Introducción

La empresa B&C (Bines y Casas) es una agencia de bienes raíces que opera en la ciudad de Cali, Colombia. La empresa fue fundada por Sandra Milena hace 10 años y actualmente cuenta con ocho agentes de bienes raíces.
El mercado de bienes raíces en Cali ha crecido significativamente en los últimos años, impulsado por el crecimiento de la población, la inversión extranjera directa y el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. En 2022, las ventas del sector en Cali llegaron a $6700 millones y en 2023 a $6100 mil millones. Se espera que este sector continúe creciendo durante los próximos años, permitiendo un desarrollo dinámico en la economía regional.
La empresa B&C ha recogido información sobre viviendas que incluye información sobre el precio, la ubicación, las características y la venta de viviendas en Cali. Esto con el fin de poder analizar con mayor profundidad el comportamiento de compra de vivienda en Cali en cuanto a las diferentes zonas de ubicación, tipos de viviendas y características más relevantes de la oferta de vivienda en Cali. Y a su vez poder encontrar un nicho de mercado más relevante para poder implementar nuevas estrategias de venta, personalizar servicios y lograr establecer precios de venta.
Con el estudio realizado se pudo evidenciar que los apartamentos son los más vendidos en la ciudad, aunque el valor promedio por zona y por tipo de vivienda es más elevado para las casas, esto quiere decir que este tipo de vivienda podría llegar a generar una utilidad mucho más rentable para las empresas del sector inmobiliario. Aunque el informe realizado también da a conocer que los apartamentos y casas en la zona sur son muy deseadas por los caleños, esto podría ser por temas de seguridad, desplazamiento, la zona sur gusta mucho a la ciudadanía o en su defecto la zona sur de Cali es donde se están realizando la mayor cantidad de construcciones de estos tipos de vivienda al tener más zonas para construir.

Objetivos

El objetivo de este informe es poder dar a conocer el comportamiento del sector inmobiliario en la ciudad de Cali con respecto al precio en las diferentes zonas, el tipo de vivienda más ofertada y las características más relevantes de la oferta de vivienda en la ciudad y así poder definir un nicho de mercado, estrategias, establecer precios y/o ofrecer servicios personalidad a sus clientes.

Metodos

La metodología que va realizar el documento es inicialmente un análisis exploratorio de los datos para identificar valores faltantes, el tipo de relación que pueden tener algunas variables, identificar el tipo dato ya sea carácter, numérico o booleano, y depurar la base de datos en caso de ser requerido, después esta exploración se realiza una análisis estadístico descriptivo ya sea invariable o multivariable, estas estadísticas estarán soportadas por medio de gráficos de barra, gráficos de área o ya sea tablas de resultados, esto se realizara para dar una interpretación de resultados precisa.

Resultados

1. Analisis Exploratorio

Inicialmente se va a realizar un análisis exploratorio de la venta de inmuebles en la ciudad de Cali por ende lo primero es que se tiene una base de datos de 8330 registros los cuales se cuenta con variables como lo son id de la venta, zona en la cual el cliente adquirió la vivienda, el estrato de cada una de las viviendas, el precio el cual se ve reflejado en millones de pesos colombianos, el área construida de cada uno de los inmuebles, la cantidad de parqueaderos, habitaciones y baños, el tipo de vivienda, el barrio en la cual donde se encuentra el inmueble y latitud y longitud de cada uno de los inmuebles.
Existen tres registros sin datos, por lo tanto los eliminamos de la base suponiendo que se tratan de errores, no contienen información.
vivienda_faltantes <- vivienda_faltantes[!is.na(vivienda_faltantes$id),]
Teniendo en cuenta los 3 registros eliminados se procede a mirar la cantidad de valores que se encuentran en NA y se obtiene que:
La variable piso cuenta con 2638 valores faltantes y la variable parquea que se refiere la numero de parqueaderos cuenta con 1603 datos faltantes, el resto de las 11 variables no cuenta con dichos valores faltantes, la validación de datos es un paso crucial que mejora la calidad y confiabilidad de los análisis, previene errores y facilita el trabajo con los datos. La omisión de esta etapa puede resultar en resultados incorrectos, pérdida de tiempo y recursos.

2. Análisis Estadístico Descriptivo

2.1 Tipos de vivienda

Se evidencia que el tipo de inmueble más vendido es el apartamento con un total de 5106 inmuebles vendidos donde hay una clara preferencia por los apartamentos en comparación con las casas, con un poco más del 60% de las ventas totales; ya que se tiene una cierta claridad con respecto sobre el tipo de inmuebles que se vende en Cali se procede validar en que zonas de las cuidad es donde más se están vendiendo y se distribuye de la siguiente forma:
La Zona Sur se destaca como la zona con la mayor cantidad de ventas de apartamentos y casas. Esto puede indicar que esta zona es particularmente atractiva para los compradores. Esto podría deberse a factores como la ubicación, el precio o la disponibilidad de servicios mientras que la Zona Centro y la Zona Oriente muestra menores ventas. Esto puede indicar una menor demanda de propiedades o una menor disponibilidad.
A la hora de escoger comprar una vivienda también es importante mirar que tipo de estrato es dicho inmueble ya que esto puede afectar a la hora de pagar los servicios públicos, seguridad, entre otras y se distribuye de la siguiente forma:
El estrato 5 tiene un tercio del mercado total de viviendas vendidas. Esto indica que hay una gran demanda de propiedades de esta categoría, mientras que el estrato 3 se ve una mayor venta de inmuebles de casas que en apartamentos además, los estratos 1 y 2 no se están teniendo encuentra en esta base de datos.
Ya que se tiene claridad con la distribución de tipos de inmueble, la zona y los estratos se quiere validar el precio dentro de cada una de estas características, la distribución de los precios de los inmuebles es igual a:
Se muestra que la gran mayoría de precios se encuentra entre 200 a 400 millones ya que su valor promedio es de 433 millones, ya que se tienen el valor promedio se entra a revisar por tipo de inmueble, por zona y estratos, por tipo de inmueble se ve reflejado.

Inmbueble Casas

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##    77.0   300.0   430.0   539.9   670.0  1999.0
Para este tipo de inmueble me muestra sus valores se encuentran en un intervalo de 300 millones a 670 millones teniendo una promedio de venta de 539 millones lo que es un valor que se encuentra por encima del promedio general, además se ven casos de valores atípicos hacia su derecha.

Inmbueble Apartamentos

Inmueble Casa :

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##    58.0   175.0   280.0   367.6   430.0  1950.0

Para los apartamentos se ve que el valor promedio para los apartamentos es de 367.6 millones de pesos y se encuentran entre 175 a 430 millones muy similar a las casa pero su valor promedio se encuentra por debajo del valor general ya que es de 433 millones de pesos, en este caso también se tienen valores atípicos hacia la derecha pero caja se no es tan sesgada como en el caso de los tipos de vivienda casa, ya que se tiene una claridad a la hora de ver por zonas de la ciudad de Cali.

En las 5 zonas diferentes de Cali se muestran algunos valores más altos que otros como es el caso de la zona oeste la cual tiene el valor promedio más alto de la zona ya que es de 678.68 Millones de pesos, mientas que la zona oriente de la ciudad de Cali se ven unos valores más bajos incluso por debajo de valor promedio general ya que es de 228.53 millones, las 3 zonas restantes los valores no suelen ser tan diferenciales como los otros 2, teniendo en cuenta estos hallazgos se decide vivir por el tipo de vivienda ya que existen 2 zonas con un diferencial por lo que por tipo de vivienda de la siguiente forma:

valor promedio por tipos de vivienda por zonas en cali

Como se mostraba inicialmente la zona oeste marca un diferencial ya sea en tipo de inmueble apartamento como casa, teniendo un valor promedio de 669.27 millones para apartamento y un valor promedio mucho más alto de casa ya que es de 736.355 millones de pesos, en ambos caso la zona norte con menor valor promedio es bastante baja en ambos tipos de inmueble, en el caso de la zona centro y zona oriente para apartamentos se tienen valores promedios similares caso que no ocurre para el tipo de inmueble casa, en el caso de zona sur y zona norte para apartamento su diferencia también se encuentran algo cercano, ya que se tiene claridad en precio promedio de inmueble por zona, ahora se realizara por estratos.

tipo de vivieda por distribucion de zonas valor promedio de venta

En el grafico se muestra una clara diferencia de valor promedio entre cada uno de los estratos dando así el estrato más alto que es 6 sus valores promedios son los más altos ya que el poder adquisitivo de este es mayor, la diferencia entre un apartamento a una casa en cada uno de los estratos es más alto para el tipo de inmueble de casa, en el caso del estrato 3 la diferencia entre poder comprar una casa o un apartamento su diferencial es de 145 millones de pesos este diferencial se puede ver reflejado ya sea por la cantidad de ambientes que cuente dicho inmueble es por eso que el siguiente análisis se realizara con respecto a los metros cuadrados para, estas 3 variables.

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##      30      80     123     175     229    1745

En los 8327 viviendas el promedio de área construida vendidas es de 175 metros cuadrados teniendo inmuebles con desde 30 metros cuadrados hasta 1745 metros cuadrados siendo este un diferencial bastante amplio, es por eso que se desagregara de tal forma para poder ver por el tipo de inmuebles su diferencia de metros cuadrados y esta diferencia se ve reflejada así:

##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##    35.0    68.0    90.0   112.9   130.0   932.0
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max. 
##    30.0   154.0   240.0   273.3   350.0  1745.0
Para el tipo de inmueble casa se tiene un área mínima de 30 metros cuadrados y un área máxima de 1754 teniendo un comportamiento similar la global, pero el promedio para este caso es de 273 más y aquí es donde se encuentra por encima del general de igual forma se tienen bastante valores atípicos, esto también se ve reflejado en los apartamentos pero este sus límites de caja son mucho más estrechos a la hora de comparar con la casa, el metro cuadrado promedio para los apartamentos se encuentran en 112 metros a pesar que se encuentre por debajo del promedio general está mucho más cerca que el tipo de inmueble casa.
es porque se tiene una claridad que para los apartamentos en promedio es los metros cuadrados están muy por debajo de casa se analizara con respecto a los estratos en relación de metros cuadrados:

Como sucede en el caso del diferencial entre el estrato más alto que es 6 y el estrato más bajo que es 3 su diferencia en área construid en promedio es de 110 metros, pero en el inmueble de casa su diferencial es de 181 metros, para ambos casos la diferencia entre los estratos 3 y 4 se ve reflejado diferencias pequeñas en el caso de los apartamentos sienta esta una de 9 metros de área construida, para el inmueble casa estos 2 estratos también se acercar pero no de la misma formar siendo un diferencia de 34 metros de área construida, sabiendo el comportamiento entre apartamientos y casas es similar a pesar de la diferencia de metros cuadrados se realizar por zonas de la ciudad de Cali.

En este caso la zona oeste cuenta con mayor área construida para apartamientos y para casa tiene en promedio los metros cuadrado más altos de la ciudad, en caso de los apartamientos su zona atípica es la anteriormente mencionada la oeste ya que las otras 4 zonas tienen un promedio de área construida bastante similar oscilando entre los 95 metros a 99 metros, esto es algo completamente diferente en el tipo de inmueble casa, en la zona oriente en ambos tipos de inmueble se tiene la menor cantidad de metro construidos en promedio.
ya que se tiene la relación entre metros y precio, se le agregaran las variables de baños, parqueadero y habitaciones, ya que se tienen valores NA se omitirán en el caso de parqueaderos, las demás variables se ve sin ausencia de valores,
tipo de vivienda por caracteristicas de habitaciones,baño y parqueadero
tipo prom_area promedio_precio prom_parquea prom_baos prom_habita
Apartamento 113 Mts 368 Mill 2 3 3
Casa 273 Mts 540 Mill 2 4 5
Como ya es claro los 2 primero datos del promedio de venta y el promedio de area construida, se muestra que en ambos casos se mantienen 2 parquederos, pero en promedio de baños en la casa se tendra uno baño adiciona y 2 cuartos adicionales por una diferencia de 172 millones y un diferencial en promedio de area construida de 160 metros, se ve una diferencia ambplia es por eso que se va analizar teniendo en cuenta la zona y el estrado.
zona por caracteristicas de habitaciones,baño y parqueadero
zona tipo prom_area promedio_precio prom_parquea prom_baos prom_habita
Zona Centro Apartamento 95 Mts 187 Mill 1 2 3
Zona Centro Casa 218 Mts 339 Mill 1 3 5
Zona Norte Apartamento 99 Mts 285 Mill 1 2 3
Zona Norte Casa 265 Mts 446 Mill 2 4 5
Zona Oeste Apartamento 173 Mts 669 Mill 2 3 3
Zona Oeste Casa 343 Mts 736 Mill 2 4 5
Zona Oriente Apartamento 94 Mts 153 Mill 1 2 3
Zona Oriente Casa 213 Mts 245 Mill 1 3 5
Zona Sur Apartamento 97 Mts 297 Mill 1 2 3
Zona Sur Casa 282 Mts 612 Mill 2 4 5
En el caso de la zona centro la diferencia en caracteristicas del inmueble se esta ofreciondo un baño adicional y dos habitaciones por una diferencial en promedio monetario de 152 Millones claro esta que el promedio de area construida se evidencia una diferenciac mas del doble entre casa y apartamento un comportamiento similar lo tiene la zona norte y oeste de la ciudad de cali solo que en este caso se te esta ofreciendo un baño adicinal en el tipo de inmueble casa, la zona sur es donde se encuentra diferencia en el promedio de parqueadero ya que en este caso en promedio la diferencia es 1, en promedio de baños y en las habitaciones seria de 2,pero su diferencia en area contruida es de 185 Mtros.
estrato por caracteristicas de habitaciones,baño y parqueadero
tipo zona estrato prom_area promedio_precio prom_parquea prom_baos prom_habita
Apartamento Zona Centro 3 85 Mts 141 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Centro 4 108 Mts 236 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Centro 5 113 Mts 285 Mill 1 3 3
Apartamento Zona Norte 3 61 Mts 120 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Norte 4 85 Mts 215 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Norte 5 112 Mts 348 Mill 1 3 3
Apartamento Zona Norte 6 179 Mts 644 Mill 2 3 3
Apartamento Zona Oeste 3 66 Mts 147 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Oeste 4 84 Mts 229 Mill 1 2 2
Apartamento Zona Oeste 5 142 Mts 494 Mill 2 3 3
Apartamento Zona Oeste 6 194 Mts 783 Mill 2 4 3
Apartamento Zona Oriente 3 93 Mts 129 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Oriente 4 87 Mts 262 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Oriente 5 60 Mts 105 Mill 1 1 3
Apartamento Zona Oriente 6 212 Mts 1350 Mill 3 4 3
Apartamento Zona Sur 3 69 Mts 141 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Sur 4 76 Mts 204 Mill 1 2 3
Apartamento Zona Sur 5 102 Mts 294 Mill 1 3 3
Apartamento Zona Sur 6 150 Mts 594 Mill 2 4 3
Casa Zona Centro 3 208 Mts 314 Mill 2 3 5
Casa Zona Centro 4 326 Mts 529 Mill 1 4 6
Casa Zona Centro 5 129 Mts 650 Mill NaN 2 1
Casa Zona Centro 6 400 Mts 1000 Mill NaN 5 10
Casa Zona Norte 3 166 Mts 244 Mill 1 3 4
Casa Zona Norte 4 262 Mts 440 Mill 2 4 4
Casa Zona Norte 5 325 Mts 550 Mill 2 4 5
Casa Zona Norte 6 398 Mts 818 Mill 3 5 5
Casa Zona Oeste 3 236 Mts 485 Mill 2 3 5
Casa Zona Oeste 4 273 Mts 469 Mill 1 4 5
Casa Zona Oeste 5 374 Mts 679 Mill 2 4 5
Casa Zona Oeste 6 389 Mts 1018 Mill 3 5 4
Casa Zona Oriente 3 213 Mts 244 Mill 1 3 5
Casa Zona Oriente 4 230 Mts 321 Mill 1 4 5
Casa Zona Oriente 5 150 Mts 148 Mill NaN 1 3
Casa Zona Sur 3 216 Mts 312 Mill 1 3 5
Casa Zona Sur 4 222 Mts 393 Mill 2 4 4
Casa Zona Sur 5 263 Mts 532 Mill 2 4 5
Casa Zona Sur 6 379 Mts 994 Mill 3 5 4

Discusion

Uno de los principales inconvenientes presentados en a la hora de realizar un análisis optimo fue la presentación de valores faltantes en la variables piso y parqueadero ya que se presentaban sesgos de información como era el caso de la variable parqueadero, mientras que variable piso presento dificultades cuando se tienen valores mayores a 1 cuando se filtraba en tipo de vivienda casa dando así una incongruencia y poca confiabilidad en este dato, otra de las incongruencias presentadas puede ser error a la digitación, uno de los caso es un apartamento de 932 metros cuadrados construidos lo cual no tiene mucho sentido una construcción de un apartamento en el cual solo ofrece 3 habitaciones y 3 baños por un precio de 299 millones, algo similar se evidencia también en una casa la cual cuenta con 1745 metros construidos y su precio fue de 255 millones.
A la hora de vender una casa o un apartamento faltan variables que ayuden a explicar la venta de esa vivienda ya sea si el apartamento o casa se encuentran en conjunto cerrado, la antigüedad de los predios, el tiempo que se tarda en vender un predio ya que esto podría ayudar a segmentar las viviendas que se encuentran en auge y son más apetecidos por los ciudadanos.

Conclusiones

La distribucion de los precios es semejante a la distribucion de el area construida como dato inicial El 61.3% de los inmuebles son apartamentos (5.106 inmuebles), mientras que la menor cantidad son casas (3.221 inmuebles), que representa el 38.7%.
La zona con mas cantidad de viviendas o favoritismo por los clientes es la Zona Sur donde existe un 56.7 % de viviendas de cualquier tipo, seguido de la Zona Norte ademas as Zonas Centro y Oriente se pueden encontrar los Apartamentos más económicos cuyos precios están entre 156 millones a 192.85 millones en promedio.
El estrato 5 es donde mas se realizaron ventas tanto en apartamentos como en casas, mientras que en el estrato 3 es donde menos se ven reflejadas las venta de esteos 2 tipos de inmueble, ademas en la zona Oeste de la ciudad de Cali tienen el precio promedio de venta mas alto, pero en la zona oriente se ve reflejado el promedio mas adsequible para los habitantes de dicha ciudad.
Por ultimo con los datos el análisis del sector inmobiliario en Cali permite identificar oportunidades de mercado pero esto se debe crear estrategias y definir estrategias comerciales adaptadas a las necesidades de los clientes, optimizando así la oferta de servicios y la fijación de precios.

anexos

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