Analisis del mercado inmobiliario en Cali
Luis Miguel Semma Alvarez
2024-02-18
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## units, units<-Anexo, imputación de Datos
## integer(0)Introducción
La agencia de bienes raíces B&C (Bienes y Casas), cuya cede es en la ciudad de Cali, es una empresa con 10 años de antigüedad, el sector de bienes raíces en Cali ha venido creciendo considerablemente, por lo cual esta empresa requiere un análisis descriptivo de unos datos que han venido recopilando, tienen una base de datos de 8.330 viviendas de la ciudad de Cali, con unas variables de gran importancia para este análisis, como lo es, el tipo de vivienda, el barrio, la zona, los metros, el piso, el precio, el estrato, la ubicación y la cantidad de habitaciones, baños y parqueaderos.
El objetivo de este análisis descriptivo es dar la información suficiente y necesaria para que los directivos de esta empresa tomen decisiones basadas en los datos, decisiones con el objetivo de poder enfocar la estrategia en miras de un posible crecimiento del mercado.
Precio en las diferentes zonas de Cali
Podemos iniciar el analisis de precios por zona partiendo desde lo general, a continuación se podra visualizar por zona la sumatoria de los valores en millones de las viviendas:
Aqui podemos notar como sumando los precios por zona, la mas representativa es la zona Sur, ahora bien esto tambien se debe a que es donde mayor cantidad de viviendas hay en la base
| zona | Suma_Precios | Promedio_Precios | Cant_Viviendas |
|---|---|---|---|
| Zona Centro | 38402 | 309.6935 | 124 |
| Zona Norte | 664548 | 345.7586 | 1922 |
| Zona Oeste | 817136 | 678.6844 | 1204 |
| Zona Oriente | 80214 | 228.5299 | 351 |
| Zona Sur | 2015726 | 426.5184 | 4726 |
Ahora bien como vemos esta tabla podemos notar que mencionamos, de que en la zona sur es donde existe una mayor catidad de viviendas, pero viendo el precio promedio por zona podemos identificar que la zona con el mayor precio promdio es la Oeste. Tal como lo podemos ver en la grafica a contiinuación, siendo este valor promedio 678 millones aproximadamente.
Analisis por Tipo de Vivienda:
Como se ve en el grafico anterior el tipo de vivienda mas ofertado es el Apartamento, teniendo en cuenta que dentro de la base existen 5.106 apartamentos, respecto a 3.221 casas.
Pero detallando un poco mas, el costo promedio de las casas es mayor tan es asi que aun cuando son menos en costos totales es muy similar al de lo apartamentos, tal como se muestra en la siguiente tabla:
| tipo | Suma_Precios | Promedio_Precios | Cant_Viviendas |
|---|---|---|---|
| apartamento | 1877086 | 367.6236 | 5106 |
| casa | 1738940 | 539.8758 | 3221 |
Otras caracteristicas relevantes respecto a la oferta de viviendas en cali.
Analisis por Zona y Habitaciones.
Haciendo un analisis por zona, teniendo en cuenta las habitaciones promedio que hay por cada una de ellas, esto con el fin de enfocar por tipo de familia, en que zona ubicar el bien a ofrecer, de este analisis encontramos lo siguiente:
| Zona Centro (N=124) |
Zona Norte (N=1922) |
Zona Oeste (N=1204) |
Zona Oriente (N=351) |
Zona Sur (N=4726) |
Overall (N=8327) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| habitac | ||||||
| Mean (SD) | 4.70 (2.35) | 3.50 (1.46) | 3.29 (1.14) | 4.92 (2.32) | 3.60 (1.35) | 3.61 (1.46) |
| Median [Min, Max] | 4.00 [0, 10.0] | 3.00 [0, 10.0] | 3.00 [0, 10.0] | 4.00 [0, 10.0] | 3.00 [0, 10.0] | 3.00 [0, 10.0] |
| preciom | ||||||
| Mean (SD) | 310 (162) | 346 (241) | 679 (393) | 229 (122) | 427 (323) | 434 (329) |
| Median [Min, Max] | 297 [100, 1100] | 300 [65.0, 1940] | 580 [85.0, 2000] | 210 [58.0, 1350] | 320 [75.0, 1900] | 330 [58.0, 2000] |
Como se puede observar las viviendas en las zonas, Sur, Norte y Oeste tienen un comportamiento en terminos de habitaciones bastante parecidos donde sus promedios estan al rededor de 3 habitaciones, siento la zona Sur con mayor oferta y un precio mas bajo que la Oeste, la zona norte tiene una menor oferta, pero su precio promedio es mas bajo que la Sur.
Analisis enfocado en las Zonas, Sur, Norte y Oeste
Teniendo en cuenta la informacón vista hasta el momento, se decide detallar un poco mas pero en las zonas, Sur, Norte y Oeste, esto teniendo en cuneta la relevancia que puede tener estas, teniendo en cuenta el posible crecimiento que pueden tener estas Zonas y profundización del proceso inmobiliario sobre estas.
Ahora bien ya que sesgamos el informe a las principales zonas, vamos a hacer un analisis donde combinamos las zonas y los tipos, es decir si es casa o apartamento y alli vamos a detallar en el precio del metro cuadrado.
Como podemos ver en terminos generales, es mas economico el metro
cuadrado de las casas, respecto a los apartamentos, adicionalmente el
metro cuadrado tanto para casas como para apartamentos es mas economico
en la zona Norte, le sigue la zona Sur y el mas costoso es la zona
Oeste. En la siguiente tabla podemos visualizar un poco mas de detalle
de este anilisis.
| zon_tip | Promedio_Precio | Promedio_PrecioxMt | Cant_Viviendas |
|---|---|---|---|
| Zona Norte ap | 285.2577 | 2.810486 | 1199 |
| Zona Norte ca | 446.0913 | 1.846196 | 723 |
| Zona Oeste ap | 669.2676 | 3.851723 | 1035 |
| Zona Oeste ca | 736.3550 | 2.386436 | 169 |
| Zona Sur ap | 297.3550 | 2.988555 | 2786 |
| Zona Sur ca | 612.0077 | 2.335353 | 1940 |
Analisis de parqueaderos como oferta valor.
A contunuación se realizara un analisis de los parqueaderos, esto para tenerlo en cuenta como oferta valor dependiendo las necesidades de las familias.
Aqui podemos identificar que si la oferta va a estar enfocada en la
cantidad de parqueaderos y poder contar con mas de uno, la mejor opcion
para las tres zonas es enfocar la oferta en las casas, donde en promedio
para todas las zonas es superior a 2, ahora bien esta condicion de mas
de un parqueadero tambien se encuentra en los apartamentos de la Zona
Oeste, pero aqui hay que tener en cuenta lo visto con anterioridad que
es el precio por metro cuadrado que es el mas alto. Por otro lado si se
quiere apartamento es mas probable que existan de mas de 2 paruqderos en
la zona sur que en la zona norte.
Analisis de pisos de las Casas para estas zonas.
Ya por ultimo vamos a hacer un resumen de los pisos de las casas en la Zona Norte, Sur y Oeste.
Aqui podemos notar que la mayoria de casas de estas zonas son de dos
pisos, pero, en la Zona Oeste, encontramos una mayor presencia de casas
de 3 pisos.
Concluciones.
Luego de analizar un poco estos datos considero que hay un gran potencial en las Zonas, Sur, Norte y Oeste, tienen algunas características en común, difieren en los costos de las viviendas, pero queda claro que en tanto a costo de venta es mas alto los apartamentos, y también hay una mayor oferta de estos, pero para ciertas familias que quieren hacer una inversión no tan alta, se les podría recomendar una casa, que tiene otro tipo de beneficios respecto a los apartamentos.
Por otro lado ya a nivel del proceso de construcción de este ejercicio fue muy interesante, esto teniendo en cuenta este gran reto que se dio por el proceso de imputación de los datos, en lo personal me sirvió mucho para fortalecer ciertos conocimientos.