Dados utilizados

##    Àrea.total.do.terreno...1.2 Renda.do.chefe.de.família...1.2
## 4                    228.03509                        34.24558
## 7                    173.56267                        26.65127
## 8                    169.63785                        43.64264
## 9                    166.15989                        93.36659
## 12                   141.42136                        53.02066
## 14                   126.66937                        82.45344
## 16                   100.70824                        47.68197
## 17                   100.00000                        31.02241
## 18                    96.78843                        26.68408
## 19                    92.95160                        93.67577
## 20                    86.46149                        41.67229
## 21                    83.90471                        26.65127
## 23                    81.53251                        93.36659
## 24                    76.15773                        38.61489
## 27                    70.35624                        41.76961
## 28                    64.80741                        93.36659
## 30                    54.77226                        30.73418
## 34                    41.29165                        82.45344
## 36                    37.94733                        27.31135
## 38                    36.74235                        40.49654
##    Infraestrutura.Asfáltica Valor.unitário.texto...1.2
## 4                         1                  10.000000
## 7                         1                  12.338963
## 8                         1                  14.135417
## 9                         1                  24.494897
## 12                        1                  18.708287
## 14                        1                  24.494897
## 16                        1                  15.811388
## 17                        0                   8.660254
## 18                        0                   8.947625
## 19                        1                  22.308967
## 20                        1                  17.320508
## 21                        1                  12.780845
## 23                        0                  18.708287
## 24                        1                  16.081667
## 27                        1                  16.205863
## 28                        0                  18.708287
## 30                        0                  10.000000
## 34                        1                  21.525334
## 36                        1                  12.247449
## 38                        1                  17.213367

Modelo de regressão linear

## 
## Call:
## lm(formula = Valor.unitário.texto...1.2 ~ ., data = dados)
## 
## Coefficients:
##                     (Intercept)      Àrea.total.do.terreno...1.2  
##                         5.10555                         -0.01383  
## Renda.do.chefe.de.família...1.2         Infraestrutura.Asfáltica  
##                         0.16354                          5.00874

Equação estimativa para o valor do metro quadrado

## Valor unitário (R$/m^2) = (+5,1055483428 -0,0138330703 * Área total do terreno^1⁄2 +0,1635362462 * Renda do chefe de família^1⁄2 +5,0087406199 * Infraestrutura asfáltica)^2

Coeficiente de determinação

A proporção da variação explicada pelo modelo

## 0.922412796075303

Valor unitário obtido para o terreno em questão

O valor unitário de 233,5158572 R$/m2 foi obtido aplicando as informações a seguir na equação do modelo:

## Área total do terreno para regressão = 64.158,90
## Renda do chefe de família = 2.811,19
## Infraestrutura asfáltica = 1
## Àrea total do terreno = 38399.92
(5.1055483428 -0.0138330703 * (64158.90)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (1) )^2
## [1] 233.5159

Assim a estimatíva do valor total do terreno desapropriado é:

(5.1055483428 -0.0138330703 * (64158.90)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (1) )^2*38399.92
## [1] 8966990

Estimativa da variável “Renda do chefe de família”

Obitida utilizando a Tabela 3345 - ” Domicílios particulares permanentes, total e com rendimento domiciliar, Valor do rendimento nominal médio mensal e Valor do rendimento nominal mediano mensal dos domicílios particulares permanentes, total e com rendimento domiciliar, por situação do domicílio e classes de rendimento nominal mensal domiciliar” do SIDRA - IBGE.

link para os resultados https://sidra.ibge.gov.br/Tabela/3345#/k/-359950258/resultado

Sobre a escolha do valor para área total

Aqui é importante notar que o autor do laudo usou a área de total do terreno como 64.158 para estimar o preço do metro quadrado.

Mas para calcular o valor total da área desapropriada foi utilizado 38.399,92 como o valor da área total.

Caso este tivesse optado por usar 38.399,92 como área total para estimar o preço do metro quadrado, teríamos:

(5.1055483428 -0.0138330703 * (38399.92)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (1) )^2
## [1] 258.3855

E a estimativa do valor total do terreno seria

(5.1055483428 -0.0138330703 * (38399.92)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (1) )^2*38399.92
## [1] 9921982

O que representa um aumento de 10,65% no valor do terreno.

Fica aqui a minha dúvida de porque isso foi feito. Talvez o 64.158 representa o terreno total da UFCA + desapropriação ? e se esse for o caso, não entendo porque considerar o terreno que a UFCA já tem na contabilização do valor estimado do metro quadrado de uma área menor.

Estimativa do valor do metro quadrado - Terreno de trás da UFCA

## Área total do terreno para regressão = 26.110,98
## Renda do chefe de família = 2.811,19
## Infraestrutura asfáltica = 0
## Área total do terreno = 203.200
(5.1055483428 -0.0138330703 * (26110.98)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (0) )^2
## [1] 133.1964

Assim a estimatíva do valor total do terreno desapropriado é:

(5.1055483428 -0.0138330703 * (26110.98)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19)^(1/2) +5.0087406199 * (0) )^2*203200
## [1] 27065518

Estimativa do valor do metro quadrado - Terreno de trás da UFCA - Corrigido pelo IPCA

Usando dados do IPEA data (http://www.ipeadata.gov.br/ExibeSerie.aspx?stub=1&serid=36482&module=M) a variação de janeiro de 2010 para abril de 2024 é 2,268006921, assim o valor atualizado variável de renda mensal do chefe de família é de R$ 2.811,19 * 2,268006921 = R$ 6.375,79

## Área total do terreno para regressão = 26.110,98
## Renda do chefe de família = 2.811,19*2.268006921
## Infraestrutura asfáltica = 0
## Área total do terreno = 203.200
(5.1055483428 -0.0138330703 * (26110.98)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19*2.268006921)^(1/2) +5.0087406199 * (0) )^2
## [1] 253.7145

Assim a estimatíva do valor total do terreno desapropriado é:

(5.1055483428 -0.0138330703 * (26110.98)^(1/2) + 0.1635362462 * (2811.19*2.268006921)^(1/2) +5.0087406199 * (0) )^2*203200
## [1] 51554781