Incorporação Imobiliária

Uma análise sob a ótica da regulação e dos incentivos econômicos

Alceu Eilert Nascimento

2024-10-19

Introdução

  • A estrutura regulatória da incorporação imobiliária no Brasil apresenta lacunas.
  • O modelo brasileiro incentiva a alavancagem dos incorporadores.
  • Conclusão das obras depende do volume de vendas.
  • Exposição a riscos econômicos sem mitigação adequada.
  • Hipótese: o modelo deveria ser tratado como atividade financeira com supervisão rígida.

Hipótese

  • O modelo regulatório brasileiro é baseado na captação de poupança popular.
  • Não existem mecanismos robustos que garantam a entrega dos empreendimentos.
  • Diferença entre o modelo brasileiro e modelos internacionais (exigência de capital mínimo).
  • Proposta: tratar a incorporação como atividade financeira, com regras semelhantes às de instituições financeiras.

Estrutura de Análise

1. Análise do Modelo Brasileiro

  • Captação de recursos diretamente das famílias por meio de vendas na planta.
  • Financiamento dependente das condições de mercado e vendas.
  • Desembolsos do financiamento à produção vinculados ao volume de vendas.

Patrimônio de Afetação

  • Lei 10.931/2004 protege adquirentes separando ativos.
  • Não garante a entrega das obras se as vendas forem insuficientes.
  • Falta de restrição na aplicação do caixa gerado.
  • Controle nas mãos dos adquirentes, sem capacidade técnica adequada.

Ausência de Exigências Financeiras

  • Incorporadores não cumprem requisitos de capital mínimo ou reservas financeiras.
  • Exposição a riscos de financiamento em cenários de crise econômica.

Comparação com Modelos Estrangeiros

Modelos de Incorporação: Alemanha e França

  • Incorporador oferece garantias financeiras independentes do volume de vendas.
  • Inclui seguro-garantia, capital próprio ou crédito pré-aprovado.

Diferenças Estruturais

  • Incorporadores tratados como agentes financeiros, mitigando risco de insolvência.
  • Garantias firmes de entrega das obras.
  • Presença de notário como agente de verificação.

Supervisão Regulatória

  • Avaliação de solvência e controle de riscos semelhante a instituições bancárias.
  • Supervisão rigorosa para garantir conclusão das obras.

Impacto Econômico e Riscos Sistêmicos

Ciclo Econômico e Mercado Imobiliário

  • Forte correlação entre ciclo econômico e o mercado imobiliário no Brasil.
  • Alta de juros e restrição de crédito reduzem o volume de vendas.
  • Dificuldade de financiamento impacta a conclusão dos empreendimentos.

Riscos de Insolvência

  • Sem exigências financeiras rígidas, incorporadores ficam expostos a crises.
  • Aumenta o risco de falência e abandono de obras.

Exposição ao Risco Econômico

  • No modelo atual, o risco de não entrega está diretamente ligado à conjuntura econômica.
  • A regulação deve ser revisada para mitigar esses riscos.

Proposta de Nova Estrutura Regulatória

Incorporação como Atividade Financeira

  • Exigência de capital mínimo.
  • Supervisão mais intensa, semelhante a bancos.
  • Garantias financeiras robustas para assegurar a conclusão das obras.

Regulação Inspirada em Práticas Internacionais

  • Adoção de garantias de conclusão de obras.
  • Proteção ao adquirente e aumento da confiança no setor imobiliário.

Contribuição Esperada

  • O modelo atual é insuficiente para proteger os adquirentes.
  • A proposta sugere supervisão semelhante à de instituições financeiras.
  • Adoção de mecanismos de proteção inspirados em modelos internacionais.

Metodologia Sugerida

  • Pesquisa Comparativa: Análise das normas brasileiras e estrangeiras.
  • Estudo de Caso: Análise de incorporadoras que enfrentaram dificuldades em crises.
  • Análise Econométrica: Relação entre condições econômicas e distratos/falências no Brasil.

Referências

  • Barth, J. R., Caprio, G., Levine, R. (2006). Rethinking Bank Regulation: Till Angels Govern. Cambridge University Press. https://doi.org/10.1017/CBO9780511753817
  • Beck, T., Demirguc-Kunt, A., Levine, R. (2009). Financial Institutions and Markets Across Countries and Over Time. World Bank Economic Review, 24(1), 77-92. https://doi.org/10.1093/wber/lhp016
  • La Porta, R., Lopez-de-Silanes, F., Shleifer, A., Vishny, R. W. (1997). Legal determinants of external finance. Journal of Finance, 52(3), 1131-1150. https://doi.org/10.1111/j.1540-6261.1997.tb02727.x