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1 Resumen ejecutivo
1.1 Breve descripción del proyecto.
Plaza comercial pequeña-mediana en San Pablo, Heredia. que busca satisfacer las necesidades de la comunidad local y de los usuarios de la ruta 112.
Ubicación Estratégica: La plaza estará situada en una zona de alto tráfico, conectando tres cantones densamente poblados: San Pablo, San Rafael y San Isidro. Incluso conecta dicha ruta tiene conexiones con Santo Domingo
Crecimiento Proyectado: Se anticipa un aumento significativo en el tráfico vehicular debido a las mejoras en la infraestructura vial, especialmente la ampliación de la Ruta 32, lo que indirectamente incrementará el flujo vehicular y por tanto, la visibilidad y el acceso a la plaza.
Demanda Potencial: Según encuestas realizadas, el 73.7% de los encuestados están dispuestos a visitar la plaza comercial, lo que representa un mercado potencial de aproximadamente 73,141 personas.
1.2 Información de la Propiedad
📍: San Pablo, San Pablo, Heredia.
🔲: Área del terreno: 27,348.88m²
📏: Frente del terreno(En ruta 112): 176.92m
🚪: Acceso en Ruta Nacional n°112
💰: Precio del terreno: $2,324,654.80 ($85/m²) 💧: Acceso al servicio de agua
💡: Acceso al servicio de luz
🌳: Uso de suelo: Aprobado para centro comercial
🏠: Cobertura 60% del lote (sujeto a art.95)
Nota importante: -El vendedor permite que se compre solo la fracción de terreno necesaria para el proyecto. Pero a mayor precio por m². -El vendedor está dispuesto a entregar el terreno a cambio de un porcentaje del proyecto. (Aliviana el costo inicial)
1.3 Oportunidad de inversión.
Terreno de 27348.88m²:
-Propuesta 1 con 9,201.30 m² de Plaza Comercial, con un área construida de 4,816.12 m².
-Propuesta 2 con 9,201.30 m² de Plaza Comercial, con un área residencial de 18,147.58 m².
-Propuesta 3 con 27,348.88m² de Plaza Comercial.
Análisis FODA:
Fortalezas: Ubicación estratégica y población con capacidad de gasto.
Oportunidades: Falta de plazas comerciales en la zona y creciente demanda de servicios.
Debilidades: Competencia de tiendas independientes y supermercados cercanos.
Amenazas: Cambios en los hábitos de consumo y competencia de plazas comerciales igual de grandes.
1.4 Conclusión
La plaza comercial Boreal representa una oportunidad de inversión atractiva, con un modelo de negocio sólido y un análisis de mercado que respalda su viabilidad. Se recomienda considerar la inversión en este proyecto lo antes posible para aprovechar el crecimiento proyectado como beneficio anticipado y la demanda creciente en la zona.
2 Análisis de mercado
2.1 Crecimiento proyectado por mejoras viales.
Oportunidad única: AMPLIACIÓN DE RUTA 32. La ruta 112, es una de las rutas secundarias que conecta a Heredia con la autopista principal: Ruta 32 (San José-Limón). Además, esta ruta secundaria conecta los cantones de San Rafael, San Pablo y San Isidro entre sí, incluso el cantón de Santo Domingo mediante rutas internas, de una manera directa y eficaz. La autopista mencionada está recibiendo remodelaciones en la actualidad, de manera tal que, pasará de 1 a 2 carriles en cada sentido, aliviando el tránsito de esta y convirtiéndose en la mejor opción para transitar desde Heredia a San José o incluso a Limón, lo cual va a aumentar el tráfico de las vias que conecten con este destino, siendo así la ruta 112. En consecuencia, el tráfico aumentará, quizás la carretera se amplíe, pero no cabe duda que la plaza comercial construida apropiadamente, atraerá y será visualizada por miles de vehículos en cada hora del día.
A continuación, se realiza la predicción de Tránsito Promedio Diario(TPD) de 2 estaciones en la vía de interés, muy cercanas al terreno. Mediante formas de predecir el crecimiento, las 3 utilizadas son: Geométrica, Exponecial y Logística, estas con el fin de representar el tráfico presente en la ruta 112 y por lo tanto justificar, mediante el tráfico, porqué en cuanto a flujo vehicular, el proyecto es viable.
Análisis del crecimiento vial:
Logístico:
Se le considera el método más conservador, suponiendo que en la vía (ruta 112) el crecimiento no es inmediato pero tampoco es lineal, se le considera la más confiable. Para ambas estaciones cerca de la zona de interés, proyecta que hay un flujo vehicular diario de entre 13450-16427 vehículos diarios, entre estos, autobuses y busetas, las cuales son medios de transporte masivo. Estos vehículos tendrán acceso y visibilidad a la plaza comercial cada vez que transcurran la vía, ya que esta tiene contacto directo con la ruta de interés.
Geométrico y exponencial:
Estos 2 son menos fiables ya que suponen que la carretera no posee un límite vehicular,sin embargo de estas se puede destacar que para ambas estaciones, el flujo crece rápidamente.
Observación:
Para ambos casos, el hecho de que se construya una plaza comercial aumentará el flujo vehicular y por lo tanto el centro comercial hará publicidad por sí mismo.
2.2 Análisis de mercado
2.2.1 Definición del proyecto
Objetivo: Establecer una plaza comercial pequeña-mediana en San Pablo, en la conexión de 3 cantones altamente poblados y densificados, que ofrezca una variedad de servicios y tiendas para satisfacer las necesidades de la comunidad local y los pasantes de la ruta 112.
Público objetivo: Residentes de la zona, trabajadores de oficinas cercanas, estudiantes de instituciones educativas cercanas y con énfasis en los usuarios de paso.
2.2.2 Delimitación de la zona
Ubicación: San Pablo, San Pablo, Heredia.
Características de la zona:
-Área residencial, comercial mixta y de paso entre 3 cantones altamente poblados y densificados.
-Cercana a centros educativos, oficinas y zonas de alto tráfico.
-Bien conectada con rutas de transporte público, forma parte de una ruta principal de transporte público de los 3 cantones entre sí (cuenta con parada de bus a pocos metros).
2.2.3 Datos demográficos
Cuadro sobre censo de población del cantón de interés San Pablo para el año 2023.
Población: San Pablo, San Rafael y San Isidro, en especial los distritos de San Francisco y San Isidro son zonas con una población de clase media y media-alta. Entre los distritos de interés: San Pablo: San Pablo; San Rafael: San Josecito, San Rafael, Santiago;y San Isidro: San José, San Isidro, San Francisco. Suman 99241 habitantes según los cuadros de censos para cada cantón. Lo que es un buen indicador de los habitantes en las cercanías, teniendo en cuenta que los estudios son de años anteriores y el posible crecimiento en el futuro.
Edad: Predominan familias jóvenes y adultos en edad laboral.
Nivel de ingresos: Medio-alto, con capacidad de gasto en comercios y servicios.
Hábitos de consumo: Prefieren conveniencia, calidad y variedad en ofertas comerciales.
2.2.4 Perfil del consumidor
Residentes: Buscan tiendas de conveniencia, supermercados pequeños, farmacias y servicios básicos.
Trabajadores: Prefieren opciones de comida rápida, cafeterías y servicios rápidos.
Estudiantes: Demandan opciones económicas, como comida rápida, fotocopias y tiendas de snacks.
Visitantes: Buscan tiendas llamativas, espacios atractivos y accesibles, a la vez que servicios rápidos.
2.2.5 Análisis de la competencia
Competidores directos: Otras plazas comerciales en Heredia (Ej.: Plaza Heredia, Paseo de las Flores).
Pequeños centros comerciales en San Francisco, San Isidro y San Pablo (con infraestructura no atractiva y poco espacio de parqueo).
Competidores indirectos: Tiendas independientes y supermercados locales.
Restaurantes y cafeterías en la zona.
Oportunidades: -Ofrecer una mezcla única de tiendas y servicios en un mismo lugar, los cuales no están disponibles en la zona, ya que, el centro o plaza comercial más cercano, de tamaño similar al esperado, se encuentra en Heredia centro.
-Crear un ambiente atractivo y cómodo para los visitantes, en especial priorizar la accesibilidad y diseño de la plaza comercial, ya que, en Costa Rica el automóvil es el principal medio de transporte.
2.2.6 Demanda potencial
-Residentes: Necesidad de tiendas de conveniencia, farmacias y servicios básicos.
-Trabajadores y estudiantes: Demanda de opciones de comida rápida, cafeterías y servicios rápidos.
-Visitantes de la ruta: Repentina demanda de comida, servicios proporcionados o visita.
Tendencias:
-Aumento en la preferencia por plazas comerciales pequeñas y cercanas.
-Interés en opciones saludables, atractivas y sostenibles.
2.2.7 Oferta actual
Tiendas y servicios existentes:
-Hay supermercados pequeños por toda la zona, sin embargo, los únicos supermercados grandes, son Más x Menos (San Isidro Centro) o Más x Menos (San Pablo).
-Farmacias pequeñas, prácticamente locales.
-Cafeterías y restaurantes dispersos por las zonas, no hay ninguna opción que los concentre.
Oportunidades por satisfacer:
-Centralizar varios locales de comercios en una plaza comercial accesible ubicada en una zona transcurrida.
-Falta de opciones de entretenimiento (Ej.: salas de juegos, cines pequeños).
-Pocas opciones de tiendas de moda y accesorios.
2.2.8 Análisis FODA
Fortalezas:
Ubicación estratégica con alto tráfico peatonal.
Población con capacidad de gasto.
Oportunidades:
Falta de plazas comerciales pequeñas-medianas en la zona, además las plazas comerciales grandes, son intransitadas por las complicaciones de acceder y salir de estas (ej:Plaza Heredia).
Creciente demanda de servicios y tiendas de conveniencia.
Debilidades:
Competencia de tiendas independientes y supermercados.
Espacio limitado para expansión.
Amenazas:
Cambios en los hábitos de consumo (Ej.: aumento de compras en línea).
Competencia de plazas comerciales más grandes en Heredia.
2.2.9 Recomendaciones
Mix comercial: Incluir tiendas de conveniencia, farmacias, cafeterías y opciones de comida rápida.
Considerar espacios para servicios como peluquerías, gimnasios pequeños o estudios de yoga.
Diferenciales: Ofrecer opciones saludables y sostenibles.
Crear un ambiente agradable con áreas de descanso y WiFi gratuito.
Marketing: Promocionar la plaza a través de redes sociales y alianzas con negocios locales.
Realizar eventos para atraer visitantes (Ej.: ferias, actividades familiares).
Tiendas ancla: Ubicar tiendas ancla en la plaza comercial, las cuales ocasionen que sea un lugar de estancia y no de visita rápida, como pueden ser gimnasios, supermercados, barberías, restaurantes, alguna(s) cadena(s) de comida y/o alguna forma de entretenimiento como cines o salas de juegos.
2.2.10 Entorno económico y legal
Economía local:
-Zona con estabilidad económica y poder adquisitivo medio-alto.
-Presencia de empresas y oficinas que generan tráfico de trabajadores.
Aspectos legales:
-Revisar adecuadamente los permisos municipales para construcción y operación.
-Cumple con las normativas de zonificación y seguridad.
2.2.11 Herramientas utilizadas en el estudio
-Encuestas: Se realizaron encuestas a residentes de las comunidades de los 3 cantones y trabajadores para conocer sus necesidades.
-Visitas de campo: Se realizó mediante los registros de TPDA de la secretaría de planificación sectorial, para observar el flujo de vehículos y se ha explorado la competencia directa.
-Datos oficiales: Se consultaron censos del (INEC) de Costa Rica, mediante teleencuestas para obtener datos demográficos actualizados.
2.3 Demanda de locales comerciales en la zona.
A partir de la encuesta realizada a varias personas habitantes de los cantones aledaños al proyecto, se pudo observar lo siguiente:
2.3.1 Respuestas de interés graficadas:
-La gran mayoría de encuestados forman parte del público meta.
-Mínimo el 84.2% de los habitantes de la zona de interés usan la vía en la que se ubicaría el centro comercial, siguiendo lo preestablecido sobre los datos demográficos (Los distritos cercanos suman alrededor de 99241 habitantes), la sola ubicación de la plaza comercial permite alcanzar a 79393 habitantes, posibles clientes y usuarios.
-En la mayoría de hogares entre 1-3 personas trabajan, las cuales al percibir ingresos, pueden ser clientes o usuarios frecuentes, a la vez que beneficios para los ingresos en la plaza comercial.
-En la mayoría de hogares entre 1-2 personas estudian, lo cual genera un flujo constante de posibles clientes, los cuales por recreación, alimentación u otros. Podrían visitar el centro comercial después de asistir a los centros educativos (quizás cercanos).
-El 57,9% de los entrevistados no tiene los comercios que necesita cerca de su hogar, lo que permite una gran oportunidad de negocio. Además aquellos que si los tienen, podrían preferir ir a un mismo sitio donde encuentren todo más centralizado.
-El 63,2% de los entrevistados no poseen un sitio cercano donde encuentre los comercios necesarios en un mismo lugar, lo que deja abierta la oprtunidad de establecer la plaza comercial con el objetivo de consolidar el comercio minetras es accesible.
-En caso de ofrecer la plaza comercial, con parqueo, accesible mediante bus y al caminar,con los comercios necesarios y cercanía a los hogares, el 73,7% está dispuesto a frecunetarlo. Siguiendo la lógica anterior, 73141 personas estarían dispuestas a visitar la plaza comercial frecuentemente.
-Por otro lado, para: “Propuesta 2: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal, Residencial en la parte posterior.” Se realizó la pregunta de si las personas estarían dispuestas a vivir cerca de la plaza comercial, a lo que el 47,4% respondió que si lo haría. Lo cual abre una ventana de (teóricamente), 47040 personas podrían ser posibles habitantes del residencial contiguo a la plaza comercial.
3 Detalles del proyecto
3.1 Ubicación y características del terreno.
📍Ubicación estratégica y privilegiada, frente a ruta secundaria, en la calle principal que conecta San Isidro de Heredia con San Pablo y San Rafael de Heredia
Características de interés:
📍: Las Cruces, San Pablo, Heredia.
🔲: Área del terreno: 27348.88m2
📏: Frente del terreno(En ruta 112): 176.92m
🚪: Acceso en Ruta Nacional n°112
NOTA: Actualmente el terreno posee una casa pequeña cerca del frente, por lo que el terreno cuenta con 1 paja de agua y luz(la plaza comercial solo necesitaría 1 paja de agua, después se pueden hacer subcanales). En caso de necesitar más pajas de agua o en la propuesta 2: Plaza comercial pequeña y Residencial, se puede hacer la consulta a la municipalidad.
💧: Acceso al servicio de agua
💡: Acceso al servicio de luz
🌳: Uso de suelo: Servicios locales comerciales/industrias inofensivas o incómodas.
🏠: Cobertura 60% del lote:
Precio del terreno(27348.88m2): $2 324 654,80 ($85/m2)
NOTA: En caso de la propuesta 1: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal, el vendedor ofrece la compra de solo el tamaño necesario para esta construcción, pero con un valor mayor por cada m2, dependiendo del tamaño a comprar.
Nota: Este terreno es solamente una propuesta viable la cual se cotizó. Sin embargo, para los interesados en el proyecto, se podrían investigar otras posibles ubicaciones en la cercanía, que respondan a los mismos objetivos y viabilidad del proyecto.
Importante: La zona en la que se ubicaría la plaza comercial se encuentra en San Pablo, cantón en el cual no se ha formalizado el Plan Regulador, el plan permitiría modificar los usos de suelo, para que en cantones de desarrollo, como lo es San Pablo, se puedan desarrollar proyectos de este tipo. Según pronósticos, el Plan Regulador entraría en vigencia a mediados de este año 2025.
3.2 Propuesta 1: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal
Descripción breve:
💼 Plaza comercial pequeña (4816.12m2 de construcción, 9201.30m2 de terreno)con frente de 91.03m sobre calle principal (Ruta secundaria 112)
3.2.1 Información
Área del terreno: 9201.30m2
Área total construida: 4816.12m2 (Sin contar parqueos ni calles)
Área comercializable: 3340.36m2:
-Locales comerciales pequeños (20m2-50m2): x5, Suman: 213.38m2 -Locales comerciales medianos (50m2-100m2): x12, Suman: 977.25m2
-Locales comerciales grandes (100m2-250m2): x6, Suman: 718.81m2
-Local comercial extragrande (Supermercado y gimnasio): x2, Suman: 1054.00m2
-Área de bodegas 20.94m2: x18, Suman: 376.92m2
Parqueos:
Cantidad de parqueos:
-Vehículo automóvil: x65 (2.6mx6m)
-Personas con discapacidad: x8 (3.3mx6m)
-Moto: x26 (1.5mx3m)
Área asfaltada: 2550.87m2
3.2.2 Diseño preliminar de la plaza.
3.2.2.1 Propuesta 1: Planos en autocad (Posibles).
3.2.2.2 Propuesta 1: Inspiración:
3.3 Propuesta 2: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal, Residencial en la parte posterior.
Descripción breve:
💼 Plaza comercial pequeña (4816.12m2 de construcción, 9201.30m2 de terreno) con frente de 91.03m sobre calle principal (Ruta secundaria 112). Residencial (18219.48m2) en la parte posterior contiguo a la plaza comercial, entrada con frente de 85.89m hacia calle principal (Ruta secundaria 112).
3.3.1 Información
Plaza Comercial
Área del terreno: 9201.30m2
Área total construida: 4816.12m2 (Sin contar parqueos ni calles)
Área comercializable: 3340.36m2:
Área asfaltada: 2550.87m2
Es la misma información utilizada para la propuesta 1, con la variante de que se usa lo que resta del lote, para la construcción de un residencial.
Residencial:
Área del terreno: 18219.48m2
3.3.2 Diseño preliminar de la plaza.
3.3.2.1 Propuesta 2: Planos en autocad (Posibles).
Para el diseño físico, se optaría por utilizar el mismo que en la propuesta 1. En caso del residencial, el diseño tiene oportunidad de crearse, sin embargo, si tiene alguna relación respecto al centro comercial, su estética debería coincidir de cierta manera. O incluso podría no tener restricciones en cuanto a estética y se venden parcelas dentro del lote, para que los inquilinos construyan a gusto propio.
3.4 Propuesta 3: Plaza comercial mediana con frente a calle principal y se extiende a lo largo del terreno.
Descripción breve:
💼 Plaza comercial mediana (27,348.88m2), contemplando parqueos, accesos, zonas de descarga, entre otros. Con frente de 176.92m sobre calle principal (Ruta secundaria 112).
3.4.1 Información
Para esta propuesta solo se realizó una conversión de escala con las medidas del terreno de la plaza comercial de la propuesta 1 (9,201.30 m²), hacia las medidas del terreno de la plaza comercial de la propuesta 3 (27,424.01 m²):
Factor de escala=27,348.88 m²/9,201.30 m²=2.98
Área del terreno: 27,348.88m2
Área total construida: 14,354.20m2 (Sin contar parqueos ni calles)
Área comercializable: 9,955.77m2:
-Locales comerciales pequeños (20m2-50m2): x15, Suman: 635.97m2 -Locales comerciales medianos (50m2-100m2): x36, Suman: 2,912.64m2
-Locales comerciales grandes (100m2-250m2): x18, Suman: 2,142.38m2
-Local comercial extragrande (Supermercado y gimnasio): x6, Suman: 3,141.39m2
-Área de bodegas 20.94m2: x54, Suman: 1,123.39m2
Parqueos:
Cantidad de parqueos:
-Vehículo automóvil: x194 (2.6mx6m)
-Personas con discapacidad: x24 (3.3mx6m)
-Moto: x77 (1.5mx3m)
Área asfaltada: 7,602.74m2
Nota: Por lo que algunos valores pueden no tener sentido, como los locales comerciales extragrandes, ya que tener 6 de estos, entre supermercados y gimnasio no tiene sentido, ya que, serían competencia directa. Sin embargo se podría redistribuir este espacio en algún tipo de entretenimiento o varios locales.
3.4.2 Diseño preliminar de la plaza.
3.4.2.1 Propuesta 3: Planos en autocad (Posibles).
Para el diseño físico, se optaría por utilizar el mismo que en la propuesta 1. Solamente con la variación de que el diseño debe ser a mayor escala y se podría incorporar alguna edificación entre los parqueos propensa a alguna compañía de comida rápida, la cual en el medio de los parqueos podría tener un acceso a autoservicio.
3.5 Tipos de locales y posibles negocios ancla.
-Para la propuesta 1, 2 y 3; se define que posibles negocios ancla sean un gimnasio y un supermercado dentro de la plaza comercial, atrayendo más clientes.
-Para la propuesta 2, se plantea que además de lo anterior, el residencial tenga zonas verdes, parque, zona de cancha multiusos y demás, que atraigan a los inquilinos a vivir en la zona.
-En la propuesta 1 y 3, se puede rvisar la opción de agregar un método de entretenimiento y algún tipo de negocio de comida rápida que necesite instalaciones como autoservicio, estas 2 últimas en especial para la propuesta 3.
4 Modelo de negocio
4.1 Fuentes de ingresos (alquiler de locales, gimnasio, alianzas).
4.1.1 Alquiler de locales comerciales
-La principal fuente de ingresos será la renta de espacios comerciales a negocios de diversos sectores como supermercados, tiendas, restaurantes, barberías, farmacias, ópticas y consultorios dentales.
-Se ofrecerán diferentes tipos de locales según su tamaño y ubicación dentro de la plaza.
-Posibilidad de ofrecer contratos de arrendamiento a largo plazo con incentivos para negocios ancla.
4.1.2 Gimnasio propio dentro de la plaza
Para el proyecto, a Meridian Group, le interesa que se le conceda espacio suficiente y negociar el trato de alquiler (a la vez que inversión para crearlo), para un gimnasio propio de la desarrolladora. El cual será una atracción adicional dentro de la plaza, generando ingresos mediante:
-Membresías mensuales.
-Venta de pases diarios o paquetes especiales.
-Alquiler de espacios dentro del gimnasio para tiendas de batidos, ropa deportiva y nutricionistas.
-Servicios complementarios como entrenadores personales y clases grupales.
-La presencia del gimnasio aumentará el tráfico de personas y creará visitas constantes en la plaza, beneficiando a los demás comercios y por lo tanto la demanda de locales.
4.1.3 Alianzas estratégicas y otros ingresos
-Concesión de espacios: Se pueden alquilar espacios en áreas comunes para quioscos, stands promocionales y eventos temporales.
-Publicidad y patrocinios: Venta de espacios publicitarios dentro de la plaza, como vallas digitales, pantallas en el gimnasio y patrocinios de eventos.
-Servicios adicionales: Cobro por estacionamiento en ciertas condiciones (por ejemplo, tarifas después de un tiempo gratuito). Por otro lado, se recomienda garantizar parqueo gratuito en algunas zonas, ya que, dependiendo del alcance le la plaza comercial, esto podría limitar a los clientes a ingresar, por la disponibilidad de querer pagar.
4.2 Estrategia de ocupación y precios de alquiler.
Para garantizar una alta tasa de ocupación desde la apertura de la plaza, se implementará una estrategia que combine precios competitivos, flexibilidad en contratos y promoción efectiva de los espacios disponibles.
4.2.1 Segmentación de precios por ubicación
Locales principales (fachada y acceso desde la calle):
-Mayor visibilidad y tráfico de clientes.
-Tarifas más altas, dirigidas a negocios con alta rentabilidad (restaurantes, supermercados, tiendas de conveniencia).
-Rango estimado de alquiler: $20 - $30 por m² en plazas comerciales con alta afluencia.
Locales interiores y de menor exposición:
-Tarifas más accesibles para atraer pequeños y medianos negocios.
-Ideal para barberías, farmacias, ópticas y otros servicios.
-Rango estimado de alquiler: $12 - $18 por m² dependiendo de la demanda.
Espacios en segundo nivel o de menor flujo:
-Costos más bajos para incentivar la ocupación.
-Oportunidad para oficinas, estudios de yoga o servicios especializados.
-Rango estimado de alquiler: $8 - $12 por m².
4.2.2 Incentivos para nuevos inquilinos
-Descuentos iniciales: Tarifas reducidas en los primeros meses para facilitar la adaptación del negocio.
-Contratos flexibles: Opciones de arrendamiento de corto y largo plazo según el tipo de negocio.
-Paquetes promocionales: Espacios publicitarios gratuitos dentro de la plaza para inquilinos en el primer año.
4.2.3 Estrategia de atracción de inquilinos
Investigación de mercado: Identificación de los negocios más demandados en la zona. Networking y contacto directo: Reuniones con emprendedores y franquicias interesadas. Marketing digital: Uso de redes sociales y plataformas de bienes raíces comerciales para promocionar los locales disponibles.
4.2.4 Información de respaldo
-Según datos de bienes raíces comerciales en Costa Rica, los precios de alquiler en centros comerciales varían entre $12 y $30 por m², dependiendo de la ubicación y el tipo de local.
-Plazas comerciales bien ubicadas y con alta afluencia pueden garantizar una ocupación superior al 85% en el primer año, especialmente si cuentan con tiendas ancla y servicios complementarios como gimnasios o supermercados.
-Estrategias de incentivos, como descuentos iniciales y publicidad gratuita, han demostrado ser efectivas para acelerar la ocupación de locales en nuevas plazas.
-Entre el segundo trimestre de 2012 y julio de 2014, el precio promedio de alquiler por metro cuadrado en diferentes tipos de centros comerciales aumentó entre un 7% y un 11%. Por ejemplo, en pequeñas plazas comerciales en zonas residenciales (neighborhood centers), el precio pasó de $15,02 a $16,35 por m². Los strip centers experimentaron el mayor aumento, pasando de $12,95 a $14,45 por m².
4.2.5 Propuesta 2: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal, Residencial en la parte posterior.
En cuanto a la plaza comercial pequeña se podría asumir que la información sería la misma. Sin embargo, para calcular respecto al residencial, sería necesario definir apropiadamente el proyecto y con ello, poder realizar los análisis respectivos.
4.2.6 Propuesta 3: Plaza comercial mediana con frente a calle principal y se extiende a lo largo del terreno.
En cuanto a la plaza comercial mediana habría que realizar muchos ajustes, por lo que para efectos de esta propuesta, debería definirse correctamente para hacer el análisis correspondiente.
4.3 Retorno esperado y tiempo de recuperación.
4.3.1 Propuesta 1: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal
4.3.2 Propuesta 2: Plaza comercial pequeña con frente a calle principal, Residencial en la parte posterior.
En cuanto a la plaza comercial pequeña se podría asumir que la información sería la misma. Sin embargo, para calcular respecto al residencial, sería necesario definir apropiadamente el proyecto y con ello, poder realizar los análisis respectivos.
4.3.3 Propuesta 3: Plaza comercial mediana con frente a calle principal y se extiende a lo largo del terreno.
En cuanto a la plaza comercial mediana habría que realizar muchos ajustes, por lo que para efectos de esta propuesta, debería definirse correctamente para hacer el análisis correspondiente.
5 Plan de ejecución
5.1 Cronograma de desarrollo.
El desarrollo del centro comercial se llevará a cabo en 5 fases, las cuales se diseñarán apropiadamente cuando se defina el proyecto y se cotice realmente. Este cronograma solo es un pronóstico, con una duración total aproximada de 24 a 30 meses, desde la adquisición del terreno hasta la apertura.
📌 Nota: La comercialización de locales puede iniciarse desde la fase 3 para asegurar la ocupación desde el día 1 de apertura.
5.2 Permisos y estudios requeridos.
Para garantizar el cumplimiento normativo y evitar retrasos en el proyecto, se deben tramitar los siguientes permisos y estudios:
5.2.1 Permisos Iniciales
✅ Uso de suelo: Emitido por la Municipalidad de San Pablo de Heredia.
✅ Viabilidad ambiental: SETENA (Secretaría Técnica Nacional Ambiental).
✅ Estudio de suelos: Para determinar el tipo de cimentación adecuada.
✅ Estudio hidrológico y de aguas pluviales: Evaluar drenajes y posible impacto en la zona.
5.2.2 Permisos de Construcción
✅ Aprobación de planos estructurales y arquitectónicos: CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).
✅ Permiso de construcción: Municipalidad de San Pablo de Heredia.
✅ Permiso de SETENA: Dependiendo del tamaño del proyecto, podría requerir una D1 o D2.
✅ Permiso del AyA y Bomberos: Para abastecimiento de agua y seguridad contra incendios.
5.2.3 Permisos para Operación
✅ Patente comercial municipal: Para el centro comercial y cada inquilino.
✅ Permiso sanitario del Ministerio de Salud: Condiciones de higiene y seguridad.
✅ Licencias especiales: Restaurantes, supermercados y gimnasios pueden requerir licencias adicionales según el giro de negocio.
📌 Nota: Es recomendable contratar un gestor de permisos para agilizar los trámites y evitar retrasos en el cronograma.
5.2.4 Recomendaciones para mejorar tiempos y reducir costos
Estrategias para Acelerar la Ejecución ✅ Tramitología paralela:
Gestionar permisos de uso de suelo, viabilidad ambiental y estudios de suelos simultáneamente para evitar retrasos. Iniciar la comercialización de locales desde la fase 3 para asegurar ocupación y flujo de caja desde el primer mes de operación. ✅ Uso de construcción modular y prefabricada:
Implementar elementos prefabricados en fachadas, estructuras metálicas y cubiertas para acelerar los tiempos de obra en un 20-30%. ✅ Contratación de un Project Manager o empresa especializada en gestión de permisos:
Esto puede reducir el tiempo de aprobación de trámites en un 30-40% al contar con un equipo que conoce los procesos internos de cada institución. ✅ Negociaciones con inquilinos ancla desde etapas tempranas:
Supermercados, farmacias y franquicias grandes suelen requerir adecuaciones especiales. Si se cierran contratos temprano, se pueden anticipar necesidades y evitar modificaciones tardías. 2. Estrategias para Reducir Costos ✅ Negociación del terreno en fracción y con pagos diferidos:
Dado que el propietario está dispuesto a vender solo la parte necesaria, negociar pagos en fases (ejemplo: 50% al inicio y 50% tras obtener permisos) ayuda a distribuir la inversión inicial. ✅ Reducción de costos en parqueos y calles internas:
En lugar de pavimento de concreto en todas las áreas, considerar adoquines en zonas de menor tráfico y mezcla de asfalto y concreto para optimizar costos. Implementar parqueos semi-techados con estructuras livianas en lugar de una gran losa de concreto. ✅ Uso de energías renovables y eficiencia en el consumo eléctrico:
Paneles solares para áreas comunes pueden reducir la factura eléctrica en un 30-50% a largo plazo. Implementar iluminación LED y sensores de movimiento en baños y pasillos para reducir el gasto energético en un 20-40%. ✅ Diseño optimizado de zonas de carga y logística interna:
Un acceso eficiente para proveedores evita necesidad de grandes espacios de maniobra, optimizando metros cuadrados rentables. Evaluar un sistema de andenes compartidos para múltiples locales en lugar de asignar carga a cada uno. Conclusión
Aplicando estas estrategias, es posible reducir costos en un 10-20% sin comprometer la calidad del proyecto y acelerar los tiempos de ejecución en 6-12 meses.
6 Conclusión y propuesta de inversión
6.1 Beneficios para los inversionistas.
6.1.1 Aspectos de importancia
✅ El negocio es rentable, pero la clave será asegurar la ocupación rápida de locales y un modelo de rentas flexible.
✅ Ajustes en el diseño (más parqueos o un food court bien posicionado) pueden mejorar la atracción de clientes.
✅ Estrategia de financiamiento: Si se logra financiamiento parcial de locales al posibles compradores, se reduce el tiempo de recuperación.
✅ Es un buen modelo para inversionistas, pero puede optimizarse más con contratos de largo plazo con anclas comerciales fuertes.
6.1.2 Beneficios para los Inversionistas
-Acceso a una oportunidad de inversión en un centro comercial estratégicamente ubicado con alta demanda de locales comerciales.
-Proyección de ingresos a largo plazo mediante rentas estables y potencial revalorización del activo.
-Participación en un proyecto con estudios previos, planos y análisis de factibilidad completamente desarrollados.
-Posibilidad de alianzas estratégicas con marcas reconocidas para fortalecer la rentabilidad del centro comercial.
6.2 Opciones de participación.
-Inversión con Participación en Propiedad: Adquisición de un porcentaje del centro comercial con derecho a recibir ingresos de alquiler y plusvalía del activo.
-Inversión mediante Adquisición de Concepto: Compra de la idea, planos y estudios con una participación minoritaria para la desarrolladora.
-Inversión en un Modelo Híbrido: Combinación de participación en propiedad y pago por concepto, permitiendo una mayor flexibilidad en la estructura de inversión.
7 Formulario sobre información de contacto
7.1 Ventanilla virtual a Forms
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📞 Contacto mediante teléfono celular: +506 8421-6614
📩 Contacto mediante correo electrónico: meridiangroupdeveloper@gmail.com
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