales_trend <- df %>%
  group_by(date, city) %>%
  summarise(total_sales = sum(sales, na.rm = TRUE), .groups = "drop")

ggplot(sales_trend, aes(x = date, y = total_sales, color = city)) +
  geom_line(size = 1) +
  labs(title = "Andamento Storico delle Vendite Immobiliari", x = "Data", y = "Totale Vendite") +
  theme_minimal()

Conclusioni

L’analisi descrittiva del mercato immobiliare del Texas evidenzia dinamiche interessanti sia dal punto di vista dei prezzi che dell’efficacia delle vendite:

I prezzi mediani delle abitazioni si concentrano prevalentemente nella fascia compresa tra 120.000 e 160.000 USD, con una variabilità contenuta (CV = 0.171), a conferma di una certa stabilità strutturale dei prezzi. Tuttavia, la presenza di un indice di Gini elevato (0.89) indica che il mercato rimane eterogeneo, con città che presentano medie di prezzo anche molto diverse tra loro.
La variabile avg_price (prezzo medio per unità venduta), costruita come rapporto tra volume e vendite, conferma questa stabilità, con una distribuzione simmetrica e valori concentrati tra 0.13 e 0.17. Ciò la rende utile per confronti tra città o periodi nel tempo.
Al contrario, la listing_effectiveness (efficacia delle inserzioni), calcolata come vendite su annunci, mostra maggiore variabilità (CV fino a 0.51 in alcuni mesi) e asimmetria positiva. Questo suggerisce che alcune strategie o contesti locali portano a risultati nettamente migliori rispetto alla media, rendendo questa metrica uno strumento chiave per valutare e ottimizzare le performance di vendita.
A livello temporale, le analisi mensili e annuali mostrano pattern stagionali nei prezzi e nelle vendite, con valori medi generalmente più alti nei mesi estivi. Anche le città analizzate presentano comportamenti distinti, sia in termini di prezzo che di efficacia degli annunci.
Le probabilità empiriche indicano una distribuzione equilibrata delle osservazioni tra le città e i mesi, senza concentrazioni eccessive: per esempio, la città di Beaumont rappresenta circa il 25% del totale, mentre luglio è il mese con l’8.3% delle osservazioni.

In sintesi, l’analisi mostra un mercato immobiliare strutturato ma variegato, con stabilità nei prezzi e ampia eterogeneità nell’efficacia delle vendite, aprendo spunti interessanti per azioni di marketing mirate, valutazioni di investimento o strategie di pubblicazione ottimizzate per area e periodo.