La Bulle Immobilère en France

Source des inégalités et manne fiscale ?
1eres rencontres Agora, chaire Villes, logement, immobilier

Xavier Timbeau

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La bulle immobilière après
l’inflation et la hausse des taux

La bulle immobilière après
l’inflation et la hausse des taux

Les marchés immobiliers

Inégalités et patrimoine

Un contexte macroéconomique propice à l’éclatement d’une bulle


Une récession, un peu invisible mais notable

  • Le Covid a provoqué un trou d’activité

    (confinement, -8 points de PIB en 2020)

  • puis un rebond en partie contrarié par les effets récessifs de la guerre en Ukraine

    (-3 points de PIB 21-23)

  • avec une hausse des prix (énergie, alimentaire) inconnue depuis longtemps

    (14% de hausse de l’IPCH depuis 2022)

  • qui induit une hausse des taux de la banque centrale, inconnue depuis qu’elle existe

    (de 0% en juillet 2022 à 4.5% en septembre 2023, baisse aujourd’hui (septembre 2024) à 4.25%)

Qu’en attendre ?


Circonstances parfaites pour faire éclater une bulle et mettre fin à la bulle robuste (Timbeau 2012)

Quelles sont ces circonstances, qu’ont elles provoquées ?

Que peut-on en dire quant aux propisition de taxer les plus values immobilières réelles (en cessant l’extinction de la plus value à la mort et en remplacement de divers impôts, dont les DMTO, l’impôt sur les successions, …)

  • Timbeau (2012),

  • Allègre, Plane et Timbeau (2012),

  • Allègre Timbeau (2014),

  • Madec, Timbeau (2018),

  • Allègre (2020)

Les marchés immobiliers

La bulle immobilière après
l’inflation et la hausse des taux

Les marchés immobiliers

Inégalités et patrimoine

les transactions

Figure 1

Taux et crédit

Prix de l’immobilier - nominaux

Figure 2

les prix de l’immobilier - réel

Figure 3

Patrimoine des ménages 1979-2023

Figure 4

Un ajustement mais amorti par l’inflation

  • La hausse des taux, la perte de pouvoir d’achat, l’incertitude géopolitique, le confinement et le désamour de Paris ont gelé le marché immobilier : chute des transactions, baisse des prix,

  • presque 1/2 année de revenu perdue globalement par les ménages – sans doute concentrée à Paris et à Lyon (projet en cours)

  • Les prix se sont ajustés (y compris relativement), les prix réels (ou en pouvoir d’achat) se sont encore plus ajustés. La baisse des prix réels à Paris (25% par rapport au pic) compense la hausse de la mensualité (taux de 1 à 3.5% font une mensualité augmentée de 14% sur 10 ans, 27% sur 20 ans).

  • Mais, parce que les prix ont augmenté, les acheteurs empruntant bénéficient d’une dépréciation de leur dette (de 14%) qui compense partiellement (en fonction du capital restant dû) la perte réelle sur les prix.

Note

\(i\) le taux d’intérêt, \(d\) la durée, la mensualité est proportionnelle à \[ \frac{i}{1-1/(1+i)^d} \]

Une bulle qui peine à éclater ?

  • Le choc très particulier que nous avons connu n’a pas été aussi brutal qu’attendu

  • Les anticipations sont par ailleurs victimes d’une illusion nominale et les vendeurs attendent la baisse des taux (en cours) et la reprise du crédit (en cours)

  • Taxer les plus values réelles est une affaire un peu défraîchie : les plus values de 1998 à 2007 sont diffusées en partie (à évaluer), celles de 2015 à 2021 sont effacées.

Inégalités et patrimoine

La bulle immobilière après
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Les marchés immobiliers

Inégalités et patrimoine

Distribution du patrimoine et son évolution

Evolutions en termes réels

Total brut Immobilier

moyen
2021, k€

 évolutions réelles annuelles

moyen
2021, k€

 évolutions réelles annuelles
2021-18 2021-15 2021-18 2021-15
< 1er décile 1,9 0.5% −2.1% 0,0 — —
Entre les 1er et 2e déciles 8,3 3.5% −0.2% 0,0 −48.2% −27.8%
Entre les 2e et 3e déciles 21,5 2.5% −1.4% 0,6 −1.9% −4.0%
Entre les 3e et 4e déciles 64,3 1.7% −0.4% 19,9 −0.9% −3.7%
Entre les 4e et 5e déciles 142,1 1.3% 0.4% 95,5 −0.6% 0.1%
Entre les 5e et 6e déciles 211,5 1.9% 0.9% 160,1 1.4% 0.6%
Entre les 6e et 7e déciles 285,9 2.7% 1.3% 216,1 2.3% 1.1%
Entre les 7e et 8e déciles 383,3 3.2% 1.8% 281,3 3.2% 1.7%
Entre les 8e et 9e déciles 559,8 3.9% 1.9% 387,9 3.4% 1.9%
> 9e décile 1 487,7 12.6% 5.7% 798,9 7.7% 3.1%

Source : INSEE, Enquêtes Histoire de vie et Patrimoine.
Champ : France hors Mayotte, ménages vivant en logement ordinaire.

La dynamique des inégalités


  • L’accès au crédit et la hausse de prix (relativement au revenu, à la tunnel de Friggit) barre l’accès aux premiers déciles de revenu (Madec Timbeau 2018)

  • Les plus values sont concentrées à Paris et à Lyon (et quelques autres grandes villes), les gains en plus value sont inégalement répartis

  • Ce qui peut redonner du sens à la taxation des plus values réelles si la variance spatiale est élevée.

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