Análisis del mercado inmobiliario en Cali
Gabriel Orozco Castaño
16/02/2024
## xfun (0.41 -> 0.42) [CRAN]
## package 'xfun' successfully unpacked and MD5 sums checked
##
## The downloaded binary packages are in
## C:\Users\gocastano\AppData\Local\Temp\Rtmpcb4gS0\downloaded_packages
## ── R CMD build ─────────────────────────────────────────────────────────────────
##
checking for file 'C:\Users\gocastano\AppData\Local\Temp\Rtmpcb4gS0\remotes92306625306d\dgonxalex80-paqueteMETODOS-341036c/DESCRIPTION' ...
checking for file 'C:\Users\gocastano\AppData\Local\Temp\Rtmpcb4gS0\remotes92306625306d\dgonxalex80-paqueteMETODOS-341036c/DESCRIPTION' ...
✔ checking for file 'C:\Users\gocastano\AppData\Local\Temp\Rtmpcb4gS0\remotes92306625306d\dgonxalex80-paqueteMETODOS-341036c/DESCRIPTION' (1s)
##
─ preparing 'paqueteMETODOS': (676ms)
## checking DESCRIPTION meta-information ...
✔ checking DESCRIPTION meta-information
##
─ checking for LF line-endings in source and make files and shell scripts
##
─ checking for empty or unneeded directories
##
─ building 'paqueteMETODOS_0.1.0.tar.gz'
##
## 1. Introducción
El mercado inmobiliario en Cali ha crecido significativamente durante los últimos años, esto debido a aspectos importantes como lo son el aumento del número de habitantes en la ciudad, el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios y la inversión en diferentes sectores económicos radicados en la ciudad.
A través del programa R es posible encontrar patrones estadísticos que brinden información adicional para analizar e interpretar los diferentes datos, esto con el fin de generar conocimiento y aportar a la toma de decisiones.
Para los señores B&C, agencia de bienes raíces, le resultará de gran importancia los plasmado en el presente reporte, ya que podrán encontrar algunas características del mercado de vivienda actual en la ciudad de Cali, lo que le permitirá reorganizar su plan estratégico a corto y mediano plazo, garantizando su permanencia en el mercado.
2. Objetivos
Realizar un informe estadístico sobre la situación inmobiliaria en Cali, permitiendo analizar los diferentes patrones encontrados.
Identificar las características en común más predominantes que poseen los diferentes tipos de viviendas.
Responder a una demanda creciente, basado en el conocimiento de su sector económico y las necesidades que requiere el mercado.
3. Métodos
Se utilizará el paquete paqueteMETODOS para el análisis
descriptivo. Los datos cargados permitirán la realización de diversas
exploraciones estadísticas.
Inicialmente se revisa el tipo de información con la que se desea trabajar, encontrando que los datos corresponden a las características de las viviendas en la ciudad de Cali, distribuídas por aspectos como: tipo de vivienda, zona de ubicación, precio, número de baños y número de habitaciones, entre otros.
3.1 Tipos de métodos
Se mostrarán diferentes tipos de métodos que ayuden a la correcta interpretación de los datos, estos son:
- Tablas descriptivas de datos.
- Gráficas de datos (histogramas, diagramas de densidad, gráficos de barra y etc)
4. Resultados
Para la correcta obtención de los datos y el adecuado análisis de la información, se realiza una revisión detallada de la base de datos, con el fin de tener un relacionamiento con la información; para esto, se ejecuta el procedimiento correspondiente.
4.1 Revisión y limpieza de datos
Antes de comenzar con el proceso de análisis de información a nivel estadístico, resulta necesario hondar en los datos disponibles en la base y hacer la limpieza correspondiente, como es el caso de unificar los nombres de los barrios. Por otro lado, en cuanto a la exploración se realiza el siguiente proceso de exploración:
Una vez se ha explorado la base de datos, se identificó que cuenta con 8.330 filas y 13 columnas o variables, de las cuales 3 son de tipo texto y el resto de tipo numérico.
La base de datos está compuesta por las siguientes columnas o variables:
- ID: es un dato de tipo numérico. Representa el contador del número de filas que se encuentra en la base.
- Zona: es un dato tipo texto. Representa la ubacación cardina de las viviendas.
- Piso: es un dato tipo numérico. Representa el número de pisos.
- Estrato: es un dato tipo numérico. Representa la estratificación.
- Preciom: es un dato tipo numérico. Representa el valor de la vivienda.
- Areaconst: es un dato tipo numérico. Representa el tamaño de la vivienda en términos de metros cuadrados.
- Parquea: es un dato de tipo numérico. Representa el numéro de parqueaderos.
- Banios: es un dato de tipo numérico. Representa el número de baños dentro de la vivienda.
- Habitac: es un dato de tipo numérico. Representa en número de habitaciones.
- Tipo: es un dato de tipo texto. Representa el tipo de vivienda, si es apartamento o casa.
- Barrio: es un dato de tipo texto. Representa el nombre del barrio en donde está ubicada la vivienda.
- longitud: es un dato de tipo numérico. Representa la ubicación a nivel de coordenadas geográficas en donde está ubicada la vivienda.
- latitud: es un dato de tipo numérico. Representa la ubicación a nivel de coordenadas geográficas en donde está ubicada la vivienda.
4.2 Resumen estadístico
A continuación, se hace un resumen estadístico para conocer de una forma rápida los componentes de cada variable:
## id zona piso estrato
## Min. : 1 Length:8330 Min. : 1.000 Min. :3.000
## 1st Qu.:2082 Class :character 1st Qu.: 2.000 1st Qu.:4.000
## Median :4164 Mode :character Median : 3.000 Median :5.000
## Mean :4164 Mean : 3.772 Mean :4.634
## 3rd Qu.:6246 3rd Qu.: 5.000 3rd Qu.:5.000
## Max. :8319 Max. :12.000 Max. :6.000
## NA's :3 NA's :2641 NA's :3
## preciom areaconst parquea banios
## Min. : 58.0 Min. : 30 Min. : 1.000 Min. : 0.000
## 1st Qu.: 220.0 1st Qu.: 80 1st Qu.: 1.000 1st Qu.: 2.000
## Median : 330.0 Median : 123 Median : 2.000 Median : 3.000
## Mean : 434.2 Mean : 175 Mean : 1.836 Mean : 3.112
## 3rd Qu.: 540.0 3rd Qu.: 229 3rd Qu.: 2.000 3rd Qu.: 4.000
## Max. :1999.0 Max. :1745 Max. :10.000 Max. :10.000
## NA's :2 NA's :3 NA's :1606 NA's :3
## habitac tipo barrio longitud
## Min. : 0.000 Length:8330 Length:8330 Min. :-76576.00
## 1st Qu.: 3.000 Class :character Class :character 1st Qu.:-76506.00
## Median : 3.000 Mode :character Mode :character Median : -76.54
## Mean : 3.605 Mean :-21845.13
## 3rd Qu.: 4.000 3rd Qu.: -76.52
## Max. :10.000 Max. : -76.46
## NA's :3 NA's :3
## latitud
## Min. : 3.333
## 1st Qu.: 3.390
## Median : 3.450
## Mean : 970.370
## 3rd Qu.:3367.000
## Max. :3497.000
## NA's :3Con el anterior resumen estadístico, se evidencian ciertas características o consideraciones al interior de la base de datos que es importante considerar para realizar una adecuada revisión y análisis.
Los casos más representativos a los cuales se les debe colocar mayor atención, corresponden a los datos faltantes en las variables “piso” y “parquea” con 2.641 y 1.606, respectivamente.
4.2.1 Revisión datos faltantes
##
## Variables sorted by number of missings:
## Variable Count
## piso 0.3170468187
## parquea 0.1927971188
## id 0.0003601441
## zona 0.0003601441
## estrato 0.0003601441
## areaconst 0.0003601441
## banios 0.0003601441
## habitac 0.0003601441
## tipo 0.0003601441
## barrio 0.0003601441
## longitud 0.0003601441
## latitud 0.0003601441
## preciom 0.0002400960Con la anterior revisión es posible identificar aquellas variables que cuentan con datos faltantes, para lo cual es importante establecer la importancia de estos datos dentro del análisis estadístico a realizar, si resulta necesario imputarlo con un patrón o criterios específicios o, si por lo contrario, se pueden excluir del análisis.
El mayor número de datos faltantes se encuentran en la variable piso y parquea.
4.3 Análisis de los datos
A continuación se muestran los resultados más importantes encontrados durante el proceso de exploración de datos:
4.3.1 Precio promedio de las viviendas
En esta sección, se revisarán los precios promedio de las viviendas ubicadas en las diferentes zonas de la ciudad de Cali,
# Agrupar por zona y calcular el precio promedio
precio_promedio_por_zona <- tapply(vivienda_faltantes$preciom, vivienda_faltantes$zona, mean, na.rm = TRUE)
# Mostrar el resultado en texto
cat("Promedio de precios por zona:\n")## Promedio de precios por zona:for (zona in names(precio_promedio_por_zona)) {
cat(sprintf("%s: Un promedio de %.2f\n", zona, precio_promedio_por_zona[zona]))
}## Zona Centro: Un promedio de 309.69
## Zona Norte: Un promedio de 345.76
## Zona Oeste: Un promedio de 678.68
## Zona Oriente: Un promedio de 228.53
## Zona Sur: Un promedio de 426.52
Es evidente como la zona oeste cuenta con el precio promedio más elevado en la ciudad de Cali, a su vez se visualiza que un grupo de viviendas ubicadas en esta zona, se encuentran muy por encima del promedio, a diferencia de la zona centro y zona oriente, cuyas viviendas cuentan con un precio promedio bajo.
Con las tres gráficas anteriores podemos identificar las características de las viviendas con un precio promedio más alto de acuerdo a los diferentes clusters, para lo cual, es posible afirmar que la zona oeste cuenta con el promedio más alto en el valor de las viviendas, seguido de zona sur y zona norte. En cuanto a la estratificación, se visualiza un escalamiento del valor promedio; sin embargo, el valor correspondiente al estrato 6 difiere mucho del estrato 5; a diferencia de los estratos 3, 4 y 5 que presentan un crecimiento regular y estable.
En cuanto a los tipos de vivienda, las casas tienen el precio promedio más elevado vs los apartamentos, superando a estos últimos en un 47% más.
En cuanto al número de viviendas por estrato, se puede afirmar que el estrato 5 posee el mayor número, seguido del estrato 4 y el estrato 6 respectivamente; sin embargo, en estos dos últimosno no se cuenta con mayor diferencia numérica.
4.3.2 Tipo de viviendas más ofertadas en Cali
Si bien las casas tienen el precio promedio de venta más alto, su participación en el mercado es inferior, aportando un 38.7% dentro del total de las viviendas, Lo que demuestra la ley de la oferta y la demanda, ya que entre más oferta de viviendas, resultan ser más económicas, como sucede en las viviendas de tipo apartamento.
La zona sur es la más poblada de cali con mayor oferta de viviendas, con un participación de 33.5% y 23.3% en apartamentos y casas respectivamente. Por lo tanto, es importante comenzar a identificar aquellas grandes opciones de mercado dentro del nicho inmobiliario en Cali, permitiendo establecer características particulares de cada región y tipo, como es el caso que presenta la zona Oeste, la cual tiene el mayor precio promedio de viviendas y ocupa la posición tres en el número de inmuebles; al contrario de la zona Sur, que cuenta con la posición número 1 en viviendas ofertadas y la número 2 en precio promedio.La zona Norte al ocupar la posición número dos en cantidad de viviendas está muy cerca del número de inmuebles que se encuentran en la zona Oeste, sin embargo, su precio promedio difiere mucho de la zona Oeste y Sur respectivamente.
Las zonas Centro y Oriente se excluyen del foco de análisis, ya que tanto la participación del número de viviendas y sus precios promedios resultan ser los más bajos.
Estos análisis previos son muy importantes para comenzar a determinar las mejores opciones de inversión y enfoque en los cuales la empresa B&C pueda dirigir su mirada.
5. Características más relevantes de la oferta de vivienda en Cali
Revisando la información de las viviendas en Cali, resulta importante determinar que el tamaño de las viviendas son moderadas; así como se evidencia en la gráfica a continuación, en donde la mayoría de las viviendas tienen un tamaño consturído de 500 metros hacia abajo; muy pocas superan este umbral y solo unas cuantas llegan a los 1.000 metros.
5.1 Mapa viviendas de Cali
Con el siguiente mapa se puede tener una georreferenciación de las viviendas en la ciudad de Cali.
De acuerdo a lo que se puede evidenciar en el mapa, se tiene una distribución de las viviendas a lo largo y ancho de la ciudad. Resulta ser fácil su interacción ya que permite ver el número de viviendas por barrio y sector.
| zona | tipo | n | porcentaje_zona_tipo |
|---|---|---|---|
| Zona Centro | apartamento | 24 | 0.29% |
| Zona Centro | casa | 100 | 1.20% |
| Zona Norte | apartamento | 1199 | 14.40% |
| Zona Norte | casa | 723 | 8.68% |
| Zona Oeste | apartamento | 1035 | 12.43% |
| Zona Oeste | casa | 169 | 2.03% |
| Zona Oriente | apartamento | 62 | 0.74% |
| Zona Oriente | casa | 289 | 3.47% |
| Zona Sur | apartamento | 2786 | 33.46% |
| Zona Sur | casa | 1940 | 23.30% |
Con la gráfica anterior, se evidencia que el mayor número de viviendas(200) se encuentran a un precio cercano de 349.
| estrato | tipo | n | porcentaje_estrato_tipo |
|---|---|---|---|
| 3 | apartamento | 639 | 7.67% |
| 3 | casa | 814 | 9.78% |
| 4 | apartamento | 1404 | 16.86% |
| 4 | casa | 727 | 8.73% |
| 5 | apartamento | 1767 | 21.22% |
| 5 | casa | 984 | 11.82% |
| 6 | apartamento | 1296 | 15.56% |
| 6 | casa | 696 | 8.36% |
6. Discusión
Teniendo en cuenta la información anteriormente suministrada, se considera la zona Oeste como la mejor opción de inversión en propiedad raíz, puesto que cuenta con un gran factor diferenciador con el resto de zonas la cual es el alto precio promedio; así mismo, es una zona que actualmente cuenta con pocas viviendas, lo que al parecer resulta ser interesante por la oportunidad de expansión y crecimiento.
| estrato | precio_promedio |
|---|---|
| 3 | 484.8800 |
| 4 | 469.1923 |
| 5 | 678.8305 |
| 6 | 1018.1695 |
En la zona Oeste, las casas tienen un mayor precio promedio en comparación con los apartamentos en los diferentes estratos socioeconómicos.
7. Conclusiones
De acuerdo al análisis detallado de las diferentes zonas y barrios de la ciudad de Cali, se puede determinar que para la embresa B&C, sería adecuado realizar un plan estratégico que le permita incrementar su participacíon en el mercado de bienes raíces en la zona oeste y en el tipo de vivienda de las casas, ya que es allí donde el precio promedio de los diferentes estratos le podría resultar interesante, además que es un sector en crecimiento.
En segundo lugar, la inversión en apartamentos de este mismo sector le puede llegar a traer grandes beneficios a la empresa, puesto que así como en las casas, su precio promedio es más alto que en el resto de zonas, teniendo el mismo patrón de crecimiento en el sector inmobiliario.
Los tres barrios más ofertados en Cali, en la zona Oeste, son: Santa Teresita, Normandía y Los Cristales. De acuerdo al conocimiento en cuanto a la distribución de las viviendas en Cali, estos tres barrios resultan ser una gran opción de inversión ya que su ubicación es relativamente buena debido a lo que tienen a su alrededor.
8. Anexos
No se utilizó ningún anexo.