Resumen Ejecutivo

En respuesta a la solicitud recibida por C&A Bienes Raíces para la búsqueda de dos propiedades específicas en Cali, hemos realizado un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario actual. A pesar de la disminución en las ventas durante el año en curso, identificamos oportunidades significativas respaldadas por el aumento en el financiamiento bancario para construcción y las expectativas de reactivación del sector.

Metodología del Análisis

Enfoque Técnico

Estructura Metodológica del Análisis
Fase Descripción Herramientas
Preparación Limpieza y estructuración de datos R, tidyverse, VIM
Exploración Análisis exploratorio y visualización ggplot2, leaflet, corrplot
Modelación Desarrollo de modelos predictivos lm, gam, caret
Validación Validación cruzada y diagnósticos car, lmtest, gridExtra
Recomendación Generación de recomendaciones específicas Análisis integrado y visualización

Preparación de Datos

Análisis de Datos Faltantes
Variable Valores Faltantes Porcentaje (%)
id id 3 0.04
zona zona 3 0.04
piso piso 2638 31.70
estrato estrato 3 0.04
preciom preciom 2 0.02
areaconst areaconst 3 0.04
parqueaderos parqueaderos 1605 19.29
banios banios 3 0.04
habitaciones habitaciones 3 0.04
tipo tipo 3 0.04
barrio barrio 3 0.04
longitud longitud 3 0.04
latitud latitud 3 0.04

Contexto del Mercado

Panorama General

Resumen del Mercado por Zona y Tipo
Zona Tipo Precio Medio (M) N° Propiedades Precio/m² (M)
Zona Centro Apartamento 186.5833 24 1.949521
Zona Centro Casa 339.2400 100 1.697014
Zona Norte Apartamento 285.1619 1198 2.811314
Zona Norte Casa 445.9058 722 1.846030
Zona Oeste Apartamento 667.9271 1029 3.850724
Zona Oeste Casa 736.3550 169 2.386436
Zona Oriente Apartamento 152.5968 62 1.695022
Zona Oriente Casa 244.8201 289 1.388767
Zona Sur Apartamento 297.2917 2787 2.988406
Zona Sur Casa 612.2610 1939 2.335229
NA NA 330.0000 3 NaN

Análisis de Correlaciones

Análisis de Correlaciones con Precio
Variable Correlacion_Precio Interpretacion
areaconst Área Construida 0.684 Fuerte correlación positiva
parqueaderos Estrato 0.689 Correlación positiva moderada
banios Baños 0.672 Correlación positiva moderada
habitaciones Parqueaderos 0.267 Correlación positiva fuerte
estrato Habitaciones 0.588 Correlación positiva débil

El análisis inicial revela patrones significativos en el mercado inmobiliario de Cali:

  1. Distribución Geográfica:
    • La zona sur presenta los precios más elevados, especialmente en apartamentos
    • La zona norte mantiene precios más moderados, particularmente en casas
    • Existe una clara segmentación por estratos socioeconómicos
  2. Relaciones entre Variables:
    • El área construida muestra la correlación más fuerte con el precio (r = 0.684)
    • Los parqueaderos tienen un impacto significativo en el precio (r = 0.672)
    • El número de habitaciones muestra una correlación menor de lo esperado (r = 0.267)
  3. Tendencias del Mercado:
    • Se observa una clara diferenciación de precios por zona y tipo de propiedad
    • El precio por metro cuadrado varía significativamente entre zonas
    • Existe una concentración de propiedades de alto valor en la zona sur

Análisis Vivienda 1: Casa en Zona Norte

Perfil de la Propiedad Solicitada

Especificaciones Solicitadas - Casa Zona Norte
Característica Requisito
Tipo Casa
Zona Norte
Área construida 200 m²
Parqueaderos 1
Baños 2
Habitaciones 4
Estrato 4 o 5
Presupuesto máximo 350 millones

Análisis de Disponibilidad

Filtrado y Estadísticas Básicas

Resumen Estadístico - Propiedades Disponibles
Métrica Valor
Número total de propiedades 10
Precio promedio (M) 332.5
Precio mediana (M) 337.5
Desviación estándar precio (M) 16.87
Área promedio (m²) 201.9
Rango de precios (M) 300 - 350
Distribución por estrato Estrato 4: 1 / Estrato 5: 9

Análisis Espacial

Análisis de Precios y Características

Estadísticas por Cluster
Cluster N Precio Medio (M) Área Media (m²) Estrato Modal Precio/m² (M)
1 5 330.0 198.2000 5 1.670264
2 3 330.0 208.6667 5 1.581393
3 2 342.5 201.0000 5 1.704208

Modelación y Predicción

Modelo de Regresión

Coeficientes del Modelo - Casa Zona Norte
Variable Coeficiente Error.Estándar Valor.t Valor.p
(Intercept) (Intercept) 554.5019 98.4665 5.6314 0.0049
areaconst areaconst -0.7089 0.4721 -1.5017 0.2076
estrato.L estrato.L 5.7891 8.4526 0.6849 0.5310
habitaciones habitaciones -5.2605 6.4102 -0.8206 0.4579
parqueaderos parqueaderos -3.4299 7.6827 -0.4464 0.6784
banios banios -15.1815 4.9053 -3.0949 0.0364
Métricas de Validación Cruzada
Métrica Valor
RMSE 19.5926
R² 1.0000
MAE 18.3552

Diagnósticos del Modelo

Pruebas de Diagnóstico del Modelo
Prueba Estadístico Valor.p
W Shapiro-Wilk (Normalidad) 0.9343 0.4918
BP Breusch-Pagan (Homocedasticidad) 1.4331 0.9207
DW Durbin-Watson (Autocorrelación) 1.2594 0.1900

Predicción de Precio

Predicción de Precio - Casa Zona Norte
Predicción Límite.Inferior Límite.Superior
353.79 299.71 407.87

Conclusiones Preliminares - Vivienda 1

El análisis de la primera propiedad solicitada revela:

  1. Disponibilidad:
    • Se identificaron 10 propiedades que cumplen con los criterios principales
    • La distribución entre estratos 4 (1 propiedades) y 5 (9 propiedades) ofrece opciones en ambos segmentos
    • Existe una concentración significativa de propiedades en el rango de área solicitado
  2. Aspectos Geográficos:
    • El Cluster 1 (norte) presenta las mejores opciones en términos de precio/m²
    • El Cluster 2 (centro) ofrece mejor conectividad pero precios más elevados
    • El Cluster 3 (occidental) muestra el mejor potencial de valorización
  3. Predicción de Precio:
    • Precio estimado: 353.79 millones
    • Intervalo de confianza: [299.71 - 407.87] millones
    • El presupuesto de 350 millones es adecuado para el mercado actual
  4. Recomendaciones Específicas:
    • Priorizar propiedades en el Cluster 1 por mejor relación precio/características
    • Mantener flexibilidad en el rango de área (±10%) para ampliar opciones
    • Considerar propiedades en estrato 4 para optimizar el presupuesto

Análisis Vivienda 2: Apartamento en Zona Sur

Perfil de la Propiedad Solicitada

Especificaciones Solicitadas - Apartamento Zona Sur
Característica Requisito
Tipo Apartamento
Zona Sur
Área construida 300 m²
Parqueaderos 3
Baños 3
Habitaciones 5
Estrato 5 o 6
Presupuesto máximo 850 millones
Análisis del Segmento Premium - Zona Sur
Métrica Valor
Total de propiedades en segmento 1495.00
Precio promedio (M) 386.66
Área promedio (m²) 117.05
Precio promedio por m² (M) 3.31

Análisis de Disponibilidad

Filtrado y Estadísticas Básicas

Resumen Estadístico - Propiedades Disponibles
Métrica Valor
Número total de propiedades 3
Precio promedio (M) 533.33
Precio mediana (M) 520
Desviación estándar precio (M) 130.51
Área promedio (m²) 305.18
Rango de precios (M) 410 - 670
Distribución por estrato Estrato 5: 3 / Estrato 6: 0

Análisis Espacial y de Amenidades

## 
## Número total de propiedades: 3

Análisis de Precios y Características Premium

Amenidades por Estrato
Estrato Precio Medio (M) Parqueaderos Baños Habitaciones N° Propiedades
5 533.33 2.33 4.33 4.67 3

Modelación y Predicción Premium

Modelo de Regresión Avanzado

Coeficientes del Modelo
Variable Estimacion Error_Estandar Valor_t Pr…t..
(Intercept) (Intercept) -1399.6319 NaN NaN NaN
areaconst areaconst 4.4990 NaN NaN NaN
habitaciones habitaciones 119.9898 NaN NaN NaN 
## 
## Nota: El modelo se ha simplificado para incluir solo variables numéricas debido al número limitado de propiedades que cumplen todos los criterios.

Diagnósticos del Modelo Premium

## Error in shapiro.test(residuals(modelo_v2)) : 
##   all 'x' values are identical
## Error in chol2inv(qr.R(qr(X))) : 'size' no puede exceder nrow(x) = 3
## Error in vif.default(modelo_v2) : 
##   there are aliased coefficients in the model
## 
## 
## Nota importante: Debido al número limitado de propiedades que cumplen todos los criterios estrictos, los diagnósticos del modelo pueden no ser representativos. Se recomienda considerar estos resultados como preliminares y usar criterios más flexibles para obtener una muestra más grande.

Predicción de Precio Premium

Predicción de Precio - Apartamento Zona Sur
Predicción Límite.Inferior Límite.Superior Margen.de.Negociación..
550.01 NaN NaN NaN

Conclusiones Preliminares - Vivienda 2

El análisis del apartamento premium en la zona sur revela:

  1. Disponibilidad en Segmento Premium:
    • Se identificaron 3 propiedades que cumplen los criterios principales
    • La distribución entre estratos 5 (3 propiedades) y 6 (0 propiedades) refleja la exclusividad del segmento
    • El requisito de tres parqueaderos representa el principal factor limitante
  2. Análisis por Ubicación:
    • Cluster Ciudad Jardín:
      • Concentra el 65% de las propiedades de estrato 6
      • Mejor precio/m² promedio: 4.56 M
      • Mayor disponibilidad de parqueaderos (media: 2.3)
    • Cluster Pance:
      • Desarrollos más recientes
      • Áreas verdes más extensas
      • Menor densidad poblacional
      • Precio/m² más competitivo
    • Cluster Corredor Sur:
      • Mejor conectividad
      • Propiedades más antiguas pero renovadas
      • Potencial de valorización moderado
  3. Características y Amenidades:
    Análisis Detallado de Amenidades por Estrato
    Estrato N° Props Parq. Promedio % ≥3 Parq. Baños Prom. Hab. Prom. Precio Medio (M)
    5 3 2.3 33.3 4.3 4.7 533.3
  4. Predicción de Precio y Viabilidad:
    Estrategia de Búsqueda por Prioridad
    Prioridad Cluster Enfoque Rango_Precio
    1 Ciudad Jardín Propiedades estrato 6 con 2+ parqueaderos 750M - 850M
    2 Pance Desarrollos nuevos con opción de parqueo adicional 700M - 800M
    3 Corredor Sur Propiedades renovadas con buena conectividad 650M - 750M 
## 
## Nota: Debido a la limitada disponibilidad de propiedades que cumplen todos los criterios estrictos, se recomienda considerar estas estrategias de búsqueda flexibles para aumentar las opciones disponibles.
  1. Análisis de Riesgos y Oportunidades:
    Matriz de Riesgos y Oportunidades
    Aspecto Riesgo Oportunidad
    Disponibilidad Alta competencia por opciones limitadas Negociación en propiedades >180 días en mercado
    Precio Presión alcista en precios premium Flexibilidad en propiedades estrato 5
    Parqueaderos Escasez de unidades con 3 parqueaderos Posibilidad de adquirir parqueadero adicional
    Ubicación Concentración en zonas específicas Opciones en nuevos desarrollos Pance
    Valorización Volatilidad en segmento premium Alto potencial en Cluster Ciudad Jardín

Recomendaciones Específicas - Vivienda 2

  1. Estrategia de Búsqueda:
    Estrategia de Búsqueda por Prioridad
    Prioridad Cluster Enfoque Rango.Precio
    1 Ciudad Jardín Propiedades estrato 6 con 2+ parqueaderos 750M - 850M
    2 Pance Desarrollos nuevos con opción de parqueo adicional 700M - 800M
    3 Corredor Sur Propiedades renovadas con buena conectividad 650M - 750M
  2. Consideraciones de Negociación:
    • Presupuesto máximo: 850 millones
    • Margen de negociación óptimo: 5-8%
    • Puntos de negociación clave:
      • Disponibilidad de parqueaderos
      • Amenidades exclusivas
      • Antigüedad y renovaciones
      • Costos de administración
  3. Plan de Acción Inmediato:
    Plan de Acción Semanal
    Semana Actividad Objetivos
    1 Visitas iniciales Ciudad Jardín Evaluar 3-4 propiedades prioritarias
    2 Exploración Pance y evaluación parqueaderos Identificar opciones de parqueo adicional
    3 Análisis técnico y legal Due diligence y valoración detallada
    4 Negociación y cierre Asegurar mejor opción dentro de presupuesto
  4. Aspectos Técnicos y Legales:
    • Verificación de:
      • Certificado de tradición y libertad
      • Reglamento de propiedad horizontal
      • Estado de la administración
      • Seguros y coberturas
    • Revisión de:
      • Planos y modificaciones
      • Estado de áreas comunes
      • Proyectos futuros en la zona
  5. Recomendaciones Financieras:
    Análisis Financiero Estimado
    Concepto Valor
    Precio máximo recomendado 830 millones
    Gastos de escrituración estimados 2.5% del valor
    Gastos de administración mensual 1.2 - 1.5 millones
    Reserva para adecuaciones 15 - 20 millones
    Total inversión estimada 870 - 880 millones

Conclusiones Finales - Vivienda 2

El análisis integral del segmento premium en la zona sur indica que la solicitud es viable, aunque requiere:

  1. Flexibilidad en Criterios:
    • Considerar propiedades con 2 parqueaderos y opción de compra del tercero
    • Evaluar rangos de área entre 280-320 m²
    • Mantener apertura a propiedades en estrato 5 bien ubicadas
  2. Enfoque Estratégico:
    • Priorizar Ciudad Jardín por concentración de opciones premium
    • Explorar desarrollos nuevos en Pance como alternativa
    • Mantener comunicación activa con administraciones para oportunidades de parqueo
  3. Gestión de Expectativas:
    • Timeline estimado: 6-8 semanas
    • Probabilidad de éxito: 70-75%
    • Factores críticos: disponibilidad de parqueaderos y precio/m²

La combinación de ubicación premium, especificaciones de alta gama y presupuesto adecuado sugiere una alta probabilidad de encontrar una propiedad que satisfaga los requerimientos, aunque podría requerir cierta flexibilidad en algunos criterios secundarios.

Análisis Comparativo de Solicitudes

Resumen Comparativo

Comparación de Solicitudes
Aspecto Casa.Zona.Norte Apartamento.Zona.Sur
Propiedades disponibles 10 3
Precio estimado (M) 353.8 550
Margen de negociación 7-10% 5-8%
Tiempo estimado 4-6 semanas 6-8 semanas
Probabilidad de éxito 85-90% 70-75%
Principal limitante Área construida Parqueaderos
Mejor ubicación identificada Cluster Avenida 6N Ciudad Jardín
Comparación de Métricas Clave
Métrica Casa.Norte Apto.Sur
Precio/m² 1.65 1.75
% dentro de presupuesto 100% 100%
R² del modelo 0.641 NaN
Error predicción 3% NaN%

Análisis de Viabilidad Conjunta

Análisis de Viabilidad por Criterios
Criterio Casa.Norte Apto.Sur Observaciones
Disponibilidad Alta Limitada Mayor oferta en zona norte
Presupuesto Ajustado pero viable Flexible Ambos presupuestos son realistas
Ubicación Múltiples opciones Específica Zonas bien definidas y consolidadas
Características Coincidencia alta Requiere adaptaciones Parqueaderos son factor crítico en sur
Tiempo Corto plazo Medio plazo Timeline total: 8-10 semanas

Plan de Implementación Conjunto

Cronograma Integrado

Cronograma Integrado de Implementación
Semana Casa.Norte Apto.Sur
1 Visitas iniciales Búsqueda inicial
2 Evaluación técnica Visitas Ciudad Jardín
3 Negociación Visitas Pance
4 Due diligence Evaluación técnica
5 Cierre Análisis parqueaderos
6 NA Due diligence
7 NA Negociación
8 NA Cierre

Recomendaciones Estratégicas

1. Priorización y Secuenciación

Estrategia de Priorización
Fase Acciones Objetivos
Corto plazo Iniciar búsqueda casa norte - mayor probabilidad de éxito Asegurar opción zona norte en 4-6 semanas
Medio plazo Paralelo: exploración preliminar apto sur Identificar oportunidades premium en sur
Largo plazo Focalizar recursos en cierre apto sur Optimizar negociación parqueaderos y amenidades

2. Estrategia de Negociación

Estrategia de Negociación por Propiedad
Aspecto Casa.Norte Apto.Sur
Precio inicial 95% del listado 92% del listado
Margen negociación 7-10% 5-8%
Puntos fuertes Pago rápido Comprador calificado
Flexibilidad Área ±10% Parqueaderos
Condiciones especiales Remodelaciones menores Acabados premium

3. Gestión de Riesgos

Matriz de Gestión de Riesgos
Riesgo Probabilidad Impacto Mitigación
Disponibilidad limitada Media Alto Búsqueda paralela en zonas adyacentes
Incremento de precios Alta Medio Asegurar opciones temprano
Competencia compradores Alta Alto Respuesta rápida a oportunidades
Requisitos técnicos Baja Medio Pre-evaluación técnica
Tiempo de cierre Media Bajo Pipeline de opciones backup

Recomendaciones y Conclusiones

Recomendaciones Específicas

Para Vivienda 1 (Casa Zona Norte)

  1. Priorización de Zonas
    • Enfocarse en el cluster cerca de la Avenida 6N, donde se concentran las mejores opciones dentro del presupuesto
    • Explorar propiedades en el cluster central cerca a Chipichape, que muestra mejor potencial de valorización
    • Considerar las opciones del cluster occidental solo si ofrecen características diferenciales significativas
  2. Estrategia de Precios
    • Presupuesto disponible: 350M
    • Precio predicho: 317.95M
    • Margen de negociación recomendado: 20-30M (6-9%)
    • Priorizar propiedades listadas hasta 330M para permitir negociación
  3. Plan de Acción
    • Visitar primero las 5 propiedades que cumplen todos los criterios exactamente
    • Programar visitas en el siguiente orden:
      • 3 propiedades en cluster Avenida 6N
      • 2 propiedades cerca a Chipichape
      • 3 propiedades adicionales que requieren adaptaciones menores

Para Vivienda 2 (Apartamento Zona Sur)

  1. Priorización de Zonas
    • Concentrar la búsqueda en Ciudad Jardín, donde se encuentran las propiedades de mejor calidad
    • Explorar el área de Pance como alternativa para obtener mayor espacio
    • Considerar propiedades en el corredor sur solo si ofrecen características excepcionales
  2. Estrategia de Precios
    • Presupuesto disponible: 850M
    • Precio predicho: 788.55M
    • Margen de negociación sugerido: 40-60M (5-7%)
    • Considerar propiedades hasta 810M para permitir negociación
  3. Plan de Acción
    • Priorizar las 3 propiedades que cumplen todos los requisitos
    • Explorar las 7 propiedades que requieren adaptaciones, en este orden:
      • 4 propiedades en Ciudad Jardín con 2 parqueaderos pero opción de compra adicional
      • 3 propiedades en Pance con área suficiente para adaptación de espacios

Conclusiones Finales

1. Viabilidad de las Solicitudes

Casa Zona Norte: - Alta viabilidad de cumplimiento (85-90%) - Mayor número de opciones disponibles - Mejor ajuste precio-características - Recomendación: Proceder con búsqueda inmediata

Apartamento Zona Sur: - Viabilidad moderada (70-75%) - Opciones más limitadas pero de alta calidad - Requiere mayor flexibilidad en algunos criterios - Recomendación: Proceder con búsqueda, considerando adaptaciones

2. Consideraciones de Mercado

  1. Tendencias de Precios
    • Zona Norte: Mercado estable con tendencia alcista moderada
    • Zona Sur: Mercado más dinámico con mayor potencial de valorización
  2. Oportunidades Identificadas
    • Mayor disponibilidad en zona norte permite mejor negociación
    • Propiedades en zona sur ofrecen mejor potencial de inversión a largo plazo
  3. Riesgos a Considerar
    • Posible incremento de precios en el corto plazo
    • Competencia por propiedades que cumplen todos los criterios
    • Tiempos de adaptación para propiedades que requieren modificaciones

3. Plan de Implementación

Semana 1: - Casa Norte: Visitar 5 propiedades prioritarias - Apartamento Sur: Visitar 3 propiedades que cumplen criterios exactos

Semana 2: - Casa Norte: Evaluar 3 propiedades adicionales - Apartamento Sur: Explorar 4 propiedades con necesidad de adaptaciones

Semana 3: - Iniciar negociaciones con las mejores opciones - Solicitar documentación legal y técnica - Evaluar costos de posibles adaptaciones

Semana 4: - Presentar ofertas formales - Coordinar con entidades financieras - Iniciar proceso de cierre

4. Recomendaciones de Gestión

  1. Documentación y Verificación
    • Solicitar certificados de tradición y libertad
    • Verificar estado de impuestos y servicios
    • Revisar reglamentos de propiedad horizontal (especialmente para el apartamento)
  2. Negociación
    • Mantener múltiples opciones activas
    • Enfatizar condiciones de pago favorables
    • Asegurar inclusión de elementos clave en el contrato
  3. Seguimiento
    • Establecer sistema de seguimiento semanal
    • Mantener comunicación constante con propietarios
    • Documentar todas las visitas y acuerdos

Nota: Estas recomendaciones se basan en el análisis detallado del mercado actual y están sujetas a la disponibilidad continua de las propiedades identificadas. Se sugiere actuar con prontitud dado el dinamismo del mercado inmobiliario en Cali.

Elementos Diferenciadores

  1. Para la Casa en Zona Norte:
    • Ubicación estratégica con buena conectividad
    • Potencial de valorización en el sector
    • Flexibilidad para modificaciones
  2. Para el Apartamento en Zona Sur:
    • Exclusividad de la zona
    • Amenidades y servicios de alto nivel
    • Seguridad y control de acceso

Nota: Este informe se ha preparado exclusivamente para C&A Bienes Raíces y está basado en datos del mercado actual. Las recomendaciones y análisis están sujetos a la disponibilidad de las propiedades y las condiciones del mercado al momento de la negociación.

Anexos Técnicos

Anexo 1 - Plan de Trabajo

Metodología Utilizada

Para este análisis, hemos seguido una metodología rigurosa que incluye:

  1. Preparación y limpieza de los datos
  2. Análisis exploratorio de datos (EDA)
  3. Filtrado de propiedades según los criterios solicitados
  4. Modelación estadística para predicción de precios
  5. Validación de supuestos y comparación de modelos
  6. Visualización de resultados y generación de informes

Justificación de las Técnicas Seleccionadas

  • El análisis exploratorio de datos nos permite entender las relaciones entre las diferentes variables y detectar posibles outliers o inconsistencias en los datos.
  • El filtrado de propiedades nos ayuda a enfocarnos en las opciones más relevantes para cada solicitud.
  • La modelación estadística, específicamente la regresión lineal múltiple, es apropiada para predecir precios basados en múltiples características de las propiedades.
  • La validación de supuestos es crucial para asegurar la confiabilidad de nuestros modelos.
  • Las técnicas de visualización nos permiten comunicar los resultados de manera efectiva y comprensible.

Proceso de Filtrado y Preparación de Datos

  1. Cargamos los datos de la librería paqueteMODELOS
  2. Convertimos variables categóricas a factores y variables numéricas a tipo numérico
  3. Filtramos las propiedades según los criterios específicos de cada solicitud
  4. Manejamos los datos faltantes según lo requerido por cada técnica de modelación

Anexo 2 - Documentación Técnica

Análisis de Distribución Geográfica

Analizando la distribución de los puntos en el mapa para ambas bases de datos, observamos:

Casa Zona Norte:

  • Se identifican algunas propiedades fuera de la zona norte delimitada
  • Esta discrepancia puede deberse a:
    • Diferentes interpretaciones administrativas de los límites zonales
    • Errores en la categorización de zonas
    • Propiedades en áreas limítrofes que podrían pertenecer a múltiples zonas
    • Cambios históricos en la demarcación de zonas que no se han actualizado en la base de datos

Apartamento Zona Sur:

  • Similar al caso anterior, existen algunas propiedades categorizadas como “Zona Sur” pero ubicadas en áreas periféricas
  • Esto sugiere la necesidad de una validación más rigurosa de la categorización zonal

Distribución de Precios por Zona

  • Zona Norte (Casas):
    • Mediana: 320M
    • Rango intercuartílico: 250M - 420M
    • Presencia de outliers por encima de 600M
  • Zona Sur (Apartamentos):
    • Mediana: 450M
    • Rango intercuartílico: 350M - 650M
    • Varios outliers por encima de 1000M

Interpretación del Modelo de Regresión

Casa Zona Norte

R² ajustado: 0.607
F-statistic: 94.24 (p-value < 2.2e-16)

Interpretación de coeficientes significativos:

  • Área construida (β = 0.68, p < 0.001): Por cada m² adicional, el precio aumenta en 0.68M
  • Estrato 5 vs 4 (β = 147.54, p < 0.001): Las propiedades en estrato 5 son en promedio 147.54M más caras
  • Parqueaderos (β = 24.23, p < 0.001): Cada parqueadero adicional aumenta el precio en 24.23M

Calidad del modelo:

  • El R² de 0,607 indica que el modelo explica el 60,7 % de la variabilidad de los precios.
  • Esto sugiere un ajuste moderado, típico en mercados inmobiliarios en los que influyen significativamente factores no medidos (ubicación específica, acabados, vista, etc.)

Apartamento Zona Sur

R² ajustado: 0.776
F-statistic: 1175 (p-value < 2.2e-16)

Interpretación de coeficientes significativos:

  • Área construida (β = 1.29, p < 0.001): Por cada m² adicional, el precio aumenta en 1.29M
  • Estrato 6 vs 5 (β = 204.40, p < 0.001): Las propiedades en estrato 6 son en promedio 204.40M más caras
  • Parqueaderos (β = 62.14, p < 0.001): Cada parqueadero adicional aumenta el precio en 62.14M

Calidad del modelo: - El R² de 0.776 indica un mejor ajuste que el modelo de casas - Este modelo explica el 77.6% de la variabilidad en los precios

Validación de Supuestos

Análisis de Residuales

  1. Linealidad:
    • Se observa una tendencia no lineal en los residuos vs valores ajustados
    • Sugiere la posible necesidad de transformaciones en variables predictoras
  2. Homocedasticidad:
    • Hay evidencia de heterocedasticidad
    • La varianza de los residuos aumenta con el valor predicho
  3. Normalidad:
    • Los Q-Q plots muestran desviaciones en las colas
    • Sugiere presencia de valores atípicos influyentes

Sugerencias de mejora (sin implementar): - Transformación logarítmica de la variable precio - Uso de regresión robusta para manejar outliers - Implementación de modelos heterocedásticos - Inclusión de términos de interacción

Predicciones y Análisis

Vivienda 1 (Casa Zona Norte)

Precio predicho: 317.95 millones - Dentro del presupuesto máximo (350M) - Error estándar de predicción: ±15% - Intervalo de confianza: [270.26, 365.64]

Vivienda 2 (Apartamento Zona Sur)

Precio predicho: 788.55 millones - Dentro del presupuesto máximo (850M) - Error estándar de predicción: ±12% - Intervalo de confianza: [693.92, 883.18]

Oportunidades de Mejora del Modelo

  1. Variables Adicionales:
    • Antigüedad de la propiedad
    • Distancia a puntos de interés
    • Estado de la propiedad
    • Indicadores de renovación reciente
    • Amenidades del vecindario
  2. Técnicas Estadísticas:
    • Implementar modelos no lineales (GAM)
    • Utilizar técnicas de regularización (LASSO/Ridge)
    • Incorporar efectos espaciales
    • Considerar modelos jerárquicos por zona/barrio
  3. Manejo de Datos:
    • Validación cruzada para evaluar robustez
    • Tratamiento específico de outliers
    • Imputación de datos faltantes
    • Estandarización de variables numéricas

Nota: Este análisis técnico complementa el informe principal y proporciona el sustento estadístico para las recomendaciones presentadas.