COMITENTE. 101-20.3-B/101-20-3-B.

USUARIOS. 101-20.3-B/101-20-3-B.

FINALIDAD VALUATORIA.

101-20.3-f. Valor de Mercado. 104-10.4-b. 104-30.1.

MONEDA UTILIZADA

101-20.3-e. Dólar Estadounidense.

DOCUMENTACION

OBSERVACIONES

Ninguna

DATOS DEL BIEN. 101-20.3-D.

INSTRUMENTOS LEGALES, PROPIETARIOS/POSEEDORES

Medidas de Parcela 101-20.3-d

Geoposicionamiento Satelital.

MEJORAS, CARACTERISTICAS GENERALES, USOS, BALANCE DE SUPERFICIES Y ANTIGUEDAD. 101-20.3-D.

Se trata de una vivienda unifamiliar, que data de una antigüedad estimada de 14 años, esta vivienda se encuentra en un estado de conservación aceptable y normal, la arquitectura de la misma condice con la arquitectura de las casas ubicadas en la zona, ya que el sector en estudio refiere a un plan de viviendas. Esta compuesta por 2 dormitorio, 1 baño, una cocina comedor, un patio.

Servicios Urbanos

En el mapa expuesto en la parte superior se hace mención alguno de los servicios urbanos circundantes al inmueble, tal es el caso de colegios, parques juzgado de paz, anses, cajero automático, farmacia entre otros, téngase en cuenta que hacia el sur se encuentra la calle Belgrano la misma es un corredor comercial mixto, por ello sobre dicha calle podremos encontrar una gran variedad de servicios, misma situación se da en calle Rufino Ortega y Antártida Argentina, si bien el volumen de comercios y servicios no es tan densificado como sobre calle Belgrano, presentan una densidad media, por lo que el inmueble en estudio tiene una muy buena cobertura en referencia a servicios básicos.

Arquitectura urbanistica

En la zona de estudio encontramos una arquitectura casi uniforme en ya que su mayoría son viviendas construidas con sistemas tradicionales y provistas por el estado a través de diferentes planes de viviendas, por ello encontramos una uniformidad arquitectónica en cuanto a materiales empleados, dimensiones y características, sin embargo, algunos titulares han realizado ampliaciones y reformas en algunos casos sustanciales . A continuación, se expone un mapa mas extenso de la zona con una lectura satelital podemos observar la igualdad mencionada de las viviendas donde se ve notablemente los techos y dimensiones similares

Geoposicionaminto en manzana

Como se puede apreciar en el mapa, el inmueble posee una ubicacion medial con respecto a la manzana.

Coeficiente Homologador

[1] 0.9975

Coeficiente Homologador

[1] 1.157625

Proceso de valoracion

El proceso de valoración comprende de una serie de procedimientos sistemáticos que un tasador lleva a cabo para proveerle respuestas acerca del valor de cierto bien al cliente. Este proceso se adapta para proveer una amplia variedad de respuestas sobre diferentes problemas que inciden en el valor de la propiedad objeto de estudio. El proceso de valoración empieza cuando el tasador acepta una tarea de la valuación y termina cuando se proveen los resultados de la tarea al cliente. El proceso de valoración se lleva a cabo mediante varios pasos, el número de pasos a seguir dependen en la naturaleza del problema de la valuación y de la disponibilidad de la información, la búsqueda de información empieza luego de que se ha definido e identificado el problema de tasación; Este análisis de información ayuda al tasador a entender el problema y empieza en este caso con una investigación de tendencias observadas a nivel del mercado nacional, regional y del vecindario, el análisis de información ayuda al tasador a entender las relaciones entre los principios, fuerzas y factores que afectan el valor de las propiedades en un área de mercado en específico. En este caso, el objetivo del proceso de valoración es presentar una opinión de valor debidamente sustentada y creíble, reflejando todos los factores que influencian el valor en el mercado de la propiedad objeto de estudio. Para efectivamente lograr este objetivo, el tasador estudia al objeto desde diferentes perspectivas que se conocen como métodos de avalúo y/o tasación.

METODLOGIA A EMPLEAR PARA LA VALORACION DEL BIEN.103-30-30-1-C 105-20-30 105-60

Se aplicará el método directo comparativo a través de una regresión lineal (con variables sometidas a una escala de baremos del 1 al 10 invertida), este procesos se realiza a través de lenguaje de programación R donde a través del método estadístico predictivo “Regresión Lineal Múltiple”, se obtiene un valor de mercado del suelo (En este caso se evaluará la tierra por un lado y las mejoras por otro), algunas veces las relaciones estadísticas pueden ser lineales o no lineales. Además de este método se aplicarán unos métodos comprobatorios los cuales contemplan un modelo geoestadístico predictivo, como así una serie de cálculos. Para la determinación del valor de las mejoras se aplicará un método de coste y reposición (Fitto y Corvinni) con aplicación de demerito por antigüedad y homologación a través de coeficientes correctivos. En referencia a las mejoras las mismas serán valoradas a través de método de coste y reposición para que luego se le apliquen coeficientes correctivos y el demerito según su estado de conservación y antigüedad.

BASE DE VALOR.104-30

Valor de Mercado.

TAMAÑO MUESTRAL

Se cuenta con la cantidad de 113 muestras las cuales se exponen dentro de una serie de mapas que se exhibirán en todo el análisis siguiente presentado en este informe, estas muestras surgen de una base de datos personal elaborada con procesos SIG (Sistemas de Información Geográfica) la cual se procesa con geoestadística, solapamientos catastrales e identificación individual de cada muestra; Nuestra base de datos geográfica y de estructura relacional cuenta con más de 10 mil relevamientos activos en este País, se menciona en el país ya que nuestra base de datos se extiende a varios países de Latinoamérica, formando una de las bases de datos privadas más grande de Latinoamérica superando las 100 mil muestras activas. NOTA IMPORTANTE = se realizó un análisis del total de las muestras a través de lenguaje SQL (Consultas estructuradas) en software, además de una serie de pruebas para poder determinar las muestras más apropiadas en relación al inmueble en estudio, ya que la zona de estudio en la cual se determinó un cuadrante geográfico de estudio, contaba con una cantidad de muestras que superaban las 200 muestras. El cuadrante también se estableció a través de estudios previos. NOTA: Las identidades, como así datos identificatorios de las muestras, datos catastrales, son reservadas por el secreto profesional, el mapa expuesto ubica las muestras dentro del sector de origen, no así el punto geoposiciona la muestra sobre el inmueble utilizado con tal fin.