• 1. Introducción
  • 2. Objetivos
  • 3. Métodos
  • 4. Resultados
  • 5. Discusión y Conclusiones
  • 6. Anexos

1. Introducción

Desde el año 2015, la empresa Lafaurie & asociados, se dedica al análisis exhaustivo de la información relacionada con la compra y venta de bienes raíces en todas las regiones de Colombia. A partir del año 2020, nuestros mayores esfuerzos se centran en el departamento de Valle del Cauca, especialmente, en la ciudad de Cali.

Lo anterior, motivado por la tendencia al alza del nivel de ventas de inmuebles que se presentan en esta región, que acorde a los últimos informes publicados, se establece que en 2021, las ventas del sector en Cali llegaron a $6.700 millones COP y en 2022 a $6.100 mil millones COP.

Es por esto, que agradecemos a B&C, y en especial a los directivos, la confianza puesta en nuestra empresa, para la realización del informe del análisis de mercado inmobiliario en Cali, a partir, de la base de datos que nos remitió, donde se relaciona información asociada con estrato, valor de inmueble, localización, entre otros aspectos importantes.

Este informe, a partir de la base de datos, detalla el proceso de análisis de la misma, presentación de objetivos, métodos implementados y entrega de resultados (basados en análisis estadísticos). Esto, con el fin de poder generar en ustedes, un valor agregado en comparación con la competencia del mercado de bienes raíces, al brindarles información que fortalezca su poder de toma de decisiones y desarollo de estrategias de marketing.

2. Objetivos

2.1. General

  • Entregar a la empresa B&C un informe detallado en relación al análisis descriptivo del mercado inmobiliario en la ciudad de Cali, a partir de la base de datos remitida por el cliente.

2.2 Específicos

  • Implementar un análisis exploratorio de los datos remitidos por medio del uso de plataformas de lenguaje de programación R.
  • Presentar análisis obtenidos y sus correspondientes conclusiones por medio de una sección de discusión y resultados.

3. Métodos

Para la debida entrega de los resultados, nuestro procedimiento de análisis establece el uso de la implementación del software Rstudio. En él, será procesada la base de datos remitida por ustedes, para la debida interpretación por medio de los siguientes métodos:

  - Establecimiento de validación interna y externa
  - Identificación de colección de la información
  - Metodología estadística implementada
  - Análisis estadísitico por variable de interés

4. Resultados

En esta sección se presentarán los resultados de los análisis estadísticos de las variables, y la representación gráfica más adecuada para la visualización de su comportamiento. No contiene conclusiones. Éstas, serán detalladas en la siguiente sección.

  • Establecimiento de validación estadística

    Validación interna y externa: Exitosa

  • Identificación de colección de la información

    Muestreo

  • Metodología estadística implementada

    Descriptiva

  • Análisis estadísitico por variable de interés

  • Variable Precio (Millones de pesos):

## Resumen estadístico de la variable 'Precio':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##    58.0   220.0   330.0   434.2   540.0  1999.0       2

  • Variable Estrato:
## Resumen estadístico de la variable 'Estrato':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##   3.000   4.000   5.000   4.634   5.000   6.000       3

  • Variable Piso:
## Resumen estadístico de la variable 'Piso':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##   1.000   2.000   3.000   3.772   5.000  12.000    2641

  • Variable Área construida:
## Resumen estadístico de la variable 'Área construida':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##      30      80     123     175     229    1745       3

  • Variable Parqueaderos:
## Resumen estadístico de la variable 'Parqueadero':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##   1.000   1.000   2.000   1.836   2.000  10.000    1606

  • Variable Habitación:
## Resumen estadístico de la variable 'Habitación':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##   0.000   3.000   3.000   3.605   4.000  10.000       3

  • Variable Baños:
## Resumen estadístico de la variable 'Baños':
##    Min. 1st Qu.  Median    Mean 3rd Qu.    Max.    NA's 
##   0.000   2.000   3.000   3.112   4.000  10.000       3

  • Variable Zona:
## 
##  Zona Centro   Zona Norte   Zona Oeste Zona Oriente     Zona Sur 
##          124         1922         1204          351         4726

  • Variable Tipo de inmueble:
##          Var1 Freq
## 1 apartamento 5106
## 2        casa 3221

5. Discusión y Conclusiones

  • En relación con la validación interna y externa, Una vez analizada la base de datos, y bajo la premisa que el objetivo general corresponde a la entrega del informe estadístico del mercado inmobiliario en Cali, se establece que la información almacenada cumple con los criterios de validación interna y externa para la correcta ejecución del proceso.

  • La información recolectada, se considera un muestreo, teniendo en cuenta que corresponde a una parte de la población de Cali que está realizando la venta de su inmueble.

  • Consideramos importante recomendar para futuras solicitudes de análisis de batos recolectadas por su empresa, como parte del análisis estadístico, no mezclar resultados de variables, de carácter cuantitativas, con cualitativas. Es decir, recomendamos establecer un criterio unánime para el establecimiento de los valores que puede adquirir cada variable a consultar.

  • A continuación, relacionamos datos generales obtenidos del análisis estadístico por variable (Sección 4. Resultados):

    • El valor promedio de avalúo es de $ 434.200.000 de pesos, con un máximo de $1.999.000.000 y un mínimo de $58.000.000
    • La mayor cantidad de inmuebles se encuentran en el estrato 5 (2.751 inmuebles). La menor cantidad, en el estrato 3 (1.453 inmuebles). La mayoría de inmuebles se ubican en los estratos 4 y 5.
    • El valor promedio del área construida de los inmuebles es de 175 m2, con un máximo de 1.745 m2 y un mínimo de 30 m2. La mayor cantidad de inmuebles se ubican entre 80 m2 y 250 m2.
    • El valor promedio de parqueaderos disponibles es de aproximadamente 2, con un máximo de 10 y un mínimo de 1. La mayor cantidad de inmuebles cuentan con 1 o 2 parquedaeros.
    • El valor promedio de habitaciones es de aproximadamente 4, con un máximo de 10 y un mínimo de 1. La mayor cantidad de inmuebles cuentan con 3 o 4 habitaciones.
    • El valor promedio de baños es de aproximadamente 3, con un máximo de 10 y un mínimo de 0. La mayor cantidad de inmuebles cuentan con entre 2 a 4 baños.
    • La mayor cantidad de inmuebles se ubican en la Zona Sur (4.726 inmuebles) y la menor cantidad en la Zona Centro (124 inmuebles)
    • La mayor cantidad de inmuebles corresponden a apartamentos (5.106 inmmuebles) y la menor cantidad a casas (3.221 inmuebles)

A continuación, se presenta la posible relación de comportamiento entre par de variables de estudio, que consideramos, son las de mayor incidencia para su análisis:

  • Teniendo en cuenta la información del diagrama de cajas a presentar, asociado a la relación de las variables Estrato y Precio, detallamos las siguientes conclusiones:

     1. El promedio de avalúos de los inmuebles es de $ 434.200.000 de pesos (Sección 4. Resultados - Variable Precio), y como se observa en el gráfico de cajas, el valor más cercano a este promedio se puede encontrar en el estrato 5. Por lo que esta zona, puede considerase atractiva para la venta de inmuebles cuyo avalúo, se encuentre definido en el rango establecido por el diagrama de cajas para esta zona. 
     
     2. Teniendo en cuenta que el promedio del precio en los estratos 3 y 4, está por debajo del valor promedio de la muestra, recomendamos no gestionar inmuebles cuyo avalúo, en estos estratos, supere el límite superior que detalla el gráfico de cajas, al ser datos atípicos en la zona. Lo anterior, bajo la premisa, que se puede reducir también la posibilidad de encontrar clientes en la zona, con poder adquisitivo para la compra de inmuebles con valor por fuera de los rangos determinados.  

    3. Recomendamos no realizar procesos de comercialización en los inmuebles que pertenecen al estrato 6, y tienen avalúo superiores a $1.500.000.000 de pesos. Lo anterior, teniendo en cuenta que distan del valor promedio que se puede encontrar en este estrato, y puede que su venta sea un proceso de larga duración que no genere rentabilidad a su negocio. Hasta el punto, de no poder encontrar un cliente fácilmente.
  • Teniendo en cuenta la información del diagrama de cajas a presentar, asociado a la relación de las variables Zona y Precio, detallamos las siguientes conclusiones:

    1. La Zona sur, es la que tiene un valor promedio de avalúo, más cercano al valor promedio de la muestra.
    
    2. La Zona Oriente, es donde se refleja el menor valor promedio de avalúos de todas las zonas, por lo tanto, se recomienda no gestionar inmuebles en esta área, cuyo valor supere los $500.000.000 de pesos, dado que podría ser una inversión que no genere rentabilidad a su empresa.
    
    3. Teniendo en cuenta la recomendación anterior, extendemos el análisis a las otras zonas:
      - Zona Centro: Se recomienda no gestionar inmuebles que superen el valor de $550.000.000 
      - Zona Norte: Se recomienda no gestionar inmuebles que superen el valor de $750.000.000 
      - Zona Oeste: Se recomienda no gestionar inmuebles que superen el valor de $1.500.000.000 
      - Zona Sur: Se recomienda no gestionar inmuebles que superen el valor de $1.000.000.000
  • Teniendo en cuenta la información del diagrama de cajas a presentar, asociado a la relación de las variables Estrato y Área construida, detallamos las siguientes conclusiones:

    1. La relación de área construida y estrato, denota que cada zona de estudio, manejan valores de metraje que en promedio, no son muy distantes al comportamiento general de le evaluación de todos los predios. Por lo tanto, detallamos los valores a partir de los cuales, consideramos que ya se pueden convertir en casos atípicos en cada estrato, y pueden conllevar a un posible proceso lento de venta del inmueble:
    
      - Estrato 3, a partir de 300 m2
      - Estrato 4, a partir de 280 m2
      - Estrato 5, a partir de 300 m2
      - Estrato 6, a partir de 550 m2

Teniendo en cuenta toda la información presentada, recomendamos realizar una personalización de sus productos a posibles clientes, acorde al perfil, poder adquisitivo y necesidades del mismo. Ya que acorde a la muestra seleccionada, en Cali, podremos encontrar gran variedad de inmuebles, que incluyan a satifacción, requerimientos del cliente asociados a área construida, habitación, baños, entre otras variables.

Por último, agradecemos nuevamente la confianza en nuestra empresa y esperamos que el análisis presentado y sus correspondientes recomendaciones, permitan definir el nicho de mercado y desarrollo de sus estrategias de marketing.

6. Anexos

El presente informe no contiene anexos.