Actividad Unidad 1: Análisis Exploratoria de Datos Análisis del mercado inmobiliario en Cali
Autor:
Obed Garcia Quiroz
18/02/2024
Contenido
- 1 Introducción
- 2 Objetivos
- 2.1 Objetivo General:
- 2.2 Objetivos Específicos:
- 3 Métodos
- 3.1 Metodologia utilizada
- 3.2 Formulación del caso de estudio
- 4 Discusión
- 4.1 ¿Cómo es el comportamiento del precio de viviendas en Cali según la zona y el estrato?
- 4.1.1 Análisis realizado:
- 4.1.2 Conclusión:
- 4.2 ¿Cuál es el tipo de vivienda más ofertada en cada zona de Cali según el estrato?
- 4.2.1 Análisis realizado:
- 4.2.2 Conclusión:
- 4.3 ¿Que caracteristicas tienen las viviendas ofertadas en cada zona de Cali por estrato?
- 4.3.1 Análisis realizado:
- 4.3.2 Conclusión:
- 5 Conclusiones
- 6 Anexos
1 Introducción
El presente informe proporciona un estudio del mercado inmobiliario en la ciudad de Cali, Colombia, utilizando una base de datos compuesta por 8,330 registros y 13 variables. Esta base suministra información sobre diversas características de las viviendas, como el precio, ubicación, estrato, tipo de vivienda, área construida, número de pisos, habitaciones, baños y parqueaderos.
Este caso de estudio aborda interrogantes clave sobre la variación de precios, la predominancia de tipos de viviendas y las características específicas de la oferta inmobiliaria en distintas zonas y estratos de Cali. La metodología empleada busca comprender las tendencias y patrones presentes en los datos, con el objetivo de facilitar la toma de decisiones informada por parte de la empresa B&C (Bines y Casas).
El informe concluye con hallazgos y análisis que permitirán a los directivos de B&C optimizar estrategias comerciales, definir su nicho de mercado y mejorar la oferta de servicios personalizados.
2 Objetivos
2.1 Objetivo General:
Realizar un análisis descriptivo del mercado inmobiliario en Cali, utilizando la información recopilada por la empresa B&C (Bines y Casas), con el fin de identificar tendencias y patrones que proporcionen una visión integral del comportamiento de las viviendas en diferentes zonas, estratos y tipos de vivienda en la ciudad.
2.2 Objetivos Específicos:
- Evaluar la variación de precios de viviendas en Cali según la combinación de Zona y Estrato.
- Identificar el tipo de vivienda más predominante en cada Zona de Cali, categorizado por Estrato.
- Analizar las características específicas de las viviendas ofrecidas en cada Zona de Cali, considerando diferentes Estratos, incluyendo aspectos como el número de pisos, habitaciones, baños y parqueaderos.
3 Métodos
3.1 Metodologia utilizada
Para este caso de estudio se utilizó una base da datos compuesta por 8.330 datos y 13 variables, que proporcionan información acerca del mercado inmobiliario en Cali, describiendo caracteristicas de las viviendas como el precio, la ubicación, estrato, tipo de vivienda, área construida, número de pisos, habitaciones, baños y parqueaderos, tal como se muestra a continuación:
## id zona piso estrato
## Min. : 1 Length:8330 Min. : 1.000 Min. :3.000
## 1st Qu.:2082 Class :character 1st Qu.: 2.000 1st Qu.:4.000
## Median :4164 Mode :character Median : 3.000 Median :5.000
## Mean :4164 Mean : 3.772 Mean :4.634
## 3rd Qu.:6246 3rd Qu.: 5.000 3rd Qu.:5.000
## Max. :8319 Max. :12.000 Max. :6.000
## NA's :3 NA's :2641 NA's :3
## preciom areaconst parquea banios
## Min. : 58.0 Min. : 30 Min. : 1.000 Min. : 0.000
## 1st Qu.: 220.0 1st Qu.: 80 1st Qu.: 1.000 1st Qu.: 2.000
## Median : 330.0 Median : 123 Median : 2.000 Median : 3.000
## Mean : 434.2 Mean : 175 Mean : 1.836 Mean : 3.112
## 3rd Qu.: 540.0 3rd Qu.: 229 3rd Qu.: 2.000 3rd Qu.: 4.000
## Max. :1999.0 Max. :1745 Max. :10.000 Max. :10.000
## NA's :2 NA's :3 NA's :1606 NA's :3
## habitac tipo barrio longitud
## Min. : 0.000 Length:8330 Length:8330 Min. :-76576.00
## 1st Qu.: 3.000 Class :character Class :character 1st Qu.:-76506.00
## Median : 3.000 Mode :character Mode :character Median : -76.54
## Mean : 3.605 Mean :-21845.13
## 3rd Qu.: 4.000 3rd Qu.: -76.52
## Max. :10.000 Max. : -76.46
## NA's :3 NA's :3
## latitud
## Min. : 3.333
## 1st Qu.: 3.390
## Median : 3.450
## Mean : 970.370
## 3rd Qu.:3367.000
## Max. :3497.000
## NA's :3Una vez se obtuvieron los datos, se procedió con el cargue, diagnostico, y depuración de los mismos, obteniendo finalmente la siguiente base de datos:
## id zona piso estrato
## Min. : 1 Zona Centro : 124 Min. : 1.000 Estrato 3:1453
## 1st Qu.:1712 Zona Norte :1922 1st Qu.: 2.000 Estrato 4:1910
## Median :3911 Zona Oeste :1204 Median : 3.000 Estrato 5:2483
## Mean :3950 Zona Oriente: 351 Mean : 3.512 Estrato 6:1591
## 3rd Qu.:6116 Zona Sur :4726 3rd Qu.: 5.000 NA's : 893
## Max. :8319 NA's : 3 Max. :12.000
## NA's :5683 NA's :3448
## preciom areaconst parquea banios
## Min. : 58.0 Min. : 30.0 Min. : 1.000 Min. : 0.000
## 1st Qu.: 210.0 1st Qu.: 80.0 1st Qu.: 1.000 1st Qu.: 2.000
## Median : 315.0 Median : 120.0 Median : 2.000 Median : 3.000
## Mean : 395.2 Mean : 169.9 Mean : 1.865 Mean : 3.083
## 3rd Qu.: 470.0 3rd Qu.: 225.0 3rd Qu.: 2.000 3rd Qu.: 4.000
## Max. :1999.0 Max. :1600.0 Max. :10.000 Max. :10.000
## NA's :4457 NA's :4203 NA's :2554 NA's :743
## habitac tipo barrio longitud
## Min. : 0.000 Apartamento:5106 Valle Del Lili:1009 Min. :-76564.00
## 1st Qu.: 3.000 Casa :3221 Ciudad Jardin : 540 1st Qu.: -76.54
## Median : 3.000 NA's : 3 Pance : 412 Median : -76.53
## Mean : 3.488 La Flora : 369 Mean : -5714.06
## 3rd Qu.: 4.000 Santa Teresita: 263 3rd Qu.: -76.52
## Max. :10.000 (Other) :5734 Max. : -76.46
## NA's :598 NA's : 3 NA's :5116
## latitud
## Min. : 3.333
## 1st Qu.: 3.382
## Median : 3.425
## Mean : 362.382
## 3rd Qu.: 3.467
## Max. :3496.000
## NA's :1659Nota: En los adjuntos se podrá encontrar el detalle del resultado obtenido por el diagnostico de la base de datos sin depurar y depurada.
Luego de cargar, diagnosticar y depurar los datos, se procedió con el análisis descriptivo. Este proceso inició con la formulación del caso de estudio y culminó al responder cada una de las preguntas planteadas en dicha formulación. Todo esto se llevó a cabo mediante una detallada discusión de los resultados obtenidos durante el análisis.
3.2 Formulación del caso de estudio
En vista de que el caso en estudio intenta comprender la dinámica del mercado de bienes raíces en Cali, se considera que, para cumplir con este objetivo, se hace necesario tener en cuenta la ubicación, costo y forma de la vivienda, es por esto que para el estudio de los datos se eligieron 3 variables categóricas para segmentar los graficas a realizar a saber:
- Zona
- Estrato
- Tipo de vivienda
Y para cada una de las posibles combinaciones entre estas 3 variables, se estudió el comportamiento de las siguientes características de una vivienda:
- Precio
- Número de viviendas vendidas
- Área construida
- Número de pisos
- Número de habitaciones
- Número de baños
- Número de parqueaderos
Una vez se tuvo claro con que variables se contaban y cuál era el objetivo del proyecto, se realizó un estudio de las diferentes variables, partiendo de lo general a lo particular, con la finalidad de responder las siguientes preguntas:
- ¿Cómo es el comportamiento del precio de viviendas en Cali según la zona y el estrato?
- ¿Cuál es el tipo de vivienda más ofertada en cada zona de Cali según el estrato?
- ¿Que caracteristicas tienen las viviendas ofertadas en cada zona de Cali por estrato?
4 Discusión
4.1 ¿Cómo es el comportamiento del precio de viviendas en Cali según la zona y el estrato?
4.1.1 Análisis realizado:
Con el objetivo de dar respuesta a la pregunta planteada, se creó una representación gráfica que ilustra la distribución de precios para cada tipo de vivienda (apartamentos y casas) en diferentes zonas y estratos de Cali. La visualización resultante se presenta a continuación:
4.1.2 Conclusión:
La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que los precios de viviendas en Cali varían significativamente según la zona y el estrato. Se observa una concentración de precios en el estrato 3 de la zona centro y oriente, el estrato 4 y 5 de la zona norte y sur, y el estrato 5 y 6 de la zona oeste. Adicionalmente se observa que en la zona norte el precio de los apartamentos supera al de las casas, y que en el caso de la zona sur es, al contrario; en la zona centro y oriente el precio es similar en casas y apartamentos, y finalmente en la zona oeste es superior el precio de las apartamentos comparado con el de las casas. Lo anterior sugiere los siguientes patrones de demanda específicos:
| Zona | Estrato Recomendado | Tipo de Vivienda |
|---|---|---|
| Centro | 3 | Casas y apartamentos |
| Norte | 4 y 5 | Apartamentos |
| Oeste | 5 y 6 | Apartamentos |
| Oriente | 3 | Casas y apartamentos |
| Sur | 4 y 5 | Casas |
4.2 ¿Cuál es el tipo de vivienda más ofertada en cada zona de Cali según el estrato?
4.2.1 Análisis realizado:
Con el objetivo de dar respuesta a la pregunta planteada, se creó una representación gráfica que ilustra el númeo de viviendas ofertadas de cada tipo (apartamentos y casas) en diferentes zonas y estratos de Cali. La visualización resultante se presenta a continuación:
4.2.2 Conclusión:
La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que el número de viviendas ofertadas en Cali varían significativamente según la zona y el estrato. Se observa una concentración en la oferta de viviendas en el estrato 3 de la zona centro y oriente, 3 y 4 de la zona norte, 4 y 5 en la zona sur, y 5 y 6 de la zona oeste. Adicionalmente se observa que en la zona oeste, norte y sur el número de apartamentos ofertados supera al de las casas; y que en la zona centro y oriente el número de casas supera el número de apartamentos ofertados. Lo anterior sugiere los siguientes patrones de demanda específicos:
| Zona | Estrato Recomendado | Tipo de Vivienda |
|---|---|---|
| Centro | 3 | Casas |
| Norte | 3 y 4 | Apartamentos |
| Oeste | 5 y 6 | Apartamentos |
| Oriente | 3 | Casas |
| Sur | 4 y 5 | Apartamentos |
4.3 ¿Que caracteristicas tienen las viviendas ofertadas en cada zona de Cali por estrato?
4.3.1 Análisis realizado:
Con el objetivo de dar respuesta a la pregunta planteada, se creó una representación gráfica para cada una de las caracteristicas a evaluar (área construida, número de pisos, habitaciones, baños y parqueaderos) que ilustra la distribución de dicha caracteristica para cada tipo de vivienda (apartamentos y casas) en diferentes zonas y estratos de Cali. La visualización resultante se presenta a continuación:
4.3.1.1 Comportamiento del área construida por zona, estrato y tipo de vivienda
Conclusión: La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que en todos los estratos es mayor el área construida de las casas que de la de los apartamentos, adicionalmente se observa que no hay diferencia significativa en el área construida entre las diferentes zonas de la ciudad. A continuación, se presenta el promedio de área construida por estrato y tipo de vivienda, donde se corrobora lo dicho anteriormente (en este promedio no se considera la variable zona puesto que como se mencionó no se observó una diferencia significativa que deba ser tenida en cuenta).
| Estrato | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Estrato 3 | 67.73976 | 194.0936 |
| Estrato 4 | 78.12292 | 239.0737 |
| Estrato 5 | 111.08860 | 275.2599 |
| Estrato 6 | 172.51506 | 360.1558 |
4.3.1.2 Comportamiento del número de pisos por zona, estrato y tipo de vivienda
Conclusión: La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que es más frecuente que en los apartamentos haya más pisos que en las casas, con una diferencia poco significativa, a exepción del estrato 5 y 6 en la zona oeste, adicionalmente se observa que hay una diferencia significativa en el número de pisos entre las zonas norte y sur comparadas con las demás zonas. A continuación, se presenta la moda del número de pisos por estrato y tipo de vivienda, lo cúal muestra que el número de pisos es mayor en las casas comparado con el número de pisos en los apartamentos, adicionalmente muestra que es más frecuente ver casas con un mayor número de pisos en los estratos 3 y 4 comparado con los estratos 5 y 6.
| Estrato | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Estrato 3 | 5 | 2 |
| Estrato 4 | 5 | 2 |
| Estrato 5 | 3 | 2 |
| Estrato 6 | 3 | 2 |
4.3.1.3 Comportamiento del número de habitaciones por zona, estrato y tipo de vivienda
Conclusión: La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que es más frecuente que en los apartamentos haya más habitaciones que en las casas, adicionalmente se observa que hay una diferencia significativa en el número de habitaciones de las zonas norte y sur comparadas con las demás zonas. A continuación, se presenta la moda del número de habitaciones por estrato y tipo de vivienda, lo cúal muestra que el número de habitaciones es mayor en los apartamentos comparado con el número de habitaciones en las casas, adicionalmente muestra que es más frecuente ver apartamentos con un mayor número de habitaciones en las zonas norte y sur comparado con las demás zonas.
| Estrato | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Estrato 3 | 3 | 3 |
| Estrato 4 | 3 | 4 |
| Estrato 5 | 3 | 4 |
| Estrato 6 | 3 | 4 |
4.3.1.4 Comportamiento del número de baños por zona, estrato y tipo de vivienda
Conclusión: La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que es más frecuente que en los apartamentos haya más baños que en las casas, adicionalmente se observa que hay una diferencia significativa en el número de baños de las zonas norte y sur comparadas con las demás zonas. A continuación, se presenta la moda del número de baños por estrato y tipo de vivienda, lo cúal muestra que el número de baños es mayor en los apartamentos comparado con el número de baños en las casas, adicionalmente muestra que es más frecuente ver apartamentos con un mayor número de baños en las zonas norte y sur comparado con las demás zonas.
| Estrato | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Estrato 3 | 2 | 2 |
| Estrato 4 | 2 | 3 |
| Estrato 5 | 2 | 4 |
| Estrato 6 | 4 | 5 |
4.3.1.5 Comportamiento del número de parqueaderos por zona, estrato y tipo de vivienda
Conclusión: La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que es más frecuente que en los apartamentos haya más parqueaderos que en las casas, adicionalmente se observa que hay una diferencia significativa en el número de parqueaderos de las zonas norte y sur comparadas con las demás zonas. A continuación, se presenta la moda del número de parqueaderos por estrato y tipo de vivienda, lo cúal muestra que el número de parqueaderos es mayor en los apartamentos comparado con el número de parqueaderos en las casas, adicionalmente muestra que es más frecuente ver apartamentos con un mayor número de parqueaderos en las zonas norte y sur comparado con las demás zonas.
| Estrato | Casa | Apartamento |
|---|---|---|
| Estrato 3 | 1 | 1 |
| Estrato 4 | 1 | 1 |
| Estrato 5 | 1 | 2 |
| Estrato 6 | 2 | 2 |
4.3.2 Conclusión:
La visualización del grafico presentado anteriormente, revela que los precios de viviendas en Cali varían significativamente según la zona y el estrato. Se observa una concentración de precios en el estrato 3 de la zona centro y oriente, el estrato 4 y 5 de la zona norte y sur, y el estrato 5 y 6 de la zona oeste. Adicionalmente se observa que en la zona norte el precio de las casas supera al de los apartamentos, y que en el caso de la zona sur es, al contrario; en la zona centro y oriente el precio es similar en casas y apartamentos, y finalmente en la zona oeste es superior el precio de las casas comparado con el de los apartamentos. Lo anterior sugiere los siguientes patrones de demanda específicos:
| Estrato | Área construida | Tipo de Vivienda |
|---|---|---|
| 3 | 3 | Apartamentos |
| 4 | 3 y 4 | Casas |
| 5 | 5 y 6 | Casas |
| 6 | 3 | Apartamentos |
5 Conclusiones
1. Patrones de precio
De acuerdo a los patrones de precio observados se puede concluir que:
La demanda en la zona centro y oriente parece ser diversa, ya que tanto casas como apartamentos son populares en el estrato 3.
En la zona norte y sur, los apartamentos son más demandados en comparación con las casas, especialmente en los estratos 4 y 5.
En la zona oeste, los apartamentos en los estratos 5 y 6 son las más demandados.
2. Patrones de oferta
De acuerdo a los patrones de oferta observados se puede concluir que:
La oferta en la zona centro y oriente se concentra en el estrato 3, y hay una oferta significativa en casas.
En la zona norte, la oferta de apartamentos es notable, especialmente en los estratos 3 y 4. En la zona sur, hay una oferta significativa de apartamentos en los estratos 4 y 5.
La oferta en la zona oeste está centrada en los estratos 5 y 6, con una preferencia por los apartamentos.
3. Patrones de precio y oferta
Teniendo en cuenta los patrones de precio y oferta mencionados anteriormente, se puede concluir que:
- Demanda:
Zona Centro y Oriente: Diversidad en la demanda (casas y apartamentos) en el estrato 3.
Zona Norte y Sur: Preferencia por apartamentos en estratos 4 y 5.
Zona Oeste: Demanda concentrada en apartamentos de estratos 5 y 6.
- Oferta:
Zona Centro y Oriente: Oferta significativa de casas en estrato 3.
Zona Norte: Oferta destacada de apartamentos en estratos 3 y 4.
Zona Sur: Oferta importante de apartamentos en estratos 4 y 5.
Zona Oeste: Oferta centrada en apartamentos de estratos 5 y 6.
4. Caracteristicas de las viviendas
Área Construida: En todos los estratos, las casas exhiben un área construida mayor que los apartamentos, sugiriendo una preferencia por espacios más amplios.
Número de Pisos: Aunque la diferencia en el número de pisos entre casas y apartamentos es poco significativa, se destaca que, las casas tienden a tener más pisos que los apartamentos en los estratos 3 y 4 comparados con los demás estratos, adiconalmente se resalta que en la zona oeste en los estratos 5 y 6 los apartamentos suelen tener más pisos que las casas.
Número de Habitaciones: Los apartamentos muestran una tendencia a tener más habitaciones que las casas, destacándose en las zonas norte y sur. Esto sugiere una preferencia por la densidad de habitaciones en propiedades multifamiliares.
Número de Baños: Los apartamentos superan en número de baños a las casas, especialmente en las zonas norte y sur. Esto refleja una inclinación hacia una mayor comodidad y privacidad en unidades de vivienda más compactas.
Número de Parqueaderos: Los apartamentos exhiben consistentemente un mayor número de parqueaderos que las casas, con diferencias significativas en las zonas norte y sur. Esto puede indicar una mayor demanda de espacios de estacionamiento en propiedades multifamiliares.
5. Recomendación para B&C
Con base en los patrones y caracteristicas de las vivendas mencionadas anteriormente se puede concluir lo siguiente para ayudar a la empresa B&C:
- Definición del Nicho de Mercado:
Estrato 3 en Centro y Oriente: Enfocarse en casas con áreas construidas generosas para satisfacer la demanda diversa.
Estratos 4 y 5 en Norte y Sur: Priorizar la construcción de apartamentos con mayor número de habitaciones y baños para atender la preferencia por viviendas multifamiliares.
- Estrategias de Marketing:
Resaltar amplitud en casas: Enfatizar el área construida espaciosa en la publicidad de casas, especialmente en Centro y Oriente.
Promover comodidad en apartamentos: Destacar el mayor número de habitaciones y baños en los apartamentos, especialmente en las zonas Norte y Sur.
- Establecer Precios de Venta:
Precios competitivos para casas en Centro y Oriente: Considerar precios atractivos para casas en el estrato 3, aprovechando la diversidad de demanda.
Valorar la exclusividad en la Zona Oeste: Establecer precios más altos para apartamentos de estratos 5 y 6, enfocándose en características exclusivas.
- Ofrecer Servicios Personalizados:
Personalización en la construcción: Permitir opciones de personalización para casas en términos de diseño interior, aprovechando la preferencia por espacios amplios.
Servicios de estacionamiento en propiedades multifamiliares: Resaltar la disponibilidad de parqueaderos en apartamentos, especialmente en las zonas Norte y Sur, para satisfacer la demanda de espacios de estacionamiento.
En resúmen, la estrategia de B&C debería centrarse en la diversificación de la oferta, adaptándose a las preferencias específicas de cada zona y estrato, y destacando las características distintivas de sus viviendas en el mercado inmobiliario, basandose en los patrones mostrados anteriormente teniendo precausación de los resultados obtenidos y siendo consiente del alcance y variables externas que pudiesen afectar el estudio.